כל מי שנמצא לפני רכישת דירה יודע שחשוב ומומלץ, רצוי וחובה לערוך בדיקות משפטיות אודות הנכס המבוקש. הבדיקות האלו הן בדיקות המבוצעות על ידי עורך דין, בד"כ עורך דין מקרקעין המנוסה ובקיא בפרקטיקה של עסקאות מכר.
אחת מהבדיקות שיש לעשות קשורה למס שלא כולם מכירים. מדובר על חובת היטל השבחה,
האם חלה על הנכס החובה לתשלום היטל השבחה. מדובר בבדיקה מאוד חשובה,
שלעיתים לא מתייחסים אליה ברצינות, שכן מבחינה כלכלית היא יכולה להשפיע על תקציב רכישת הדירה,
ועל ההוצאות הכרוכות ברכישת הדירה. לכן, כדי להבין מה זה היטל השבחה צריך להסביר את המונח "תוכנית בניין עיר"
או בקיצור תב"ע. תב"ע נקבעת על ידי הרשות המקומית בה ממוקם הנכס ובדרך כלל מטרתה לייעד את הקרקע למטרות שונות.
במידה וקיים לנכס מסויים תב"ע הרי שעל פי התוכניית ייקבע גודל המבנה שמותר להקים על אותה קרקע, מספר הקומות, סוג הגג, מרחק המבנה מגבולות הקרקע וכיו"ב.
ולכן בטרם החלטת על רכישת דירה או בית בין אם בבניין או בין אם בית פרטי, עליך לבדוק במחלקת ההנדסה ברשות המקומית מהן התוכניות החלות על המבנה או הקרקע בה אתה מתעניין והאם קיימת חובת היטל השבחה.
בבדיקה חשובה זו ניתן לגלות אם קיימות זכויות בניה נוספות או שמה המבנה מיצה את כולן. ההבדלים בין בית פרטי ישן שמיצה את זכויות הבניה לבית בית פרטי אחר שניתן להרסו ולבנות במקומו בניין רב קומות, הם גדולים ומשמעותיים מבחינה כספית.
אז אם ישנה תוכנית בנין עיר בתוקף על הנכס אותו אתה מעוניין לרכוש והרשות המקומית החליטה לבצע שינוי כלשהו שיש בו כדי להעלות את שווי הקרקע בשל כך, יהיה על המוכר לשלם במועד הבקשה לאישור המכירה לשלם היטל השבחה שזהו מס נוסף לתשלום.
בעניין הסכום אותו תבקש העיריה לגבות בגין היטל השבחה כדי לציין שאפשר להתווכח עליו באמצעות שמאי מקרקעין אשר יוכל לסייע. בדרך כלל, כדי לשום את הנכס בגינו נדרש היטל השבחה, בהתאם לבקשה שמגיש בעל הקרקע, הרשות המקומית מוציאה שמאי מטעמה לשטח כדי למדוד ולבדוק, ואז דורשת מבעל הקרקע שהגיש את בקשת השומה לשלם את הסכום שנדרש על ידי הרשות בתוך 30 יום מן המועד שהומצאה לו השומה או לערער עליה, כאמור באמצעות שמאי מקרקעין.
כאשר זה קורה, חובה על בעל הקרקע לשלם את סכום היטל ההשבחה שאינו שנוי במחלוקת ורק אז יכול הוא להתווכח ולהתדיין על יתרת הסכום. אם השמאי מטעמו של בעל הקרקע אינו מצליח לשכנע את השמאי מטעם העיריה, נהוג לפנות לשמאי אחר שיכריע ויחליט מי מהשמאים צודק וזאת כדי לקבוע את גובה היטל ההשבחה שעל בעל הקרקע לשלם.
לסיכום, החובה בהיטל השבחה, לא ידועה למי שמתעניין לרכוש דירה, והסכום לעיתים יכול להגיע לאלפי ש"ח כך שבעת משא ומתן על דירה, לא תוכל לדעת והנה לך סיבה מספיק טובה מדוע לא כדאי לחתום על זכרון דברים בעת משא ומתן על רכישת דירה שכן החובה בהיטל השבחה אינה ידועה במועד חתימה על זכרון דברים כאמור ואם קיימת, זה עניין שבהחלט מהווה שיקול נוסף בכדאיות העסקה.
הבהרה:
***האמור במאמר זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או בא להחליף ייעוץ משפטי***
אודליה שוהם, עו"ד ומגשרת בכירה, עוסקת למעלה מעשור בייעוץ משפטי בתחום המשפט האזרחי - מסחרי, בעלת ניסיון רב בייצוג בבתי משפט, בתחום חוזי הנדל"ן וחוזים למגזר העסקי. מנהלת פורום חוזים באתר הפורמים המשפטיים.
