חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
רעידת אדמה היא תופעת טבע שכיחה, שהשלכותיה ההרסניות מלוות את המין האנושי משחר ההיסטוריה. רעידת אדמה מתרחשת כאשר הלוחות הטקטוניים - שברי קליפת כדור הארץ - באים במגע זה עם זה ומשחררים אנרגיה, שהתפרצותה גורמת לרעש אדמה, שעוצמתו משתנה ממקרה למקרה.
הרעש מורגש על פני רדיוס של קילומטרים רבים, שמרכזו מוקד הרעש. לעתים קרובות, סביב מועד רעש אדמה גדול, מתרחשות רעידות קטנות יותר, שיכולות להופיע לפני ואחרי הרעידה הגדולה. תופעות אופייניות של רעידת אדמה בעוצמה גבוהה הן התמוטטות מבנים, וכן היווצרות גלי-ים עזים, שעלולים בתורם לגבות קורבנות בנפש. רעידות אדמה חזקות - מעל עוצמה 6 בסולם ריכטר - גובות אבדות קשות בנפש וברכוש.
מדינת ישראל, בשל מיקומה באזור השבר הסורי-אפריקאי, שהוא אזור רגיש מבחינה סיסמית (גלי האנרגיה המשתחררים כתוצאה מחיכוך הלוחות הטקטוניים), נמצאת בסיכון גבוה להתרחשות רעידת אדמה. אמנם הפעילות הסיסמית באזור השבר הסורי-אפריקאי היא נמוכה, אך לאורך ההיסטוריה תועדו באזורנו רעידות אדמה חזקות, שגבו את חייהם של עשרות אלפים בכל פעם. רעידות אדמה קטלניות והרסניות מוזכרות עוד במקרא, ומתועדות בספרי ההיסטוריה למן העת העתיקה, דרך ימי הביניים, ועד העת החדשה. הריסות רבות, זכר לרעשי האדמה הקטלניים, ניתן לראות גם כיום, ביניהן שרידי בית שאן העתיקה, שנהרסה ברעש אדמה קטלני בשנת 749 לספירה.
רעש האדמה הקטלני האחרון, נכון לעכשיו, פקד את ארץ ישראל בשנת 1927. מוקד התרחשותו היה צפון ים המלח, וברעש נפגעו בעיקר ירושלים, לוד, יריחו, שכם, ורבת עמון. מאות בני אדם נהרגו ונזק רב נגרם למבנים. בעשרות השנים שלאחר מכן פקדו את אזורנו רעידות אדמה בעוצמות משתנות, האחרונה שבהן בחודש פברואר 2008. באורח פלא בלבד, ברוב המקרים עוצמתן של רעידות אדמה אלה לא הייתה גבוהה מספיק על מנת לגרום לאובדן חיי אדם.
ככל שעובר זמן רב יותר מאז רעידת האדמה החזקה האחרונה, גדל הסיכוי להתרחשותה של רעידת אדמה חזקה נוספת. רעידת אדמה חזקה תתרחש באזורנו בוודאות; השאלה אינה "האם", אלא "מתי". אין אפשרות למנוע התרחשות רעידות אדמה, ולכן יש להיערך לקראתן בהקדם.
היערכות לקראת רעידת אדמה היא חשובה ביותר, שכן רעידת אדמה אינה חייבת להיות קטלנית. רעש האדמה לכשעצמו אינו הורג, אלא התמוטטות המבנים הנגרמת כתוצאה מן הרעש. הפיתרון הוא בנייה נכונה ועמידה בפני רעידות אדמה. כדי שמבנה יהיה מסוגל לעמוד ברעידת אדמה, יש צורך בתכנון נכון של המבנה. במדינת ישראל, תקן 413 הוא התקן המחייב לבניית מבנים עמידים בפני רעש אדמה. אולם המוכנות בישראל לקראת רעש אדמה היא נמוכה, ומבנים רבים שנבנו לפני כניסת התקן לתוקף, צפויים להיהרס ברעש אדמה חזק.
לפיכך, תמ"א 38 מציעה דרך להתמודד עם האיום שברעידת אדמה.
תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה
בעקבות תחזיות קודרות המתריעות מפני רעידת אדמה קטלנית באזורנו, הקימה ממשלת ישראל בשנת 1999 ועדת היגוי שתרכז את ההיערכות לקראת רעידת אדמה. אחד האמצעים שנהגו על-ידי הוועדה היה תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (להלן - "התכנית"), שאושרה בשנת 2005 על-ידי הממשלה, ומטרתה לחזק מבנים קיימים שהיתרי בנייתם הוצאו לפני שנת 1980, וזאת על מנת למנוע אבידות בנפש וברכוש הצפויות מהתרחשות רעידת אדמה.
חקיקה רלבנטית
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008
החוק מסדיר הוראות שונות לעניין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, כגון שיפורים במבנה, זכויות בנייה, ואחוזי ההסכמה הנדרשים עבור כל אחד מסוגי העבודות המבוצעים לפי התכנית.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 - הוראת שעה), התשס"ח-2008
התיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה המושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, כאשר התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בנייה לפי התכנית, ואם בוצע חיזוק של המבנה נגד רעידות אדמה.
חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח - 2007
הוראת חוק זו קובעת שיעור מופחת של היטל השבחה ואגרה לעניין מתן היתר לפי ס' 145 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965, לעבודה המתבצעת לפי התכנית.
תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט - 2008
הוראת השעה מעניקה פטור מתשלום היטל השבחה באזורים כפי שמפורט בתקנות.
יתרונותיה של התכנית
היתרון החשוב והברור ביותר של התכנית הוא חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה הצפויה באזורנו, למעשה בכל רגע נתון, ומניעת אבדות בנפש וברכוש. מעבר לכך, ישנה השבחה של הנכס ועליית ערך דירות המגורים. כפי שמדגימה החקיקה שהובאה לעיל, התכנית מאפשרת קבלת היתרי בנייה ללא תשלום מסי שבח ומכירה, בהתקיים תנאים מסוימים.
מעבר לחיזוק המבנה והפיכתו לעמיד בפני רעידות אדמה, התכנית מאפשרת הוספת השיפורים ותוספות הבנייה הבאים:
הוספת מעלית לבניין
הוספת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה - כלומר, תוספת חדר לכל דירה
חיזוק קומת העמודים על ידי סגירת מעטפת, ועל-ידי כך הוספת חדרים ומחסנים בקומת הקרקע
הוספת קומה/קומות נוספת לבניין
שיפוץ הבניין: לובי, חצר, חניה
זכאות
התכנית מעניקה זכויות בנייה לכל מבנה שעומד בתנאים הבאים:
גובה המבנה מעל שתי קומות
שטח המבנה לכל הפחות 400 מ"ר
היתר הבנייה ניתן לפני 01.01.1980
מבנים שאינם עומדים בתנאים המפורטים לעיל גם יוכלו ליהנות מיתרונות התכנית, אך יקבלו זכויות בנייה מצומצמות יותר.
מימון העבודה
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע בסעיף 8 כי על דיירי הבית המשותף לשאת בהוצאות הדרושות למימון העבודה. עם זאת, התכנית פותרת את בעיית המימון על-ידי מתן אפשרות להעביר את זכויות הבנייה בבית המשותף ליזם חיצוני, שבתמורה מממן מכספו את הפרויקט. בעלי הדירות, כאמור, אינם נאלצים להוציא מכספם, וזוכים לשקט נפשי, לביטחון, לאיכות חיים, ולעלייה יפה בערך הנכס שבבעלותם.
סוגי עבודות לפי התכנית
באופן עקרוני, התכנית מגדירה שלוש מסגרות לביצוע עבודה בבית משותף, כאשר אחוז ההסכמה הנדרש משתנה מעבודה לעבודה, כמפורט להלן:
(1) חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה על-פי תמ"א 38 לחיזוק מבנים - זוהי מסגרת העבודה הבסיסית ביותר, המצריכה 51% הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף
(2) חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה בתוספת שינויים ברכוש המשותף (כגון חזית הבניין, אולם הכניסה ומעלית) - מצריכה 60% הסכמה של בעלי הדירות
(3) חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, בתוספת שינויים ברכוש המשותף, וכן בניית דירות נוספות על גג הבניין - מצריכה 66% הסכמה
ניהול הפרויקט
ניהול פרויקט חיזוק המבנה כרוך באחריות רבה, ומצריך זמן, ידע וניסיון, והשקעת משאבים. הניהול יכול להיות מופקד בידיהם של שלושה גורמים שונים: ועד הבית, קבלן, או חברה פרטית.
כאשר ועד הבית מנהל את פרויקט החיזוק, ועד הבית מממן את העבודה באופן עצמאי. היתרון הברור הוא עמידות הבניין בפני רעידות אדמה והשבחת הנכס. עם זאת, החיסרון הכבד הוא השקעת סכומי כסף גבוהים מכיסם הפרטי של בעלי הדירות. חיסרון משמעותי נוסף הוא העדר ידע מקצועי, שאין להפחית מחשיבותו כאשר מדובר בניהול פרויקט כה משמעותי. כמו כן, עלולים להתעורר סכסוכים בין הדיירים, שיפגעו בניהול יעיל של הפרויקט ויעכבו את ביצועו.
כאשר נשכר קבלן לניהול הפרויקט, הוא מבצע את חיזוק הבית המשותף ואת עבודות השיפוץ, ובתמורה מקבל את זכויות הבנייה המתקבלות מהתכנית. דיירי הבית רשאים לבחור בקבלן כרצונם, שירכז את כל הפעילות המקצועית ויישא באחריות הנובעת מניהול הפרויקט. עם זאת, הבעיה שעלולה להתעורר בהתקשרות ישירה של דיירי הבניין עם קבלן היא פגיעה אפשרית באינטרס בעלי הדירות, וכן אי-קיום התחייבויותיו של הקבלן.
לבסוף, ישנה גם האופציה של הפקדת ניהול הפרויקט בידי חברה פרטית. בעלי הדירות אינם משקיעים אגורה מכיסם בפרויקט, וזוכים לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, ולהטבות כמו שיפוץ כללי, התקנת מעלית, ושיפורים נוספים. זאת בתמורה להקניית זכויות הבנייה בבית המשותף לחברה.
לכאורה, לאופציית ההתקשרות עם חברה פרטית אין חסרונות. עם זאת, יש לנהוג בחכמה ולהתקשר עם חברה אמינה ומקצועית, שתבטיח תמורה הולמת ושקט נפשי, ותעמוד בהתחייבויותיה כלפי בעלי הדירות.
חברת בנייה ירוקה שמה בראש מעייניה את שביעות רצונם של לקוחותיה. במסגרת תמ"א 38, החברה יכולה לבצע כל סוג עבודה כמפורט לעיל, בצורה מקצועית תוך הקפדה יתירה על איכות וטיב העבודה, החל בחיזוק המבנה בלבד, וכלה בשיפוץ כללי של הבית המשותף ומימוש הזכויות לתוספות הבנייה. תוכן ההתקשרות עם חברת בנייה ירוקה - על כל פרטיה - כפוף למשא ומתן בין בעלי הדירות לבין החברה, וזאת על מנת להבטיח שביעות רצון שני הצדדים.
חברת בנייה ירוקה תפעל מול הרשויות המתאימות לקבלת כל האישורים הנדרשים, וכך תחסוך לבעלי הדירות את כאב הראש הכרוך בעיסוק בבירוקרטיה. כל פרויקט, מראשיתו ועד סופו, ילווה על-ידי אנשי מקצוע מנוסים - מהנדס, אדריכל, עורך-דין ורואה-חשבון, וההתקשרויות במסגרתו תעשינה רק עם גורמים מקצועיים ואמינים, על מנת להבטיח ביצוע ברמה הגבוהה ביותר.
* האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או אחר. לקבלת מידע מפורט יש ליצור קשר.
** המידע בדף זה נאסף, נערך ועובד על-ידי חברת בנייה ירוקה, ומתבסס על המקורות הבאים הזמינים לציבור:
(1) אתר המרכז למיפוי ישראל - היערכות לרעידת אדמה
http://www.eqred.gov.il/eqred/index.htm
(2) פורטל שירותים ומידע ממשלתי - חיזוק בניינים מפני רעידת אדמה
(3) אתר משרד הפנים - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (הדף כולל גם הפניות לתכנית המתאר עצמה, לדברי הסבר, ולנספחים)
http://www.moin.gov.il/Subjects/BuildingsStrengthening/Pages/default.aspx
*** כל הזכויות שמורות. למען הסר ספק, אין להעתיק מסמך זה, כולו או חלקו, ואין לעשות בו שימוש.
בנייה ירוקה
יוזמים ובונים לכם עתיד ירוק יותר
הררי ויטל-054-750333
הררי ישראל-050-5898261
