בחוזר מס שבח 10/97, אשר סוקר את תיקון 34 לחוק מס שבח מקרקעין (כשמו דאז), נקבע כי הביטוי "שימשה בעיקרה למגורים" משמעו כי לפחות 50% משטח הדירה ישמש למגורים.
מן האמור עד כה עולה, כי במקרים בהם הדירה משמשת הן למגורים והן לעסקו של הנישום, דרישת הוצאות בניכוי בגין החלק "העסקי היחסי" של הדירה, אינה פוגמת בזכאות לפטור ממס שבח בהיותה של הדירה "דירת מגורים מזכה", ובלבד שמרבית הדירה משמשת למגורים (מעל 50%).
אחרי שהובהר כי דרישת הוצאות עסקיות שהוצאו בדירת המגורים של הנישום לא פוגמת בזכאותו לפטור ממס שבח בעת מכירתה, נפנה עתה לדון בסוג והיקף ההוצאות המותרות בניכוי לנישום העובד בביתו (הן כעצמאי והן כשכיר - לגבי נישום שכיר המצב בעייתי יותר כמוסבר להלן).
לשם המחשה ופישוט הנקודה, נניח כי בדירת מגורים בת 4 חדרים בה גר הנישום עם משפחתו, מוקצה חדר אחד (25% מהדירה) לעסקו עבודתו; ההוצאות היחסיות שיותרו הינן כדלקמן:
• ריבית משכנתא (כשהדירה בבעלות הנישום בלבד) - 80% מחלקה היחסי של הריבית המשמש את העסק. דוגמא : נתון - ריבית על המשכנתא 100 ?; 25% מהדירה משמשת את עסקו של הנישום. הוצ' מותרות : 20 - (80% מהחלק היחסי של הריבית המותרת, קרי, 80% מ - 25) . בנקודה זו ראוי לציין כי הוצאות מימון אשר לא הותרו בניכוי לפי הפקודה (20% מהחלק העסקי), ניתן להפחיתם מהשבח וזאת בהתאם לסעיף 39 לחוק, והלכות מ.ל. השקעות ואינטרבילדינג , אשר קבעו כי יש להטיל מס על הרווח הכלכלי בלבד שנבע מעסקת השבח.
• פחת (כשהדירה בבעלות הנישום בלבד) - 25% מסכום הפחת.
• שכר דירה - 25% מסכום השכירות במקרים בהם המשכיר בחר באחד ממסלולי המיסוי הבאים בגין הכנסותיו משכ"ד למגורים :
• מסלול חיוב של 10% עפ"י סעיף 122(א) לפקודה.
• מסלול חיוב רגיל - בהתאם לשיעורים הקבועים בסעיף 121 לפקודה; יצוין כי מסלול חיוב זה יילקח בד"כ ע"י משכיר 'עסקי', קרי משכיר שאצלו דמי השכירות מגיעים לכדי עסק והחייבים במס לפי סעיף 2(1) לפקודה, או משכיר הנושא בהוצאות גבוהות (מימון, פחת וכו') הדרושות לו להפקת ההכנסה, והמעונין לדרוש את ניכויים.
ברם, במקרה של השכרת דירה המשמשת ברובה למגורים ובחלקה לעסקו של הנישום עבודתו עשויה להיווצר בעיה באם המשכיר ידרוש את הפטור מכוח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה), התש"ן - 1990 - נכון להיום עד 7,390 ?. במקרים אלו, לא יהיה זכאי השוכר לדרוש את הוצאות השכירות באופן יחסי מאחר וסעיף 3 להוראת השעה מתנה את הפטור של המשכיר באישור השוכר כי הדירה משמשת אותו למגורים בלבד ! (עוד בעניין זה, ראה מאמרם של דר' אברהם אלתר, עו"ד וקובי צרפתי, עו"ד (רו"ח) "ניכוי דמי שכירות בגין דירת מגורים פטורה - כיצד - ", גלובס נדל"ן, 05.09.04).
כמו כן, יש לציין כי מאחר וסעיף 122(א) לפקודה אינו נוקט במילה 'בלבד' לעניין "שימוש במגורים" - כפי שנוקט סעיף 3 להוראת השעה לעיל, ניתן יהיה לנכות הוצאות שכירות ששולמו למשכיר אשר בחר במסלול מיסוי של 10% לפי ס' 122(א) .
• הוצאות טלפון - במידה ועיקר עסקו של הנישום הינו בביתו, יותרו בניכוי 80% מהחלק היחסי של הוצאות הטלפון (בכפוף לתקרות המנויות בתקנות). במידה ואין עיקר עסקו של הנישום בביתו, לא יותרו הוצאות טלפון בניכוי כלל. עצתנו : הזמנת קו נוסף ונפרד לשימוש העסק בלבד יביא להכרה של 100% מסך ההוצאות.שיחות לחו"ל (בין אם עיקר עסקו של הנישום בביתו ובין אם לאו) יותרו במלואם ובלבד שבוצע לגביהם רישום מדוייק (תאריך, שעה,נושאה וכו').
• גז, מים, חשמל, ועד בית וארנונה - 25% מסכום הוצאות אלה.
• לגבי שכיר: הגם ששלטונות המס לא ממהרים להתיר לשכירים ניכוי הוצאות ולעיתים הדבר אף כרוך בהליכים משפטיים,הרי בהתקיים התנאים הבאים יותרו ההוצאות בניכוי :
• ההוצאה הינה הכרחית וחיונית לעבודתו (לדוגמא עובד הממשיך לעבוד בערבים גם בביתו ולשם כך מקצה הוא חדר).
• אין שום מגבלה חוקית להתירה (לדוגמא הוצ' רכב של שכיר נאסרו בניכוי במפורש).
ירון אלי, עו"ד (יועץ מס)
משתתף בכתיבת הספר "אמנות מס - 111 טבלאות השוואה של אמנות המס של ישראל". מרצה במכללה למנהל, וחבר בועדת המסים של לשכת עורכי הדין בישראל.
www.eli-law.com
משתתף בכתיבת הספר "אמנות מס - 111 טבלאות השוואה של אמנות המס של ישראל". מרצה במכללה למנהל, וחבר בועדת המסים של לשכת עורכי הדין בישראל.
www.eli-law.com
