תמ"א 38 ומס הכנסה - פגיעה בתכנית?
מאת עו"ד (יועץ מס) זאב גיא
לאחרונה פורסמה החלטת מיסוי 5887/11 בנושא תמ"א 38.
בכל פעם שנגרם אסון המוני כתוצאה מרעידת אדמה עולה נושא תמ"א 38 לדיון ציבורי מחדש.
לאחרונה ולאחר רעידת האדמה בניו זילנד עלה הנושא שוב לכותרות והמומחים שוב העבירו ביקורת מלומדה מדוע תמ"א 38 לא מתקדמת.
להלן אחת הדוגמאות כיצד הבירוקרטיה "תוקעת" את תמ"א 38.
לאחר ביקורת רבה שהושמעה כלפי התכנית בשל כך שיש בניינים ישנים שעדיף להרסם ולבנותם מחדש, התקבל ב 4.2.2010 תיקון לתוכנית תמ"א 2/38 "שינוי מספר 2".
על פי השינוי, ההסדר הקיים לגבי חיזוק בנין על פי תמ"א 38, יחול גם על הריסת בנין ובנייתו מחדש, ואם הוועדה המקומית שוכנעה שעדיף להרוס, היא רשאית לאפשר הריסה ובניה מחדש והדיירים יהיו זכאים לכל התמריצים על פי תמ"א 38.
השינוי כולל הוראות מפורטות של הזכויות שמאפשרת ההריסה כולל הוראות לגבי תוספת זכויות בניה על פי תמ"א 38.
כאשר למגרש יש זכויות בניה נוספות הנובעות מתכניות בניין אחרות, ההריסה והבניה מחדש אינן מונעות מהדיירים לנצל באותה הזדמנות את הזכויות הנוספות שאינן קשורות לתמ"א 38.
אלא שכאן נכנס מס הכנסה לפעולה.
ניתן היה לחשוב שהתיקון לתמ"א 38 שאיפשר לדיירים לנצל את תמריצי הבנייה לפי תמ"א 38 גם בדרך של בנייה והריסה של הבניין, יזכה את הדיירים בהתאם, גם בהטבות ותמריצי המיסוי כפי שמקבלים אותם הדיירים כאשר תמ"א 38 מבוצעת בדרך של חיזוק הבניין ולא ע"י הריסתו.
אלא מאי?, כאשר תוקן שינוי מספר 2 לתמ"א 38, לא תוקן במקביל פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין העוסק בתמ"א 38, וכך נוצר מצב שבחוק מיסוי מקרקעין אין התייחסות להריסה ובנייה של הבית מחדש אלא ל"תכנית חיזוק בניין" בלבד.
כתוצאה מכך חלו אי הבנות ומחלוקת בין הדיירים והיזמים של תמ"א 38 ובין מס הכנסה.
פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין מדבר על כך שתמורת מתן זכויות הבניה לקבלן/יזם הדיירים יקבלו אך ורק שירותי בניה לפי תכנית חיזוק בניין. אבל במצב של הריסה ובניה מחדש, אין תכנית חיזוק, והקבלן נותן שירותי בניה אחרים כמו הריסה, בנייה, וכאשר לבנין זכויות בניה נוספות שמנוצלות באותה הזדמנות, וודאי שאין הם נכללים בתכנית החיזוק.
אין ספק שבמצב של הריסה ובניה מחדש יווצר מצב של בניה מותאמת לתקן המעודכן ולרעידות אדמה, הוא מכיל בתוכו את העיקרון של "תכנית חיזוק" והיה צריך להבין שהתמריצים בנושא המיסים יכללו גם מצב של בניה והריסה, שאם לא כן, מה התמריץ של הדיירים לגשת לביצוע של תמ"א 38 כאשר אין שום תמריץ של מיסוי.
אלא שלאחרונה מס הכנסה פרסם את החלטת המיסוי האמורה. לטעמו של מס הכנסה כך תראה תכנית להריסה ובניה במסגרת תמ"א 38:
"1. מאחר ומדובר בהריסה של הבניין הקיים ובניית בנין חדש לחלוטין ולא במתן שירותי חיזוק כנדרש בחוק לא יחולו על ההסכם המתגבש כאמור בסעיף 2 לרקע העובדתי הוראות פרק 5 לחוק. יצויין כי התקשרות כאמור מהותה הסכם קומבינציה, וניתן לנצל את הוראות פרק חמישי 1 לחוק, כלומר פטור ממס שבח לפי אחת מעילות הפטור שבפרק בשילוב עם הוראות סעיף 49ז' וסעיף 49א(ב) לחוק (הלכת יוניזאדה), וכל בהתקיים התנאים האמורים בהוראות אלו.
2. במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.
כלומר מבחינת מס הכנסה מדובר בעסקת קומבינציה רגילה שמשמעה מכירת דירה שמחירה מושפע מזכויות בניה נוספות, ובלשון פשוטה, מי שרוצה לבצע את תמ"א 38 בדרך של בנייה והריסה לא יזכה לתמריצי המס הניתנים למבצעים בניה על פי תמ"א 38 בדרך של חיזוק.
ובקיצור, מסמר נוסף בארון המתים של תמ"א 38.
מחוקקים! התעוררו לפני שיהיה מאוחר – תקנו את הפרק החמישי ומהר!
