החלק שעסק בנושא שבנדון, אשר היה אמור להוות חלק מחוק התוכנית הכלכלית 2011-2012, ואשר כתוצאה מלחצים שונים, הוצא ממנו, עבר השבוע בכנסת באופן נפרד כתיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין (טרם פורסם ברשומות).
התיקון מהווה מהפכה של ממש בכל הקשור להגשת דיווחים על עסקאות במקרקעין , הוצאת שומות ותהליכים נלווים.
להלן חלק מעיקרי התיקון בתמצית מרבית, בהשוואה למצב התחיקתי השורר כיום:
הליכי שומה
§ אפשרות הגשת הצהרה (על פרטי העסקה, תוך 30 יום), או שומה עצמית (פרטי העסקה ותחשיב המס הצפוי ,תוך 50 יום) - יאוחדו לחלופה אחת בלבד : הצהרה תוך 40 יום, לרבות כל פרטי העסקה ותחשיב המס (שומה עצמית).
§ השימוש במדד "בגין" יבוטל ויעשה שימוש במדד "ידוע", בדומה לרווח הון בפקודה.
§ בשונה מהמצב כיום, בו המנהל יכול להוציא שומה סופית תוך חצי שנה (אם הוגשה שומה עצמית ) או תוך שנה (אם הוגשה הצהרה), נקבע בתיקון כי תוך 20 יום מיום שנמסרה ההצהרה יעביר המנהל למוכר הודעה בדבר המס שהוא חייב בו על פי ההצהרה.
§ תוך 8 חודשים מיום מסירת ההצהרה יכול המנהל לאשר את השומה העצמית, או להוציא שומה על פי מיטב השפיטה. שומה על פי מיטב השפיטה תהא מנומקת, לרבות הדרך על פיה נקבעה.
§ לא תוצא שומה על פי מיטב השפיטה אלא אם ניתנה למוכר הזדמנות סבירה להשמיע טענותיו. (כיום מוצאת שומה על פי מיטב שפיטה ללא כל שיח ושיג עם המוכר, והשלב ההכרחי הבא הינו הגשת השגה).
§ הוצאה שומה על פי מיטב השפיטה - ניתן להגיש השגה מנומקת תוך 30 יום. למנהל הסמכות להאריך מועד הגשת ההשגה. (הסמכה ספציפית, בשונה מסמכות הארכת מועדים כללית בחוק מיסוי מקרקעין, בסעיף 107).
§ המנהל חייב ליתן החלטה מנומקת בהשגה תוך 8 חודשים מיום ההשגה. המנהל (הסמכות ניתנה למנהל רשות המיסים ולא הממונה האיזורי)" רשאי מטעמים מיוחדים" להאריך את תקופת ההחלטה בהשגה בעוד 4 חודשים נוספים).
§ הדיון בהשגה חייב להיות תוך מתן הזדמנות סבירה למשיג להשמיע טענותיו, קרי לזמנו לדיון. כיום הזמנת המשיג לדיון הינה רק אם ביקש זאת המשיג במפורש, בגוף ההשגה.
§ ועדת הערר - כיום הינה רשאית לבטל, להשאיר על כנה או להפחית את שומת מיטב השפיטה עליה הוגש ערר. על פי התיקון תהא רשאית הוועדה אף להגדיל את השומה.
תשלומים
§ המס ישולם תוך 60 יום מיום המכירה (אלא אם התקיימו תנאי סעיף 51 (דחיית תשלומי מס).
§ חבות מס חלקית הועברה מהמוכר ישירות אל הקונה, ובמקור!! (בעסקאות שהינן במזומן בלבד, ואינן עסקאות מכר של דירת מגורים מזכה, שלגביהן נתבקש פטור):
§ תשלומים של עד 40% מתמורת העסקה - יועברו ראשית למוכר.
§ כל התשלומים מעבר לכך יועברו ישירות למסמ"ק: 15% מתמורת העסקה במכר זכות במקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001, או 7.5% מתמורת העסקה אם נרכשו לאחר מועד זה.
§ לאחר העברת הסכומים כאמור למסמ"ק, ימשיכו להשתלם יתרת התשלומים, למוכר.
§ תשלום של הקונה למסמ"ק חלף העברתו למוכר, יחשב על אף האמור בכל דין ועל אף האמור בחוזה בין הקונה למוכר - כאילו הועבר למוכר.
§ יראו בתשלומי הקונה למסמ"ק - "כאילו שולם המס שחייב בו המוכר" - כך שהמנהל ינפיק מיידית אישורי מיסים להעברה בטאבו בגין העסקה לקונה. (כך על פי דברי ההסבר בהצעת החוק).
§ עודף תשלומי קונה למסמ"ק על המס שחושב בשומה סופית או על פי מיטב שפיטה , יוחזר למוכר בצרוף ריבית והצמדה מיום התשלום.
§ המוכר או הקונה רשאים עם הגשת ההצהרה לבקש מהמנהל (בלווית נימוקים ומסמכים מספקים) להקטין את הסכום שיועבר ע"י הקונה למסמ"ק כאמור. המנהל יתן מענה לבקשה זו בתוך 20 הימים דלעיל (בהם יוציא הודעה חבות המס המתבקשת מהמוכר).
שונות
§ דחיית מס על פי סעיף 51 - אחד התנאים המצטברים לדחיית תשלומי מיסים בעסקת מקרקעין, על פי סעיף 51 לחוק הינו שטרם שולמו 50% מתמורת החוזה.
§ בתיקון נקבעה הפרדה: דחיית מס רכישה תתאפשר אם טרם שולמו 50% מהתמורה, בעוד שדחיית מס שבח תתאפשר רק אם טרם שולמו 40% מהתמורה.
§ פתיחת שומה על פי סעיף 85 - הוספה אפשרות לפתיחת שומה הרבה מעבר לאותן 4 שנים ידועות וזאת במידה והמוכר הורשע בפלילים או הוטל עליו כופר. הארכת המועד הינה עד תום שנה מיום ההרשעה או הטלת הכופר או 4 השנים, כמאוחר.
§ אחד הדברים המאיימים ביותר בתחום שומות המקרקעין הינו "קנס אי דיווח". הקנס הקבוע כיום הינו 1.5% מסכום המס המתבקש בעסקה, לכל שבועיים של פיגור בדיווח. על פי הצעת החוק ולדעת מכין ההצעה, אין בקנס זה כדי להרתיע עושי עסקאות בהן המס נמוך, אי לכך הוחלט להטיל קנס בסכום קבוע של 250 ש"ח לכל שבועיים !!!
ועל זה נאמר" "בא לקלל ויצא מברך..." (השאלה מאיזה צד מתבוננים...)
נכתב ע"י רו"ח ומשפטן ישי חיבה
