מסלולי משכנתא קיימים 

לכל סוג של מסלול משכנתא יש יתרונות ויש חסרונות. לכן, נכון לבחור את מסלול שיתאים לכם ביותר על פי צרכיכם, הכנסותיכם העתידיות ממגוון מקורות (כגון: עדכון שכר, חסכונות וכו'), התא המשפחתי אותו אתם מתכננים וכיוב'.

מקובל לבחור ולשלב מספר מסלולי משכנתא לתקופות שונות. מומלץ להתייעץ עם מומחה משכנתאות להתאמת מסלולי המשכנתא הנכונים והמתאימים ביותר עבורכם.

הבנקים למשכנתאות מציעים מגוון רחב של מסלולים ובניהם חמישה עיקריים:

1. הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה
זוהי הלוואה בריבית קבועה. תשלומי הקרן והריבית יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן.
הריבית תקבע בתאריך ביצוע ההלוואה והיא לא תשתנה במהלך השנים.
ההלוואה ניתנת בדרך כלל לתקופות של 4 ? 36 שנה בהתאם למדיניות הבנק המלווה.

היתרונות בהלוואה זו:
שיעור ריבית קבוע לכל תקופת ההלוואה. השינוי יהיה רק על פי שינויי מדד המחירים לצרכן.
ההלוואה אינה מושפעת משינויי הריבית במשק.

חסרונות בהלוואה זו:
פירעון/סילוק מוקדם יכול לגרום לתשלום עמלת היוון אם הריבית ביום הפירעון תהיה נמוכה מהריבית בה נלקחה ההלוואה.
קרן ההלוואה צמודה אף היא למדד המחירים לצרכן.
ירידה של שיעורי הריבית במשק לא תשפיע על ההחזר החודשי.
 
2. הלוואה צמודה למדד בריבית משתנה
זוהי הלוואה שנושאת ריבית והצמדה למדד המחירים לצרכן. הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד     (כל שנה/ שנתיים/ שנתיים וחצי/ חמש שנים). הריבית משתנה לפי נוסחה ידועה מראש, הנקבעת במועד קבלת ההלוואה.

יתרונות בהלוואה זו:
תקופת ההלוואה היא הארוכה ביותר, עד 36 שנה. 
בחלק מהבנקים ניתנת האפשרות לקבוע את שיעור הריבית או לעבור למסלולים אחרים במועדי שינוי הריבית.
ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם במועד שינוי הריבית.

חסרונות בהלוואה זו:
קבלת הלוואה כזו בתקופה שבה שיעורי הריבית נמוכים יחסית תסכן אתכם באפשרות לעליית שיעורי הריבית בעתיד.
מגדיל את רמת אי הודאות שלכם.
יתרת ההלוואה וההחזר החודשי מושפעים מהמדד.

3. הלוואות במסלול פריים לא צמודות
זוהי הלוואה עם הריבית המקובלת במשק, הנגזרת ממדיניות הריבית של בנק ישראל.
הלוואות 'פריים' וקרן ההלוואה לא מוצמדות למדד המחירים לצרכן או לכל משתנה אחר.

יתרונות בהלוואה זו:
שיעור הריבית תואם לרמת הריבית במשק לאורך כל חיי ההלוואה.
קרן ההלוואה אינה צמודה ולכן יתרת ההלוואה קטנה בוודאות כתוצאה מהפירעון השוטף.
קיימת אפשרות פירעון מוקדם ללא עלויות.

חסרונות בהלוואה זו:
עליית ריבית הפריים במשק תגדיל את ההחזר החודשי.

4 . הלוואה צמודת מט"ח
זוהי הלוואה צמודה לשער היציג של הדולר ארה"ב, הניתנת לתקופה של בין 4 ל-25 שנה.
הריבית בהלוואה זו משתנה מעת לעת. תדירות שינוי הריבית המקובלת היא כל 3 או 6 חודשים כפי שקובעים מראש בעת מתן ההלוואה. משכנתא מסוג זה כדאית אם הנכס שאתם מעוניינים לרכוש מיועד להשכרה בדולרים - אם שער הדולר היציג ירד כך ירד גם גובה הריבית. כמו כן ניתן יהיה לסלק את ההלוואה ללא תשלום
 
יתרונות בהלוואה זו:
ההלוואה מתאימה לכם אם הכנסותיכם הם בדולרים או צמודות לדולרים.
שיעור הריבית ההתחלתי נמוך יחסית.
קיימת אפשרות לפירעון מוקדם בלי עלויות פירעון מוקדם.

חסרונות בהלוואה זו:
שינויי שער החליפין - שקל / $ משנה את גובה ההחזר החודשי.
חשיפה לשינויי בריבית ה ? Libor הבינלאומית.

הערות כלליות:
בעת מעבר על הסכם ההלוואה עם הבנק אל תשכחו לוודא, ששינוי שער ה - $ משנה גם את התשלום החודשי ואת יתרת הקרן.
בחלק מהבנקים מוצעת הלוואה במנגנון שינוי אחר מאשר בסיס הליבור. בעת ההשוואה, אל תשכחו לבדוק טוב את בסיס השינוי.
 
5. הלוואה בקרן שווה או קבועה
במסלול זה ההחזר החודשי קבוע בכל תקופת ההלוואה והחלוקה הפנימית בין הקרן לריבית משתנה, כך שבכל חודש משלמים את אותו חלק מקרן ההלוואה וחלקה של הריבית הולך ופוחת. התשלום החודשי הראשוני גבוה יותר והולך ופוחת עם השנים. ההלוואה ניתנת לתקופות של עד 25 שנה.

יתרונות בהלוואה זו:
חסכון בתשלומי ריבית נמוכים יותר לאורך חיי ההלוואה.
חסרונות בהלוואה זו:
ההחזר החודשי בשנים הראשונות גבוה במיוחד.