ציבור השוכרים במדינת ישראל, מתחלק לשניים: שוכר שהוא דייר מוגן ושוכר רגיל, שאינו מוגן. בעבר, השכירות המוגנת הייתה נפוצה מאוד, אך כיום, נותרו דיירים בודדים, אשר חלה עליהם דיירות מוגנת.
דייר מוגן נהנה מתנאי שכירות מועדפים, כאלו אשר אינם קיים עוד כיום. המרכזי שבהם, הוא כי בעל הנכס, אינו יכול לפנות דייר מוגן, באופן חד צדדי. זאת בניגוד לחוזה שכירות בלתי מוגנת, בו לרוב, מעגן המשכיר, את זכותו לדרוש פינוי דייר, באופן חד צדדי, תוך מתן התראה סבירה.
ניתן לערוך הסכם פינוי דייר, בין אם מדובר בשכירות מוגנת ובין אם לאו. ההבדל המרכזי טמון בעובדה כי פינוי שוכר מוגן, ידרוש מהמשכיר, לשלם לשוכר, פיצויים עבור פינויו. זאת משום שעל פי תנאי השכירות המוגנת, רשאי הדייר להתגורר בנכס, לתקופת זמן ארוכה מאוד.
במקרה של פינוי דייר שאינו מוגן, לא יהיה חייב המשכיר לשלם לשוכר פיצוי כספי ובחלק נכבד מן המקרים, ייאלץ השוכר לשלם פיצוי למשכיר.
על השכירות המוגנת
מוסד הדיירות המוגנת, היה נפוץ מאוד לפני שנים רבות, כאשר הכוונה הייתה, לספק קורת גג בטוחה, לתושבים אשר לא יכלו לרכוש דירה, בשל מצוקה כלכלית.
במהלך השנים, נחתמו הסכמי פינוי דייר רבים, כך שכיום, לא נותרו דיירים מוגנים רבים.
השכירות המוגנת העניקה לדיירים, תנאים מועדפים, אשר המרכזי שבהם הוא זכותם להתגורר בנכס למשך שנים רבות, ללא אפשרות של בעל הנכס, לפנותם שלא בהסכמתם. כמו כן, דייר מוגן, משלם דמי שכירות נמוכים.
למותר לציין כי דיירות מוגנת היא בעלת ערך כלכלי גבוה מאוד אך הנהנים ממנה הם השוכרים והמפסידים, המשכירים. לפיכך, במשך השנים, פעלו מרבית המשכירים לחתימה על הסכם פינוי דייר, על מנת שיוכלו להשכיר את הנכס לדייר רגיל.
המשמעות הכלכלית עבור המשכירים היא אדירה:
1. גובה שכר דירה : לאחר פינוי דייר, יכול המשכיר לגבות שכר דירה על פי ערך הנכס, דבר אשר אינו אפשרי, כאשר יש דייר מוגן.
2. תנאי השכירות : דייר אשר חל עליו חוק הגנת הדייר, זכאי לתנאים שכירות מועדפים, לרבות תקופת שכירות בת שנים רבות. כאשר משכיר בעל הנכס את הדירה או החנות לשוכר רגיל, הוא רשאי לקבוע את תנאי השכירות כרצונו. בחוזה שכירות סטנדרטי, תקופת השכירות היא לשנה, כאשר יש אופציה לחידוש חוזה.
3. פינוי דייר : במסגרת הסכם שכירות רגיל, יכול המשכיר לעגן את זכותו לפנות את השוכר, גם באופן חד צדדי, זכות אשר אינה עומדת לו, כאשר הדייר הוא מוגן.
הסכם פינוי דייר מוגן
הזכות לשכירות מוגנת אינה עוברת בירושה, אך בהתקיים תנאים מסוימים המופיעים בחוק הגנת הדייר, יכולה הזכות לעבור לקרוב משפחה: בן זוג או ילדים.
לאור זאת, הסכם פינוי דייר מוגן, חייב לשלול את זכותם של בני המשפחה לשכירות המוגנת, אף אם הם זכאים לה, בהתאם לדין.
ההסכם יכלול את כל הנושאים הרלוונטיים לפינוי וכמו כן, המשכיר ישלם לשוכר פיצוי כספי מוסכם. גובה הפיצוי צריך לאפשר לשוכר, לרכוש דירה, שהרי הוא אינו יכול לקבל שכירות מוגנת כיום.
פינוי דייר רגיל
בפתחו של כל הסכם שכירות כיום, בין אם מדובר בנכס למגורים או בין אם בנכס לעסקים, יצוין כי חוק הגנת הדייר, לא חל על הצדדים. לפיכך, השכירות היא רגילה ואיננה מקנה לדייר, תנאים מועדפים, כפי שהעניקה השכירות המוגנת.
הסכם פינוי דייר רגיל, מעגן את הזכויות והחובות של הצדדים זה לזה, כאשר בדרך כלל, השוכר חב בפיצוי כספי למשכיר. זאת בניגוד, להסכם פינוי דייר מוגן, שם חב המשכיר בפיצוי לשוכר.
הפיצוי נובע מחוב בתשלום שכר הדירה, מנזקים שנגרמו לנכס ומהפרות אחרות של החוזה.
עריכת הסכם פינוי דייר, חוסכת לצדדים זמן רב בהתדיינות בבתי משפט ולכן, כדאי מאוד לעשות את המאמץ ולהגיע להסכמות, שיובילו לחתימת ההסכם.
היה והניסיון להסכם, לא צלח, ייאלץ המשכיר להגיש תביעת פינוי לבית המשפט, במסגרתה, יבקש צו פינוי שוכר.
מבחינת השוכר, זהו תרחיש בעייתי, היות שהוא יידרש לשלם את הוצאות התביעה. אף מבחינת המשכיר, אין המדובר בפתרון אידיאלי, בשל הצורך להמתין עד לדיון בתביעה.
לפני מספר שנים, התקבל תיקון משמעותי בחוק בתחום תביעות פינוי דייר ועתה, מחויבים בתי המשפט לדון בתביעה, תוך 60 יום ממועד הגשתה. אין ספק כי חתימה על הסכם פינוי דייר, היא כדאית יותר אך במידה ונאלץ המשכיר להגיש תביעת פינוי, הרי שתקופת ההמתנה המקסימאלית לדיון, תהיה 60 יום.
הסכם פינוי דייר הוא מונח המתייחס הן לשכירות מוגנת והן לשכירות בלתי מוגנת. המרכיב המרכזי בהסכם פינוי שוכר מוגן, הוא הפיצוי שישלם בעל הנכס לשוכר, על עזיבתו. במקרה של פינוי שוכר רגיל, יעוגנו בהסכם הזכויות והחובות של הצדדים ובמקרים רבים, ישלם השוכר פיצוי למשכיר, על נזקיו.
לקריאה נוספת: ההליכים בתביעת פינוי דייר >>
