נכסי נדלן במחירי מציאה 

דירות ובתים בארץ שמוצעים היום למכירה בעד 40% מתחת למחיר השוק שלהם - כן, יש חיות כאלה.

תמחור נכס נדל"ן אינו דבר פשוט. התמחור תלוי בעשרות פרמטרים כגון שטח דירה, קומה, מעלית, חניה, מחסן, מרפסות, נוף, רמת רעש, כיווני אוויר ועוד.  שתי דירות באותו בנין ואותה קומה יכולות להיות מתומחרות פי שתיים זו מזו רק בגלל שהבנין נמצא בקו ראשון לים ואחת הדירות צופה לים בעוד השנייה צופה לצד הנגדי.

כשאדם מעוניין למכור נכס נדל"ן הוא נוקט בדרך כלל בגישה השוואתית, כלומר הוא מסתכל על מחירים שדורשים עבור נכסים דומים לשלו ומנסה לעשות את ההתאמות הנדרשות.  העניין הוא שללא רקע וידע שמאי הדבר כלל לא פשוט.

הסיכוי שמוכר ימצא דירה זהה לשלו שנמצאת כרגע בשוק הוא בדרך כלל קטן מאוד, וגם אם ימצא כזו, מי אמר שהדירה הזו מתומחרת כמו שצריך ביחס ל"שוק". 

כלומר, בדרך כלל למוכר אין מספיק ידע ואינפורמציה על מנת לתמחר את הנכס שלו כמו שצריך.

רבים "פותרים" את הבעיה על ידי תמחור גבוה של הנכס והורדה הדרגתית של המחיר מתוך מחשבה שבצורה כזו הם יקבלו את המחיר הראוי לדירה. יש לי חדשות בשבילכם – בדרך כלל גישה זו לא תעבוד טוב. נקיטת גישה זו עלולה לגרום לכך שהמחיר ירד יותר מדי משום שלא בכל רגע נתון יש קונה רלוונטי שמעוניין בדירה.  מעבר לכך, כמו שמוכרים לא יודעים להעריך נכונה את שווי הנכס שלהם, כך גם הקונים הפוטנציאלים, ומכאן שנכסים מסוימים, מסיבות מסוימות, יוצאו בסופו של דבר למכירה במחירים נמוכים משמעותית מערך השוק שלהם.

זה אולי נשמע לא סביר, אבל יש דירות ובתים בארץ שמוצעים היום למכירה בעד 40% מתחת למחיר השוק שלהם.

למה זה קורה?

שוק הנדל"ן אינו משוכלל כמו שוק המניות או שוק הסחורות. יש לכך מספר סיבות, העיקריות שבהן הן שדירות תמיד שונות זו מזו ולכן קשה להגדיר לדירה "מחיר שוק" והעובדה שדירות בדרך כלל נמכרות במחיר שהוא תוצאה של תהליך מכירה יחודי ומשא ומתן שנסגר בין מוכר וקונה ספציפיים. אפילו כשדירה נמכרת, מחירה בדרך כלל לא יהיה "מחיר השוק" שלה.  לפעמים היא תימכר מתחת למחיר שוק ולפעמים מעליו והפערים במקרים מסוימים יכולים להגיע לעשרות אחוזים.

באתר נתונים אנו מפעילים כלי המזהה נכסי נדל"ן שמוצעים למכירה במחירים אטרקטיביים. אתר נתונים הינו מחירון דירות ובתים מקוון הראשון מסוגו בעולם. המחירון מנתח באופן שוטף מאות שכונות ברחבי הארץ על מנת להבין את רמות המחירים באותן שכונות. לאחר מכן, בתהליך נפרד, אנחנו מריצים כלי שמנתח מודעות המתפרסמות בלוחות מקוונים ובוחנים את המחיר המבוקש מול מחיר המחירון של הנכס.  במידה והמחיר הנדרש עבור הנכס נמוך משמעותית מ"מחיר המחירון" שלו, אנחנו מכניסים אותו ללוח מיוחד – לוח הנכסים החמים.

כמובן שתהליך זה אינו נקי מטעויות. במידה והפרטים שהוזנו במודעה אינם נכונים ייתכן והחישוב יהיה מוטעה. כמו כן, אם יש פרטים בעייתיים אחרים בנכס, כגון רישום בטאבו, גם הם לא נלקחים בחשבון בחישוב "מחיר המחירון".  אולם, אחוז גבוה של הנכסים המופיעים בלוח הנכסים החמים הם אכן אטרקטיביים ביותר. אנו יודעים זאת כיוון שאנו עוקבים אחרי נכסים אלו ורואים שבדרך כלל הם נחטפים בקצב גבוה יותר מנכסים אחרים ולעיתים קרובות המחיר הנדרש עבורם עולה.