מהי עסקה במקרקעין 

מהי עסקה במקרקעין ?

חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 מונה רשימה סגורה של זכויות במקרקעין, המקנות לבעליהן זכות קניינית, רק אחרי רישומן בפנקסי המקרקעין, על פי ס' 7 (א) לחוק המקרקעין, עסקה נגמרת ברישום, כלומר רק בעת רישום הנכס בטאבו, זכותו של הקונה מוגנת ואין יכולת לנושי המוכר יכולת לגבות את חובם מהנכס, אולם כאשר לא בוצע הרישום על שם הקונה, אין לו אלא זכות חוזית, כלפי המוכר שהתחייב להקנות לו את המקרקעין, ונושי המוכר רשאים לגבות את החוב, יצויין כי עפ"י ס' 6 (א) לחוק המקרקעין, הורשה על פי צוואה איננה עסקה במקרקעין, אולם גם הורשה על פי דין אינה עסקה במקרקעין הואיל ואינה נעשית מרצונו של המוריש אלא על פי הדין , ישנן חמש זכויות במקרקעין : בעלות, שכירות , משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה, עסקת בעלות מתקיימת כאשר נכס הרשום בטאבו על שם המוכר נמכר לקונה, שכירות – כאשר הבעלים משכיר את הנכס הרשום בפנקסי המקרקעין והשכירות נרשמת על שם הקונה, זיקת הנאה – מתבצעת כאשר הבעלים או השוכר שהשכירות רשומה על שמו, מעניקים לאדם אחר זכות להשתמש בחלק מסויים במקרקעין, וזכות זו נרשמת בפנקסי המקרקעין, זכות קדימה – היא זכות כאשר בעל המקרקעין מעניק לאחר זכות להיות ראשון ברכישת המקרקעין לפני שיימכרו לאחר, ורק אחרי שבעל הזכות קדימה אינו מעוניין לקנות את המקרקעין, יוכל הבעלים למכור את הדירה לאחר, בתנאים הקבועים בחוק, עסקה במקרקעין, בדרך כלל מתבצעת בשלבים כדלקמן : א. השלב החוזי ב. השלב הקנייני. בשלב החוזי המוכר והקונה חותמים על חוזה מכר, שכירות וכו', העסקה נגמרת רק לאחר שרשם המקרקעין אישר אותה לרישום, לגבי עסקת מקרקעין חלות הוראות בחוק ובתקנות המקרקעין, שעיקרן הן חובת הרישום וחובת הכתב, כאמור לעיל חובת הרישום מצוייה בס' 7 (א) לחוק המקרקעין, כל עוד לא נגמרה העסקה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה עפ"י ס' 7 (ב) לחוק המקרקעין, למשל חוזה למכירת מקרקעין שלא נרשמו על שם הקונה, הקונה יוכל לחייב את המוכר לקיים את החיובים על פי החוזה אולם המוכר ממשיך להיות בעלים של הנכס ואם קיימים למוכר נושים הם יכולים לעקל את המקרקעין כדי לגבות את חובם ממכירתם. הדרישה השנייה היא דרישת הכתב המגולמת בס' 8 לחוק המקרקעין, במספר רב של פסקי דין, התגבשה ההלכה , שבהסכם לעשיית עסקה  יש לכלול את הפרטים החשובים והם תיאור הצדדים, תיאור המקרקעין, התמורה ומהות העיסקה. ישנם פסקי דין רבים בהם היתה סטייה מההלכה וניתן לקיים את ההסכם גם אם חסר פרט זה או אחר, למשל תוארו בפסיקה מקרים, שבית המשפט נתן תוקף גם לחוזים שלא נחתמו, אם הוכח שהיתה גמירות דעת לקיים את ההסכם, הפסיקה בחנה גם את דרישת הכתב בדיירות מוגנת, וקבעה שדיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין ולכן לא חלה עליה חובת הכתב, לעומת זאת זכרון דברים, אם יוכח שלצדדים היתה גמירות דעת לעשות עסקה והיתה כוונה לחתום על חוזה מחייב הרי שזכרון הדברים הוא כחוזה, אולם אם לא היתה להם כוונה בשלב זה לכרות הסכם מחייב, הרי שזכרון הדברים אינו בבחינת חוזה מחייב. לגבי הערת אזהרה, בית המשפט קבע שהערת אזהרה אינה עסקה במקרקעין ולכן דרישת הכתב אינה דרושה, בהסכם אופציה – ההלכה היא שהסכם כזה הוא התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין בעתיד ועל כן חלה עליו חובת הכתב. לבסוף, עסקה במקרקעין נרשמת על פי שטר עסקה, השטר הוא מסמך ההקנייה, והוא המסמל כי הקניית המקרקעין מהמוכר לקונה בוצעה מרצון. בפעולה במקרקעין שאינה עסקה במקרקעין, לא מתבצעת הפעולה באמצעות שטר, למשל ירושה והערת אזהרה, הרישום מתבצע באמצעות מסמך אחר.

עו"ד צביה חן בת חיים

אשקלון