שטח הפקר 

תופעה מוכרת בשוק הנדל"ן בישראל היא תופעת "שטחי ההפקר" - שטחי מקרקעין שאת השלמת תכנון ייעודם הסופי ואישורו נמנעת הרשות המקומית מלהשלים במהלך שנים ארוכות.

כאשר זה קורה, נותרים בעלי הקרקע חסרי אונים ואובדי עצות כאשר במהלך שנים (לעיתים עשרות רבות של שנים) עומדת הקרקע כ"אבן שאין לה הופכין" ללא אפשרות פיתוח וניצול של ממש. כך נותרים בעלי הקרקע כ"בני ערובה" בידי הרשות המקומית כשבידיהם קרקע חסרת ערך אמיתי (או בעלת ערך נמוך ביחס לפוטנציאל) עד אשר תואיל העירייה להשלים תכנונה.

במקרים כאלה נותרים בעלי המקרקעין, שנים רבות, "בין הפטיש לסדן". מצד אחד נמנעת מהם קבלת היתרי בנייה על הקרקע, ומצד שני אין הקרקע מופקעת מהם כך שהם גם לא רשאים לקבל פיצויים על-פי חוק מכוח הפקעה. במהלך כל אותן שנים מחויבים בעלי הקרקע בתשלום מסים לרשות המקומית.

למרבית הניזוקים ממצב בלתי אפשרי זה, לא ידוע כי הרשות המקומית אינה "בעלת בית" לעצמה ופועלת (או מחויבת לפעול) מכוח החוק המסמיך. ככזו, מחויבת היא להשלים את תכנון המקרקעין בתוך פרק זמן סביר. במקרה שהיא לא עשתה כן, היא עלולה היא לחוב בפיצוי הניזוקים מהתנהגותה הרשלנית ובראשם כמובן בעלי הקרקע.

במקרה שהיה נידון, במסגרת ערעור, עניינם של בעלי מקרקעין ב"כיכר המדינה" בתל-אביב. במסגרת אותו הליך נידון גורלה של תביעה אזרחית כנגד העירייה והועדה המקומית לתכנון ובניה לתשלום פיצוי בגין נזקים שנגרמו עקב התרשלותן בכך שלא סיימו את הליכי התכנון במקרקעי התובעת.

הערעור נידון לאחר שבית-המשפט המחוזי דחה את התביעה בקובעו כי שיקולי מדיניות משפטית, מצדיקים אי-הכרה בקיומה של חובת זהירות בין רשויות התכנון והבנייה לבין בעלי מקרקעין, ביחס להתארכות תקופת התכנון.

באותו מקרה נמנעה העירייה משנת 1969 מהשלמת תכנון חלקו הפנימי של "כיכר המדינה" וזאת בשל כוונתה כוונת העירייה לגבש תוכנית אחרת שתעשה בשטחים שימוש לטובת תושבי העיר ("שטח ציבורי פתוח") - כוונה שלא הגיעה לשלבי מימוש מעולם.

ההלכה בנושא סוכמה, על-ידי אהרון ברק, בדברים הבאים: "בשורה ארוכה של פסקי-דין עקביים קבע בית-משפט זה, כי רשות שלטונית, המפעילה סמכות סטטוטורית, אינה חסינה מאחריות ברשלנות בגין הפעלה רשלנית של סמכות זו".

בית-המשפט העליון אף התייחס למצב בו הסתירה בין התוכנית הקיימת לזו המופקדת רבה כל כך, עד שמתן היתר הופך לבלתי אפשרי.

עוד נקבע, כי "במצב דברים זה נודעת לזמן התכנון חשיבות רבה ביותר, שכן בתקופה זו מנוע הפרט לעשות ברכושו את אשר הוא חפץ לעשות, ולכן לצד סמכויות הקפאה אלו תיקן המחוקק... הסדרי זמן נוקשים, של שנה לתוכנית מתאר ושמונה חודשים לתוכנית מפורטת, בכדי למזער עד כמה שאפשר את הפגיעה בפרט".

כבר נקבע כי כאשר הליך התכנון נמשך שנים רבות אין בעל המקרקעין חייב להוסיף ולהמתין בעוד הוא מנוע מעשיית מינהל בעלים בקניינו. כאשר משך השיהוי הופך לבלתי סביר בעליל, אין לדרוש מבעל המקרקעין שיוסיף "לקפוא על שמריו" עד אין קץ. במקרה זה רשאי יהיה בית-המשפט להורות לרשות המקומית לבוא לידי הכרעה מיידית בדבר ייעוד המקרקעין.

לאור כל אלו, קבע בית-המשפט העליון כי יש מקום לפסוק פיצוי לבעלי הקרקע הניזוקים ממחדלי הרשות. אותה הכרעה הפכה כיום להלכה מחייבת ובתי-המשפט החלו לעשות בה שימוש ראוי לכפיית רשויות התכנון לעמידה במועדי התכנון לפי חוק .