הקבלן מאחר- הקבלן יפצה 

בעלי-עסקים רבים בארצנו רואים בלוח-הזמנים הקצוב להם להספקת השירות משום "המלצה", וסבורים כי הם יכולים לאחר באספקתו על חשבון רוכש השירות.

התופעה מוכרת במיוחד בשוק הנדל"ן הפרטי, בה רוכשי דירות נאלצים להמתין חודשים ארוכים, מעבר לתקופת האיחור שהתיר לעצמו הקבלן מלכתחילה בחוזה באותו הוא ניסח עבור הרוכש. במקרים רבים נלווים לאותו איחור ליקויי בנייה שונים, כאשר בחלקם מציע הקבלן לרוכש לקבל את החזקה בנכס בטרם ניתן "טופס 4", והכל כדי לא להידרש לפצותו.

לשון החוק קובעת, כי "מבנה ראוי לשימוש הוא מבנה שנסתיימה בנייתו למטרה שלשמה הוקם, לרבות מערכות החשמל, המים והביוב בו והכנת חיבור המערכות האמורות לרשתות החשמל, המים והביוב השכונתיות והאזוריות.

עוד אומר החוק, כי "על אף האמור... יכול שהעבודות המפורטות להלן, ואינן מבוצעות במבנה עצמו, טרם הושלמו, ובלבד שבאי-ההשלמה לא נשקפת סכנה לבריאותם או לשלומם של המשתמשים במבנה, הנכנסים אליו או היוצאים ממנו, וניתן להשתמש במבנה למטרה שלשמה הוא נבנה באופן ראוי גם ללא השלמת העבודות כאמור. במקרה זה החוק מדבר על עבודות עפר; קירות תומכים; ניקוז; מערכת השקיה; תאורה; גינון; גדרות; ריצוף וחניה.

רק לאחר מכן יוכלו הרוכשים לחבר את הדירה לשירותי חשמל, מים וטלפון. כל עוד לא ניתן "טופס 4" הריש המבנה אינו ראוי למגורים ועשוי לסכן את יושביו.
החוק קובע סנקציות שונות למתגוררים במבנה שבנייתו טרם הושלמה כדין. לפיכך לא רשאי הקבלן לדרוש מרוכשי דירה לקבל את החזקה בדירה בטרם ניתן "טופס 4".

בניגוד לכתוב בחוזה

במקרה שהיה הופיע בהסכם שנחתם בין הקבלן והלקוח תנאי המאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה, מבלי שיהיה בכך משום הפרה של ההסכם. בהסכם נכתב, כי "למרות כל האמור בהסכם זה, איחור בהשלמת הבית, מכל סיבה שהיא, שלא יעלה על שלושה חודשים מהמועד הנקוב לא יהווה הפרה של התחייבויות הקבלן בהסכם זה ולא יזכו את המזמין בתרופה כלשהי. למען הסר ספק מובהר כי המזמין לא יהא זכאי לכל תרופה שהיא בגין אחור של שלושה חודשים כאמור, אף אם האיחור בהשלמת הבית יארך מעל לשלושת החודשים האמורים"

באותו מקרה קבע בית-המשפט כי הקבלן איחר במסירת הדירה 82 ימים מעבר לשלושת החודשים הקצובים לו לכך, וחויב לפצות את הרוכשים ב-4,000 שקל. במקרה נוסף חייב בית-המשפט את הקבלן בשל איחור בן שישה חודשים מעבר לתקופה המוסכמת.

פיצוי בהתאם לשכירות

מאחר שבמקרים אלו אין הסכם פיצוי בין הצדדים, בית-המשפט יקבע בדרך כלל פיצוי בהתאם לשווי דמי השכירות המקובלים והראויים לנכס במועד בו אמור היה להימסר, או לנכס אשר את המשך השהייה בו נאלצו הרוכשים לממן בשל האיחור.

עם זאת, בית-המשפט יימנע מקביעת פיצויים מסוג זה אם לא יוכיחו הרוכשים את גובה השכירות הראוי או את גובהם של שאר הנזקים. במקרים מסוימים, וגם אם נענעו הרוכשים או לא עלה בידם ולהוכיח את שווי השכירות הראוי, עדיין יזכה אותם בית-המשפט, "מן הצדק", בפיצויי עבור עגמת הנפש. פיצוי מסוג זה, אגב, אינו נפסק לרוב בתביעות מסוגים אחרים.

ראוי שבתי-המשפט לא יימנעו מפיצוי הרוכשים בשל עגמת הנפש, הטרחה והטרדה שהוסבו להם בשל האיחור, גם אם לא עלה בידם להוכיח את הפסד השכירות המדויק. ניסיון החיים והשכל הישר מלמדים כי איחור במסירת דירה וקל וחומר איחור משמעותי מסבים טבעם להסב טרדה ועגמת נפש רבים לרוכשים אשר נסמכו על מועד המסירה בתום-לב וכלכלו צעדיהם בהתאם.