בדיקת דירה - טיפים
מבוא:
מאמר זה עוסק בבעיות שיש לתת עליהן את הדעת כאשר רוכשים דירה מקבלן ובמיוחד כאשר הבית עדיין לא נבנה או לא הושלם.
במצב כזה, הרוכש קונה למעשה דירה "על הנייר".
דבר זה מחייב מידה רבה של עירנות וזהירות, בדיקת המוניטין של הקבלן, מצבה המשפטי של הקרקע, בדיקת הדירה ועוד כהנה וכהנה בדיקות.
קיימים שני הבדלים משמעותיים בין רכישת דירה "יד ראשונה" לבין רכישה "יד שניה" והם: בדירה "יד שניה" רואה הקונה את הדירה שבכוונתו לקבות בעין, הוא יכול למדוד את שטחה במדויק, לבחון את טיב הבנייה ולהתרשם מרמת הגימור.
לא כן המצב בדירה מ"יד ראשונה", שהינה עדיין כולה או חלקה בגדר תוכניות. לא ידוע עדיין כיצד תבוצע העבודה, מה תהיה רמת הבנייה והאם המידות, הכמויות והפריטים השונים יהיו כולם מדוייקים ותואמים את התוכניות והמיפרט הטכני.
בנוסף לכך, בקנייה "יד ראשונה" קיימת הדאגה לקבלת ערובות כספיות מתאימות, להבטחת הכספים המשולמים לקבלן, בטרם השלמת הבנייה וקבלת הדירה.
על הקונה דירה מקבלן להיות מודע לאפשרות של אי השלמת הבנייה, אי לכך עליו לדאוג לבטוחות מתאימות לכספים שהוא משלם לקבלן ולניסוח החוזה כך שזכויותיו תהיינה מוגדרות ומובטחות.
מהות העיסקה:
אדם הרוכש דירה - בין אם זו "יד ראשונה" ובין אם זו "יד שניה" - מבצע עיסקה משפטית במלוא מובן המלה, כאשר התוצאות המעשיות שלה הן שתיים:-
א. הוא רוכש חזקה, בדירה, דהיינו - מקבל את זכות השימוש היחודית בדירה.
ב. הוא רוכש בעלות בדירה - עובדה משפטית המקנה לו את היכולת לעשות בדירה כל דבר וכל עיסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
יצויין כי לעיתים הזכות שקונה הדירה רוכש לעצמו הינה פחותה מזכות הבעלות והיא זכות החכירה בלבד, דהיינו: לא בעלות מוחלטת אלא חכירה מבעלי הקרקע שהוא המחכיר. החכירה היא זכות הנגזרת מזכות השכירות וכך היא מוגדרת בחוק: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות: שכירות שלמעלה מ 5 שנים תיקרא "חכירה: שכירות לתקופה שלמעלה מ 25 שנה תיקרא "חכירה לדורות.
רוכש הדירה חייב להתיחס לזכות שהוא רוכש ולהבין את משמעויותיה המשפטיות והשלכותיה המעשיות.
אין ספק, שרכישת דירה היא הרכישה הגדולה ביותר שעושה כל אחד מאיתנו בחייו. גם מי שרוכש יותר מדירה אחת במשך השנים, הרי שנסיונו, גם באופן מוחלט וגם באופן יחסי, הינו מועט והוא עלול לטעות ולשגות בעת חתימת החוזה, או בכל שלב אחר של רכישת הדירה.
לכן, מטרתה של חוברת זו היא להבהיר מושגים ולהדריך את הקונה בדרך לרכישה נכונה ובטוחה.
הדרך לרכישה בטוחה עוברת דרך "בדיקת דירה לפני קניה":
בהמשך מובאים הנושאים אותם רצוי לבדוק ואשר אותם יש לשקול בדרך לחתימת חוזה לרכישת דירה:
. מיהו הקבלן:
ברכישת דירה "יד ראשונה" הצד השני לעסקה הוא קבלן או חברת בנייה, בין גדולה ובין קטנה. כיוון שברוב המקרים מוצעת הדירה למכירה עוד בטרם הוחל בבנייה עצמה, הרי שנכונות לרוכש הדירה כשנתיים של בנייה, שבמהלכן, עליו לשלם תשלומים על חשבון הדירה מבלי לקבל כל תמורה מיידית. כמו כן עליו להיות בקשר עם הקבלן בעניין בקשות לשינויים בדירה תוך כדי הבניה וכו'.
כדי לבצע עיסקה של רכישת דירה בבטחון יש לבדוק את הקבלן.
הנקודות הראויות לבדיקה הן:
1 האם הקבלן הוא קבלן רשום בפנקס הקבלנים - אין לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום כאמור.
2. המוניטין של הקבלן - לצורך זה יש לבקש מהקבלן כתובות של בנינים שסיים לבנות; להיכנס למספר דירות, לאו דווקא לדירות אליהן היפנה הקבלן; לשאול את הדיירים האם היו מרוצים משירותיו של הקבלן? האם הבניה טובה? האם התיחס יפה אל רוכשי הדירות גם לאחר ששילמו את הכסף? האם דרש כספים נוספים בנוסף לסכומים שהופיעו בחוזה?
3. יש לברר, במידת האפשר, את מצבו הכלכלי של הקבלן. אמנם, לדעת בוודאות את מצבו הכלכלי של הקבלן בטרם רכישה - קשה, אך אפשר לנסות ולשאול גורמים שונים, אנשים הבאים בקשרים עסקיים עם הקבלן וכו'.
העסקה היא גדולה מדי מכדי שלא לנסות לנצל כל מידע אפשרי, כדי לבדוק את האיש או החברה שבהם עומדים להשקיע חסכונות של שנים רבות.
. מצבה המשפטי של הקרקע:
את הדירה אותה רוצים לקנות מהקבלן בונים על קרקע. לאחר השלמת הבנייה יהיו הבניין והקרקע יחידה אחת. על כן, יש לבדוק את מצבה המשפטי של הקרקע, מיהם בעליה והאם הרשו לקבלן לבנות על הקרקע. את בעלות הקבלן על הקרקע ניתן לוודא בלשכת רישום המקרקעין. לצורך כך, יש לבקש נסח רישום ולבדוק שאכן הקבלן הוא הבעלים ושאין על הקרקע שיעבודים, עיקולים וכו'.
יתכן מצב, שהקרקע אינה בבעלותו של הקבלן אלא בבעלות ומינהל מקרקעי ישראל, ולכן, הזכות שתוענק לרוכש הדירה היא זכות חכירה בלבד. אם הדבר הוא כך, הרי שיש לבדוק אם הקרקע עברה היוון. דבר זה חשוב מאחר שיש לכך משמעות והשלכות לגבי תשלום דמי חכירה בתקופת החכירה ולאחר מכן - לגבי תשלום דמי הסכמה בעת מכירת הדירה לצד ג'.
האפשרות המקובלת ביותר לגבי מצב הקרקע הינה שהקבלן רכש את הקרקע במה שקרוי "עיסקת קומבינציה".
פירוש המונח "עסקת קומבינציה" הוא עיסקה, שבה מוכרים בעלי הקרקע חלק מנה לקבלן ובתמורה הם מקבלים ממנו חלק מהדירות שהוא יבנה על המיגרש.
למשל: עיסקת קומבינציה של % 50 פירושה, שבעלי המגרש מכרו לקבלן מחצית המגרש ובתמורה יקבלו מחצית מכל הדירות שתבנינה על אותו מגרש.
ברוב המקרים שבהם מתבצעת עיסקת קומבינציה, לא מועברת המחצית שרוכש הקבלן על שמו מיד, אלא רק לאחר שהבנייה הושלמה. הקונה, הרוכש את הדירה מהקבלן, רוכש דירה על קרקע שאיננה עדיין של הקבלן. לכן, על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עיסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש, האם יוכל הקונה לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע ומה הם תנאי העסקה בין הקבלן לבין בעלי המגרש. הקונה צריך לדעת את הפרטים האלה כדי לוודא שהדירה אותה רוכש תבנה כדין וכי לא יוחדה למי מבעלי המגרש וכו'.
מצבה המשפטי של הקרקע הוא אחד הנושאים החשובים לבדיקה. אין להסתפק בתשובות חלקיות, לשאלת מצב הקרקע, אלא יש לבדוק היטב נקודה זו בטרם ביצוע כל התקשרות שהיא.
היתר בניה
על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 אסור לאדם להקים בניין מבלי שקיבל היתר בניה כחוק מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לפני רכישת דירה יש לבקש מן הקבלן להציג בפני הקונה את היתר הבנייה, להקמת הבניין שבו תהיה הדירה אותה רוצים לרכוש.
לעיתים מתארך ההליך להשגת היתר בנייה. כך קורה, שקבלן, אשר אצה לו הדרך להתחיל במכירת הדירות, יוצא מהנחה שאכן יקבל היתר בניה והוא יהיה בדיוק כפי שהוא רוצה, והוא מתחיל במכירת דירות לרוכשים.
מי שרוכש דירה שעדיין לא ניתן היתר בנייה כחוק לבנייתה, שם כספו על קרן הצבי. היתר בנייה הוא דבר יסודי ועל כן עד לרגע שבו הוא ניתן כחוק, אין להסתמך על כך שאכן הוא ינתן. יתר על כן, יכול להיות מצב שקבלן המבקש היתר לבניית חמש קומות, יקבל היתר לבניית ארבע קומות בלבד. אם הספיק בינתיים למכור דירות בקומה החמישית - יהיו גם הקבלן וגם הקונים בצרה. הצרה של הקונים תהיה גדולה יותר, כי בינתיים שילמו כבר כספים על חשבון הדירה, שכלל לא תוכל להיבנות. אם לא יגיעו להסדר פשרה עם הקבלן, יהא עליהם לפתוח בהליכים משפטיים שיארכו זמן רב ויגרמו להוצאות מרובות.
מן הראוי לבדוק, באותה הזדמנות, גם את תוכנית המתאר והתוכנית המפורטת, המתיחסות לאזור שבו מוקם הבניין, וזאת כדי לדעת מהם הבניינים האחרים, מוסדות ציבור וכו' המתוכננים להיבנות בסביבת הבניין שבו נמצאת הדירה הנרכשת.
יש לבדוק היטב אם ניתן היתר בנייה לבניית הבנין והדירה. אין לרכוש דירה בבנין שלגביו לא ניתן עדיין היתר בניה כחוק.
משא ומתן לקראת חתימת חוזה.
מן הראוי שכל רוכש דירה הפותח בתהליכי משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה, יזכור את הדברים הבאים:
1. הקבלן מנוסה יותר בעריכת חוזים למכירת דירות. גם אם הדירה הנרכשת הינה כבר הדירה השלישית, עדיין לקבלן יתרון עצום על הקונה מבחינת הנסיון.
2. לקבלן יעוץ משפטי צמוד. עורך הדין, המטפל בעסקה לרבות חתימת החוזה והעברת הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, הינו למעשה הורך דינו של הקבלן. הוא, בדרך כלל, מודיע זאת מפורשות בחוזה עצמו. יתר על כן, אין עורך דין זה מייצג את הקונה בזמן המשא ומתן עם הקבלן. לכן, מן הראוי שהקונה יפנה לעורך דין מטעמו, אשר יבדוק עבורו את החוזה ואת כל הטעון בדיקה לקראת עריכת החוזה.
לסיכום נושא זה יש להזכיר נקודה חשובה נוספת: אין לשכוח שמשא ומתן כשמו כן הוא. אין להסכים לקבלת תשובה מן הקבלן האומרת: "זה החוזה שלנו, חותמים עליו כך, אין צורך לבדוק ולשנות סעיפים".
משא ומתן הוא מיקוח בין שני צדדים שווים, כשלכל אחד מהם הזכות לשנות סעיפים שלא נראים לו.
אם אין מפגש רצונות והסכמה לגבי תנאי החוזה - לא חייבים לחתום חוזה.
זכרון דברים - משמעותו
זכרון דברים, כשהוא עשוי כהלכה, הינו מסמך משפטי מחייב היוצר התקשרות חוזית לכל דבר ועניין.
פעמים רבות חותמים אנשים, העומדים בפני רכישת דירה, על זכרון דברים וזאת בטרם בדקו פרטים רבים הקשורים ברכישת הדירה ובטרם בדקו עד תום את אפשרויותיהם הכלכליות למימונה. כאשר הם נשאלים: "למה חתמתם על מסמך שפירושו רכישת דירה - לפני שבדקתם את כל הפרטים?" התשובה היא לרוב: "חתמתי רק על זכרון דברים".
כדי להימנע מעשיית טעות - כדאי לדעת כי זכרון דברים לרכישת דירה הינו מסמך מחייב, כאשר הוא נעשה בכתב, נחתם על ידי כל הצדים המעורבים ומכיל את הפרטים הבאים:
א. תיאור מפורט של הדירה, לרבות מספרי גוש, חלקה ותת חלקה.
ב. פרטי המוכר והקונה.
ג. מחיר הדירה.
ד. סדר התשלומים.
ה. תאריך מסירת החזקה בדירה לקונה.
ו. תאריך העברת הזכויות בדירה לשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
ז. חלקת תשלומי המסים וההוצאות הכרוכים בעסקה.
יש לציין, כי לעיתים, אף אם חסר אחד או יותר מהפרטים האמורים לעיל, יראה בית המשפט במסמך שנחתם - זכרון דברים הקושר את הצדדים. בית המשפט עצמו ישלים את הפרטים החסרים והוא יעשה זאת על פי הדין, המינהג, או הנוהג המקובל. מאחר שנטיית בתי המשפט היא לראות בזכרון דברים מסמך מחייב וקושר את הצדדים, רצוי שאדם, שעדיין אינו בטוח בטחון מלא כי ירכוש את הדירה, לא יחתום על זכרון דברים. החתימה על זכרון דברים ללא בדיקה מספקת עלולה לגרום לשתי בעיות עיקריות:
א. אם הקונה יתחרט וירצה לבטל את זכרון הדברים והקבלן לא יסכום לכך, יהיה על הקונה לשלם לקבלן פיצויי הפרה. הוא יצטרך לגבות חזרה, לעיתים באמצעים משפטיים, את הכסף ששילם בזמן חתימת זכרון הדברים על חשבון מחיר הדירה.
בית המשפט מוסמך לאכוף על הקונה את ביצועה המלא של העסיקה.
ב. אם הקונה ירצה לרכוש את הדירה, הרי שיהיה קשור כבר מבחינה חוזית. עי' כך יקטנו אפשרויות המיקוח והמשא ומתן בקשר לתנאים שונים בחוזה עצמו.
כתב אופציה
מי שעדיין אינו בטוח שירכוש את הדירה, אך מבקש להבטיח שהקבלן או בעל הדירה ישמור עבורו את הדירה שברצונו לקנות, טוב יעשה אם יחתים את הקבלן על המסמך הנקרא "כתב אופציה".
כתב אופציה הוא מסמך האומר כי המוכר נותן לקונה אופציה - אפשרות לקנות את הדירה במשך תקופה מסויימת, למשך 14 יום. בתוך התקופה הזאת זכאי הקונה לבדוק את כל תנאי הרכישה, את מצבו הכספי וכו' ואילו המוכר הקבלן, מתחייב לשמור את הדירה עבורו ולא למוכרה לצד ג'. במצב זה זכאי הקונה להתחרט מבלי לשלם פיצויים או דמי קדימה והמוכר מסכים לתנאי זה.
כתב אופציה יש לנסח באופן המתאים כך שישקף נכוחה את הסכמת הצדדים.
סופיות מחיר הרכישה
במסגרת הבדיקות הנערכות לפני רכישת הדירה מהקבלן, אחת הבדיקות החשובות שיש לערוך היא בדיקת סופיות המחיר. חוזה טוב הוא חוזה, שבו נקבע מחיר סופי, הכולל את כל האלמנטים מהם מורכבת הדירה. חוזה לא טוב הוא חוזה שבו מופיע סעיף האומר לדוגמא:
הקונה ישלם עבור תכנון, אגרות רשיון, הוצאות פיתוח החלקה וסביבתה, מס השבחה, סלילת כביש ומדרכה, גינון, חיבור והתקנה של ביוב, תיעול וניקוז חיבור והתקנה של גז מרכזי, סידורי הכנה לטלפון, חיבור הבניין לרשת החשמל וחיבור הבנין לרשת המים".
קיומו של סעיף מעין זה בחוזה, פירושו - שלקונה אין מושג, בזמן חתימת החוזה, אילו תשלומים עתידים לחול עליו ובאיזה תשלומים מדובר. קיומם של סעיף כזה, או סעיפים דומים אחרים, עלול לגרום להפתעתו של הקונה. הוא עלול להידרש לשלם תשלומים גבוהים ורבים שאותן לא לקח בחשבון, לא תכנן, ולעיתים קרובות גם אין באפשרותו לשלמם.
הקונה צריך לבדוק היטב את החוזה ורצוי לעשות זאת בעזרת איש מקצוע. עליו לשים לב לכך שלא יהיו בו סעיפים לא מוגדרים וסעיפים שיחילו עליו תשלומים נוספים.
למעשה, על הקונה להבטיח שיחולו עליו, בנוסף למחיר הדירה, אך ורק תשלומים עבור מונה חשמל, מונה מים ומונה גז - תשלומים המשולמים ישירות לגופים המתקינים את המונים.
מועד הכניסה לדירה
בבדיקת החוזה יש לשים לב לפרט חשוב נוסף והוא מועד הכניסה לדירה. מועד זה צריך להיות סופי. לעתים תכופות אנו נתקלים בחוזים הנערכים עי' קבלנים ואשר בהם סעיפים המאפשרים להם להאריך בתקופה ניכרת את מועד מסירת הדירה. למשל: באחד הסעיפים בחוזה מופיע מועד מסירת הדירה: 1.1.1987 בסעיף שלאחריו נאמר: "איחור של 3 חודשים במסירת החזקה בדירה לקונה לא ייחשב כהפרת החוזה". משמעות סעיף כזה היא שלמוכר הזכות לאחר במסירת הדירה בשלושה חודשים, מבלי שלקונה יהיה פתחון פה ועילה לתביעה משפטית. כאשר קיים סעיף כזה בחוזה יש לעשות אחת משתיים:
א. לקחת בחשבון שהדירה תימר ביום 01.04.1987 ועל הרוכש להתאים עצמו לכך.
ב. למחוק את הסעיף באופן שאכן תאריך המסירה יהיה וישאר 01.01.1987 ללא אפשרות הארכה.
ברם, סעיף כזה אינו סעיף ההארכה היחיד. קיים בדרך כלל, עוד סעיף, המתווסף לאותם חודשים שבהם מותר לאחר במסירה ללא מתן כל הנמקה. בסעיף כזה נאמר: "איחור במסירת הדירה, מאחת הסיבות הבאות, לא יהוה הפרת חוזה: כוח עליון, מלחמה, פעולות איבה, גיוס כללי, צווים, הוראות, ימי גשם וימי רוח רבים מהמקובל, מחסור בחומרי בנייה, מחסור בכח אדם, שביתה, השבתה, כל סיבה אחרת שאינה תלוייה בקבלן וכו'....".
מומלץ לרוכש דירה למחוק את מרביתו של סעיף זה ולהשאיר לכל היותר רק מלחמה, כח עליון וגיוס כללי, כסיבות המצדיקות איחור במסירת הדירה.
תאריך הכניסה לדירה הוא גורם מהותי וחשוב לרוכש הדירה. יש להקפיד על כך שאכן הוא יהיה מעוגן בחוזה, כפי שסוכם בין הצדדים בעל פה, טרם חתימה החוזה.
מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)
גם תאריך זה, בדיוק כמו תאריך המסירה, חייב להיות מוגדר. מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה הוא המועד בו תעבור הדירה לבעלותו של הקונה המועד המקובל הוא תום שנה מיום מסירת מפתחות הדירה לקונה.
יש לשים לב שמועד רישום הבעלות לא יהיה מעורפל וניתן לדחייה.
המפרט הטכני ותוכניות הדירה-בדיקת דרה לפני קניה.
לאחר בדיקה מקיפה של החוזה, בעזרתו של עורך דין, יש לבדוק גם את המפרט הטכני המצורף לחוזה. את המפרט הטכני יש למסור לבדיקת מהנדס בניין. על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, חייב מוכר הדירה לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק חתום, המפרט מתאר את כל הדירה, הבניין, הרכוש המשותף, וכל מה שהקבלן מתחייב לבנות. המפרט ערוך בטופס ובנוסח קבוע שנקבע עי' שר הבינוי והשיכון. על המוכר למלא את כל הפריטים במיפרט, כמפורט ובמדויק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת במפורט.
כל דבר ופרט, שבו היתה הדירה שונה מן האמור במפרט או בתקנת בנייה או בתקן רשמי, יהיה בבחינת אי התאמה, כמשמעותה בחוק המכר תשכ"ח 1968, ואפשר יהיה לתבוע על תיקון הפרט או העבודה, תשלום פיצויים ושאר הסעדים המנויים באותו חוק. כל המוצרים והמלאכות צריכים להיות לפי דרישות התקן הישראלי, כאשר יש כזה. הבנייה בכללה צריכה להיות על פי תקנות הבנייה, כמשמעותן בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965, גם כשהדבר לא נאמר במפורש במיפרט הטכני של דירה ספציפית. סטיות בשיעור של % 2 בין מידות הבניין המופיעות בתוכנית לבין המידות למעשה וכן סטייה בשיעור של % 5 בין הכמויות ומידות האבזרים במיפרט לבין הכמויות והמידות למעשה, נחשבות לסבירות על פי צו המכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד - 1974 ולא ייחשבו כסטייה מהמיפרט הטכני.
כאשר מוכר דירה פועל בניגוד לחוק ואינו מוסר לקונה מפרט טכני, אף אז אין הוא יוצא מתחולת החוק ויראוהו כמי שמתחייב למסור את הדירה לקונה, כשכל דבר שצריך היה לפרט במיפרט מתאים למקובל, בנסיבות העניין.
מי שעובר על הוראות חוק זה צפוי להעמדה לדין ולקנס כספי, אך יתר על כן, אין הוא יכול להתחמק מלספק לקונה הדירה את מה שמקובל בנסיבות העניין, דהיינו, בבתים ובדירות אחרות.
ברם, הטוב ביותר הוא לדאוג בקפדנות לכך שהמיפרט הטכני ימולא כדברו וכלשונו בכל הנוגע לדירה עצמה, לבנין כולו, לרכוש המשותף ולפיתוח הכללי של החלקה. יש להקפיד על כך שלמיפרט הטכני תהיינה מצורפות התוכניות הבאות: תוכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ 1:100 תוכנית קומת עמודים, תוכנית קומה טיפוסית, וקומת גג בקנה מידה 1:100 וכן תוכנית המיגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
על הקונה, העומד לרכוש דירה, לבדוק את כל התוכניות, לרבות תוכנית דירתו. זאת יש לעשות באמצעות איש מקצוע אדריכל/מהנדס - אשר יבדוק את התוכניות ויתן יעוץ והדרכה לקונה. יצויין, כי במקרים רבים מוכנים הקבלנים לבצע עבור הקונים שינויים במיבנה הדירה, בתשלום או אף ללא תשלום וכל זאת בתנאי שהודעה על הרצון בשינויים נמסרה במועד, לכן, יש לבדוק את תוכניות הדירה גם כדי לוודא שהן תואמות את המובטח והרצוי לקונה וכן כדי לראות מבעוד מועד באלו שינויים הקונה מעוניין.
שינויים בדירה תוך כדי הבנייה - זיכויים וחיובים
רבים מאלה הקונים דירה ישירות מהקבלן עושים זאת מפני שהם רוצים לעצב את הדירה בהתאם לטעמם האישי ובהתאם לצרכיהם.
לכן, הנושא של שינויים בדירה תוך כדי הבנייה, לרבות שינוי במיקום הקירות, תוספת נקודות חשמל, החלפת החרסינה שהקבלן נותן בקרמיקה אחרת, החלפת ריצוף, כלים סניטרים ועוד', הוא נושא שמעסיק ביותר את רוכש הדירה, לפני הרכישה לאחריה. ברגע שהקונה מתחיל לשנות את תוכניות הדירה ואת המפרט הטכני הוא נכנס לנושא הזיכויים והחיובים. "חיובים" פירושו - חיוב בתשלום עבור ביצוע שינוים ותוספות. "זיכויים" פירושו - זיכוי הקונה בגין עבודות שביקש לא לבצע עבורו וחומרים שביקש לא לספק לו.
מומלץ לברר את נושא השינויים, הזיכויים והחיובים עוד בשלב המשא והמתן לקראת רכישת הדירה. יש לציין בחוזה ובמפרט הטכני במפורש את המוסכם, את המחיר שנקבע לשינויים, את סכום הזיכויים והחיובים ואת מועד התשלום.
הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירה
אחד הדברים החשובים ביותר בנושא רכישת דירה מקבלן הוא אופן הבטחת ההשקעה, מפני פשיטת רגל וכו'. כשאנו מדברים על השקעה, אנו מתכוונים לסכומי כסף גבוהים ביותר, המהווים חסכונות של שנים רבות. למרבית הפלא, אותם רוכשי דירות, אשר במשך תקופה ארוכה ביטחו את תכולת ביתם מפני פריצה ואש ואת רכבם מפני תאונות - לא דאגו לביטוח נאות, לכספים הרבים אותם הפקידו בידי קבלנים עוד בטרם הוחל בבנייה.
לאחרונה חלה התעוררות ניכרת ועירנות רבה יותר לנושא הבטחת ההשקעות, גם מצד הקבלנים הבונים יש נטייה להבטיח את כספי רוכשי הדירות.
בנושא הבטחת ההשקעות קיים חוק מפורש - חוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974, העוסק בדרכים להבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות. על פי החוק אסור לקבלן לקבל מהקונה יותר מ % 15 ממחיר הדירה אלא אם עשה אחת מאלה:
1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתן נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור.
2. ביטח את עצמו אצל מבטח, כמשמעותו בחוק הפיקוח על עיסקי ביטוח תשי"א 1951, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש.
3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר הבינוי והשיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה 1.
4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.
5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
קונה דירה שהכספים ששילם לא הובטחו על ידי ערבות בנקאית או ביטוח כחוק, יכול לשלם שלא על פי האמור בחוזה הרכישה שלו, אלא על פי האמור בחוק, דהיינו לפי התקדמות הבנייה כדלהלן:
א. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הריצפה של הקומה הראשונה במיבנה שלא על קומת עמודים - % 40 (כולל % 15 הראשונים).
ב. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה - כשהשלד כולל מחיצות פנים ואינו כולל משקופים וצנרת לאינסטלצית מים וחשמל - % 20 נוספים.
ג. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח לפי המיפרט - % 15 נוספים.
ד. עם גמר טיח חוץ או צפוי חוץ של הדירה - % 15 נוספים.
ה. עם מסירת הדירה לפי החוזה - % 10 נוספים.
תשלום באופן האמור לא ייחשב כהפרת חוזה מצד הקונה אם כספו לא הובטח באמצעות ערבות בנקאית או ביטוח.
הדרך הטובה ביותר האפשרית כיום, להבטחת ההשקעה ברכישת דירה, היא קבלת ערבות בנקאית הצמודה באופן כלשהו, למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן, הצמדה לדולר ארצות הברית או הצמדה למדד תשומות הבנייה. לערבות הבנקאית הצמודה יש להוסיף רישום הערת אזהרה. יש לשים לב לניסוח הערבות וזאת כדי שאפשר יהיה לממד אותה בלי התנגדויות מיותרות בשעת הצורך.
משך הבנייה
לאחר שהקונה דאג שיהיו בידיו חוזה טוב, מיפרט טכני מתאים, תוכניות טובות וערובות בטוחות, מגיע שלב הבנייה עצמו. בשלב זה על הקונה לשים לב לאיכות הבנייה ולהקפיד על מניעת ליקויים עתידיים. ישנם קבלנים המוכנים לקבל הערות במהלך הבנייה ומסכימים לתקן הליקויים. לעומתם ישנם קבלנים שאינם מוכנים לשמוע כל הערה בשלב הבנייה ויבקשו מהרוכש להמתין לסיום. כאשר החשש הוא שהבעייה חמורה ולאחר גמר הבנייה והשלמת הקירות יהיה קשה לגלותה או לפעול נגדה, ניתן לפנות במכתב רשום לקבלן ולהצביע על הבעייה, זאת לאחר התייעצות עם מהנדס בניין ועם עורך דין.
בכל מקרה, הזמן הנכון לבדיקת הדירה ולאיתור הליקויים בבנייה הוא לאחר השלמת הבניין והדירה. הבודק המהימן הוא מהנדס בניין.
גמר הבנייה וקבלת המפתח מהקבלן - בדיקת דירה לפני מסירה
לאחר סיום הבנייה, מוזמן רוכש הדירה לקבל את המפתח. בשלב ראשון רצוי לבדוק הדירה, הרכוש המשותף ולראות אם קיימים ליקויים. כאשר מתגלים ליקויים - יש לציינם בפני הקבלן ולדרוש תיקונים עוד בטרם קבלת המפתח. "מסירת חזקה" או "קבלת מפתח" יש לבצע כאשר הדירה והרכוש המשותף הינם במצב טוב, תקין וראוי למגורים.
בשלב מסירת המפתח עצמו - יש לערוך מסמך הנקרא בד"כ: "פרטיכל מסירה". במסמך זה יפורטו הליקויים שמצא הקונה בדירה. בשלב זה אפשר כבר להביא לדירה מהנדס בנין אשר יבדוק את הדירה ויקבע אם היא בנוייה בהתאם לתוכניות, למיפרט הטכני לתקנים הקיימים ולתקנות הבנייה.
והיה ונתגלו ליקויים בנייה - על הקונה לדרוש מהמהנדס לציינם בחוות דעת בכתב, העתק חוות הדעת, בצירוף דרישה לתיקונים, יש להעביר לקבלן.
בשלב קבלת המפתח על הקונה להזהר מחתימה על מסמכים שונים, חלק מהקבלנים, לא כולם, מתנה את קבלת המפתח בחתימה על מסמך האומר, שהקונה קיבל את הדירה במצב טוב וכי הוא מוותר על כל זכות תביעה בעתיד בכל הנוגע לדירה ולמצבה, אין כל סיבה לחתום על מסמך כזה ואין אדם צריך לוותר מראש על זכות תביעה ולהתחייב להימנע מהגשת כל תביעה שהיא. לכן, יש להימנע מלחתום על כך מסמך מסוג זה או דומה לו. נציין רק כי נושא החתימה על מסמכים כאלה נדון בבתי המשפט בישראל. באחדים מהמקרים קבע בית המשפט כי חתימה על מסמך כזה, בשעת קבלת המפתח וכתנאי לקבלת המפתח, היא חתימה תחת לחץ ואשר על כן היא ניתנת לביטול ואינה מחייבת את החותם.
הפסיקה, אם כן, עומדת לצידו של קונה הדירה שחתם תחת לחץ על מסמך. אולם, בכל מקרה עדיף שלא לחתום כלל ואז לא יהיה צורך בדיון בבית המשפט. אם אין ברירה והקונה רואה כי ללא חתימה לא יקבל את המפתחות - יש להודיע לקבלן בכתב כי החתימה נעשתה תחת לחץ ו/או לדאוג לנוכחותם של עדים, שישמעו את תוכן השיחה שקדמה לחתימה ויוכלו להעיד על כך שהופעל לחץ על הקונה לחתום על המסמך.
שנת אחריות
לאחר קבלת הדירה נכנסים לתקופת אחריות. האחריות שמקבל, בדרך כלל, הקבלן על עצמו, עוד בחוזה, היא לתקופה של שנה מיום מסירת החזקה בדירה לקונה, על כל הדירה.
יש קבלנים המעניקים בחוזה תקופת אחריות שונה לפריטים שונים בדירה, כאשר המינימום הוא שנת אחריות אחת לפריטים מסויימים ועד חמש שנים לגבי פריטים אחרים בדירה.
שנת אחריות פירושה המעשי הוא - שבמשך השנה ועד תומה אחראי הקבלן לטיב הבנייה, לטיב החומרים ולטיב העבודה.
אם התגלה ליקוי חמור, הדורש טיפול מיידי - חייב יהיה הקבלן לבוא מייד לאחר שנקרא על ידי הקונה, ולתקן את הליקוי. נציין כי ליתר בטחון רצוי להטיל חובה זו על הקבלן בחוזה עצמו. אם הליקוי אינו חמור עד כדי כך שאינו מאפשר מגורים תקינים בדירה - חייב יהיה הקבלן לתקן את הליקויים בתום שנת האחריות. בכל מקרה, מי שסבור שבדירה שקיבל יש ליקוים שונים, שהיא לא נבנתה בהתאם למיפרט הטכני, לתוכניות או לתקנים הרשמיים ותקנות הבנייה, טוב יעשה עם יזמין לביתו מהנדס בניין לצורך בדיקת הדירה ואת הרכוש המשותף ויתן לקונה הדירה חוות דעת המתאימה להגשה לבית המשפט.
על חוות הדעת לכלול את פרטי השכלתו המקצועית של מכין חוות הדעת, את פרטי הליקוים שמצא בדירה, את הדרך הנכונה לביצוע התיקונים ואת ערכם הכספי של הליקויים. את העתק חוות הדעת יש לשלוח לקבלן ולבקש תיקון הליקויים בהתאם. בהמשך יוסבר כיצד לפעול במקרה שהקבלן מתעלם מהדרישה לתיקונים, או אינו מוכן לבצעם בדרך הנכונה על פי חוות הדעת.
לסיום נושא זה נציין, כי עצם העבודה שהקבלן התחייב בחוזה ל"שנת אחריות", אינה פוטרת אותו מאחריות בתום שנה זו. אם לאחר שלוש שנים למשל, יתמוטט קיר בבניין ובדיקה של מהנדס בניין תעלה כי ההתמוטטות נגרמה כתוצאה מבנייה שהיתה לקויה באופן יסודי, עדיין יש מקום לתבוע את הקבלן בגין נזק זה.
רישום בית משותף וייחוד הדירות לרוכשיהן
השלב האחרון ברכישת הדירה הוא רישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). על הקונה לבדוק את החוזה ולראות לאיזה מועד הובטחה לו העברת הבעלות בדירה, להזכיר זאת למוכר - הקבלן ולעמוד על כך שהדבר יבוצע במועד.
הליכים נגד קבלן שאינו עומד בהתחיבותו
במקרים רבים מסתיימת רכישת הדירה לשביעות רצונו המלאה של הקונה. אולם יש מקרים בהם הקבלן מתכחש להתחיבויותיו או דוחה את ביצוען במשך תקופה ארוכה. במקרים כאלה התלונות העיקריות שאנו שומעים, הן סירוב לבצע תיקונים במסגרת שנת האחריות ועיכובים בלתי סבירים בביצוע הרישום על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. כאשר הקונה מחזיק בידו חוות דעת של מהנדס הבניין והקבלן מסרב לבצע את התיקונים גם לאחר התראות בכתב, ניתן להגיש נגדו תביעה משפטית, שבה ייתבע לתקן את הליקויים ו/או לשלם את ערכם הכספי, כמצוין בחוות הדעת ובתוספת פיצויי הפרת החוזה.
גם אם הפר הקבלן את חובתו לרשום את הדירה בטאבו, אפשר לפנות לבית המשפט ולבקש מנו להורות לקבלן לרשום את הדירה כאמור בחוזה ולשלם פיצויים בגין הפרת החוזה.
אפשרות נוספת לנקיטת צעדים כנגד קבלנים, בגין הפרת התחיבויותיהם, היא על ידי פנייה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. רשם הקבלנים פועל מכח חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות תשכ"ט 1969, ואחת הסמכויות המוקנות לו בחוק היא לבטל רישומו של קבלן בפנקס הקבלנים.
סוף דבר
במקרים רבים רכישת דירה מקבלן מתבצעת בדרך הטובה ומותירה טעם טוב בפני שני הצדדים. חוברת זו באה להדריך את רוכשי הדירות, הבלתי מנוסים, כיצד לכלכל צעדיהם כדי להימנות על אותם רוכשים מרוצים.
מבוא:
מאמר זה עוסק בבעיות שיש לתת עליהן את הדעת כאשר רוכשים דירה מקבלן ובמיוחד כאשר הבית עדיין לא נבנה או לא הושלם.
במצב כזה, הרוכש קונה למעשה דירה "על הנייר".
דבר זה מחייב מידה רבה של עירנות וזהירות, בדיקת המוניטין של הקבלן, מצבה המשפטי של הקרקע, בדיקת הדירה ועוד כהנה וכהנה בדיקות.
קיימים שני הבדלים משמעותיים בין רכישת דירה "יד ראשונה" לבין רכישה "יד שניה" והם: בדירה "יד שניה" רואה הקונה את הדירה שבכוונתו לקבות בעין, הוא יכול למדוד את שטחה במדויק, לבחון את טיב הבנייה ולהתרשם מרמת הגימור.
לא כן המצב בדירה מ"יד ראשונה", שהינה עדיין כולה או חלקה בגדר תוכניות. לא ידוע עדיין כיצד תבוצע העבודה, מה תהיה רמת הבנייה והאם המידות, הכמויות והפריטים השונים יהיו כולם מדוייקים ותואמים את התוכניות והמיפרט הטכני.
בנוסף לכך, בקנייה "יד ראשונה" קיימת הדאגה לקבלת ערובות כספיות מתאימות, להבטחת הכספים המשולמים לקבלן, בטרם השלמת הבנייה וקבלת הדירה.
על הקונה דירה מקבלן להיות מודע לאפשרות של אי השלמת הבנייה, אי לכך עליו לדאוג לבטוחות מתאימות לכספים שהוא משלם לקבלן ולניסוח החוזה כך שזכויותיו תהיינה מוגדרות ומובטחות.
מהות העיסקה:
אדם הרוכש דירה - בין אם זו "יד ראשונה" ובין אם זו "יד שניה" - מבצע עיסקה משפטית במלוא מובן המלה, כאשר התוצאות המעשיות שלה הן שתיים:-
א. הוא רוכש חזקה, בדירה, דהיינו - מקבל את זכות השימוש היחודית בדירה.
ב. הוא רוכש בעלות בדירה - עובדה משפטית המקנה לו את היכולת לעשות בדירה כל דבר וכל עיסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.
יצויין כי לעיתים הזכות שקונה הדירה רוכש לעצמו הינה פחותה מזכות הבעלות והיא זכות החכירה בלבד, דהיינו: לא בעלות מוחלטת אלא חכירה מבעלי הקרקע שהוא המחכיר. החכירה היא זכות הנגזרת מזכות השכירות וכך היא מוגדרת בחוק: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות: שכירות שלמעלה מ 5 שנים תיקרא "חכירה: שכירות לתקופה שלמעלה מ 25 שנה תיקרא "חכירה לדורות.
רוכש הדירה חייב להתיחס לזכות שהוא רוכש ולהבין את משמעויותיה המשפטיות והשלכותיה המעשיות.
אין ספק, שרכישת דירה היא הרכישה הגדולה ביותר שעושה כל אחד מאיתנו בחייו. גם מי שרוכש יותר מדירה אחת במשך השנים, הרי שנסיונו, גם באופן מוחלט וגם באופן יחסי, הינו מועט והוא עלול לטעות ולשגות בעת חתימת החוזה, או בכל שלב אחר של רכישת הדירה.
לכן, מטרתה של חוברת זו היא להבהיר מושגים ולהדריך את הקונה בדרך לרכישה נכונה ובטוחה.
הדרך לרכישה בטוחה עוברת דרך "בדיקת דירה לפני קניה":
בהמשך מובאים הנושאים אותם רצוי לבדוק ואשר אותם יש לשקול בדרך לחתימת חוזה לרכישת דירה:
. מיהו הקבלן:
ברכישת דירה "יד ראשונה" הצד השני לעסקה הוא קבלן או חברת בנייה, בין גדולה ובין קטנה. כיוון שברוב המקרים מוצעת הדירה למכירה עוד בטרם הוחל בבנייה עצמה, הרי שנכונות לרוכש הדירה כשנתיים של בנייה, שבמהלכן, עליו לשלם תשלומים על חשבון הדירה מבלי לקבל כל תמורה מיידית. כמו כן עליו להיות בקשר עם הקבלן בעניין בקשות לשינויים בדירה תוך כדי הבניה וכו'.
כדי לבצע עיסקה של רכישת דירה בבטחון יש לבדוק את הקבלן.
הנקודות הראויות לבדיקה הן:
1 האם הקבלן הוא קבלן רשום בפנקס הקבלנים - אין לרכוש דירה מקבלן שאינו רשום כאמור.
2. המוניטין של הקבלן - לצורך זה יש לבקש מהקבלן כתובות של בנינים שסיים לבנות; להיכנס למספר דירות, לאו דווקא לדירות אליהן היפנה הקבלן; לשאול את הדיירים האם היו מרוצים משירותיו של הקבלן? האם הבניה טובה? האם התיחס יפה אל רוכשי הדירות גם לאחר ששילמו את הכסף? האם דרש כספים נוספים בנוסף לסכומים שהופיעו בחוזה?
3. יש לברר, במידת האפשר, את מצבו הכלכלי של הקבלן. אמנם, לדעת בוודאות את מצבו הכלכלי של הקבלן בטרם רכישה - קשה, אך אפשר לנסות ולשאול גורמים שונים, אנשים הבאים בקשרים עסקיים עם הקבלן וכו'.
העסקה היא גדולה מדי מכדי שלא לנסות לנצל כל מידע אפשרי, כדי לבדוק את האיש או החברה שבהם עומדים להשקיע חסכונות של שנים רבות.
. מצבה המשפטי של הקרקע:
את הדירה אותה רוצים לקנות מהקבלן בונים על קרקע. לאחר השלמת הבנייה יהיו הבניין והקרקע יחידה אחת. על כן, יש לבדוק את מצבה המשפטי של הקרקע, מיהם בעליה והאם הרשו לקבלן לבנות על הקרקע. את בעלות הקבלן על הקרקע ניתן לוודא בלשכת רישום המקרקעין. לצורך כך, יש לבקש נסח רישום ולבדוק שאכן הקבלן הוא הבעלים ושאין על הקרקע שיעבודים, עיקולים וכו'.
יתכן מצב, שהקרקע אינה בבעלותו של הקבלן אלא בבעלות ומינהל מקרקעי ישראל, ולכן, הזכות שתוענק לרוכש הדירה היא זכות חכירה בלבד. אם הדבר הוא כך, הרי שיש לבדוק אם הקרקע עברה היוון. דבר זה חשוב מאחר שיש לכך משמעות והשלכות לגבי תשלום דמי חכירה בתקופת החכירה ולאחר מכן - לגבי תשלום דמי הסכמה בעת מכירת הדירה לצד ג'.
האפשרות המקובלת ביותר לגבי מצב הקרקע הינה שהקבלן רכש את הקרקע במה שקרוי "עיסקת קומבינציה".
פירוש המונח "עסקת קומבינציה" הוא עיסקה, שבה מוכרים בעלי הקרקע חלק מנה לקבלן ובתמורה הם מקבלים ממנו חלק מהדירות שהוא יבנה על המיגרש.
למשל: עיסקת קומבינציה של % 50 פירושה, שבעלי המגרש מכרו לקבלן מחצית המגרש ובתמורה יקבלו מחצית מכל הדירות שתבנינה על אותו מגרש.
ברוב המקרים שבהם מתבצעת עיסקת קומבינציה, לא מועברת המחצית שרוכש הקבלן על שמו מיד, אלא רק לאחר שהבנייה הושלמה. הקונה, הרוכש את הדירה מהקבלן, רוכש דירה על קרקע שאיננה עדיין של הקבלן. לכן, על הקונה לבדוק מי הם בעלי הקרקע, האם אכן עשו עיסקה עם הקבלן; האם רשומה "הערת אזהרה" לטובת הקבלן על המגרש, האם יוכל הקונה לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע ומה הם תנאי העסקה בין הקבלן לבין בעלי המגרש. הקונה צריך לדעת את הפרטים האלה כדי לוודא שהדירה אותה רוכש תבנה כדין וכי לא יוחדה למי מבעלי המגרש וכו'.
מצבה המשפטי של הקרקע הוא אחד הנושאים החשובים לבדיקה. אין להסתפק בתשובות חלקיות, לשאלת מצב הקרקע, אלא יש לבדוק היטב נקודה זו בטרם ביצוע כל התקשרות שהיא.
היתר בניה
על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 אסור לאדם להקים בניין מבלי שקיבל היתר בניה כחוק מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לפני רכישת דירה יש לבקש מן הקבלן להציג בפני הקונה את היתר הבנייה, להקמת הבניין שבו תהיה הדירה אותה רוצים לרכוש.
לעיתים מתארך ההליך להשגת היתר בנייה. כך קורה, שקבלן, אשר אצה לו הדרך להתחיל במכירת הדירות, יוצא מהנחה שאכן יקבל היתר בניה והוא יהיה בדיוק כפי שהוא רוצה, והוא מתחיל במכירת דירות לרוכשים.
מי שרוכש דירה שעדיין לא ניתן היתר בנייה כחוק לבנייתה, שם כספו על קרן הצבי. היתר בנייה הוא דבר יסודי ועל כן עד לרגע שבו הוא ניתן כחוק, אין להסתמך על כך שאכן הוא ינתן. יתר על כן, יכול להיות מצב שקבלן המבקש היתר לבניית חמש קומות, יקבל היתר לבניית ארבע קומות בלבד. אם הספיק בינתיים למכור דירות בקומה החמישית - יהיו גם הקבלן וגם הקונים בצרה. הצרה של הקונים תהיה גדולה יותר, כי בינתיים שילמו כבר כספים על חשבון הדירה, שכלל לא תוכל להיבנות. אם לא יגיעו להסדר פשרה עם הקבלן, יהא עליהם לפתוח בהליכים משפטיים שיארכו זמן רב ויגרמו להוצאות מרובות.
מן הראוי לבדוק, באותה הזדמנות, גם את תוכנית המתאר והתוכנית המפורטת, המתיחסות לאזור שבו מוקם הבניין, וזאת כדי לדעת מהם הבניינים האחרים, מוסדות ציבור וכו' המתוכננים להיבנות בסביבת הבניין שבו נמצאת הדירה הנרכשת.
יש לבדוק היטב אם ניתן היתר בנייה לבניית הבנין והדירה. אין לרכוש דירה בבנין שלגביו לא ניתן עדיין היתר בניה כחוק.
משא ומתן לקראת חתימת חוזה.
מן הראוי שכל רוכש דירה הפותח בתהליכי משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה, יזכור את הדברים הבאים:
1. הקבלן מנוסה יותר בעריכת חוזים למכירת דירות. גם אם הדירה הנרכשת הינה כבר הדירה השלישית, עדיין לקבלן יתרון עצום על הקונה מבחינת הנסיון.
2. לקבלן יעוץ משפטי צמוד. עורך הדין, המטפל בעסקה לרבות חתימת החוזה והעברת הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, הינו למעשה הורך דינו של הקבלן. הוא, בדרך כלל, מודיע זאת מפורשות בחוזה עצמו. יתר על כן, אין עורך דין זה מייצג את הקונה בזמן המשא ומתן עם הקבלן. לכן, מן הראוי שהקונה יפנה לעורך דין מטעמו, אשר יבדוק עבורו את החוזה ואת כל הטעון בדיקה לקראת עריכת החוזה.
לסיכום נושא זה יש להזכיר נקודה חשובה נוספת: אין לשכוח שמשא ומתן כשמו כן הוא. אין להסכים לקבלת תשובה מן הקבלן האומרת: "זה החוזה שלנו, חותמים עליו כך, אין צורך לבדוק ולשנות סעיפים".
משא ומתן הוא מיקוח בין שני צדדים שווים, כשלכל אחד מהם הזכות לשנות סעיפים שלא נראים לו.
אם אין מפגש רצונות והסכמה לגבי תנאי החוזה - לא חייבים לחתום חוזה.
זכרון דברים - משמעותו
זכרון דברים, כשהוא עשוי כהלכה, הינו מסמך משפטי מחייב היוצר התקשרות חוזית לכל דבר ועניין.
פעמים רבות חותמים אנשים, העומדים בפני רכישת דירה, על זכרון דברים וזאת בטרם בדקו פרטים רבים הקשורים ברכישת הדירה ובטרם בדקו עד תום את אפשרויותיהם הכלכליות למימונה. כאשר הם נשאלים: "למה חתמתם על מסמך שפירושו רכישת דירה - לפני שבדקתם את כל הפרטים?" התשובה היא לרוב: "חתמתי רק על זכרון דברים".
כדי להימנע מעשיית טעות - כדאי לדעת כי זכרון דברים לרכישת דירה הינו מסמך מחייב, כאשר הוא נעשה בכתב, נחתם על ידי כל הצדים המעורבים ומכיל את הפרטים הבאים:
א. תיאור מפורט של הדירה, לרבות מספרי גוש, חלקה ותת חלקה.
ב. פרטי המוכר והקונה.
ג. מחיר הדירה.
ד. סדר התשלומים.
ה. תאריך מסירת החזקה בדירה לקונה.
ו. תאריך העברת הזכויות בדירה לשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין.
ז. חלקת תשלומי המסים וההוצאות הכרוכים בעסקה.
יש לציין, כי לעיתים, אף אם חסר אחד או יותר מהפרטים האמורים לעיל, יראה בית המשפט במסמך שנחתם - זכרון דברים הקושר את הצדדים. בית המשפט עצמו ישלים את הפרטים החסרים והוא יעשה זאת על פי הדין, המינהג, או הנוהג המקובל. מאחר שנטיית בתי המשפט היא לראות בזכרון דברים מסמך מחייב וקושר את הצדדים, רצוי שאדם, שעדיין אינו בטוח בטחון מלא כי ירכוש את הדירה, לא יחתום על זכרון דברים. החתימה על זכרון דברים ללא בדיקה מספקת עלולה לגרום לשתי בעיות עיקריות:
א. אם הקונה יתחרט וירצה לבטל את זכרון הדברים והקבלן לא יסכום לכך, יהיה על הקונה לשלם לקבלן פיצויי הפרה. הוא יצטרך לגבות חזרה, לעיתים באמצעים משפטיים, את הכסף ששילם בזמן חתימת זכרון הדברים על חשבון מחיר הדירה.
בית המשפט מוסמך לאכוף על הקונה את ביצועה המלא של העסיקה.
ב. אם הקונה ירצה לרכוש את הדירה, הרי שיהיה קשור כבר מבחינה חוזית. עי' כך יקטנו אפשרויות המיקוח והמשא ומתן בקשר לתנאים שונים בחוזה עצמו.
כתב אופציה
מי שעדיין אינו בטוח שירכוש את הדירה, אך מבקש להבטיח שהקבלן או בעל הדירה ישמור עבורו את הדירה שברצונו לקנות, טוב יעשה אם יחתים את הקבלן על המסמך הנקרא "כתב אופציה".
כתב אופציה הוא מסמך האומר כי המוכר נותן לקונה אופציה - אפשרות לקנות את הדירה במשך תקופה מסויימת, למשך 14 יום. בתוך התקופה הזאת זכאי הקונה לבדוק את כל תנאי הרכישה, את מצבו הכספי וכו' ואילו המוכר הקבלן, מתחייב לשמור את הדירה עבורו ולא למוכרה לצד ג'. במצב זה זכאי הקונה להתחרט מבלי לשלם פיצויים או דמי קדימה והמוכר מסכים לתנאי זה.
כתב אופציה יש לנסח באופן המתאים כך שישקף נכוחה את הסכמת הצדדים.
סופיות מחיר הרכישה
במסגרת הבדיקות הנערכות לפני רכישת הדירה מהקבלן, אחת הבדיקות החשובות שיש לערוך היא בדיקת סופיות המחיר. חוזה טוב הוא חוזה, שבו נקבע מחיר סופי, הכולל את כל האלמנטים מהם מורכבת הדירה. חוזה לא טוב הוא חוזה שבו מופיע סעיף האומר לדוגמא:
הקונה ישלם עבור תכנון, אגרות רשיון, הוצאות פיתוח החלקה וסביבתה, מס השבחה, סלילת כביש ומדרכה, גינון, חיבור והתקנה של ביוב, תיעול וניקוז חיבור והתקנה של גז מרכזי, סידורי הכנה לטלפון, חיבור הבניין לרשת החשמל וחיבור הבנין לרשת המים".
קיומו של סעיף מעין זה בחוזה, פירושו - שלקונה אין מושג, בזמן חתימת החוזה, אילו תשלומים עתידים לחול עליו ובאיזה תשלומים מדובר. קיומם של סעיף כזה, או סעיפים דומים אחרים, עלול לגרום להפתעתו של הקונה. הוא עלול להידרש לשלם תשלומים גבוהים ורבים שאותן לא לקח בחשבון, לא תכנן, ולעיתים קרובות גם אין באפשרותו לשלמם.
הקונה צריך לבדוק היטב את החוזה ורצוי לעשות זאת בעזרת איש מקצוע. עליו לשים לב לכך שלא יהיו בו סעיפים לא מוגדרים וסעיפים שיחילו עליו תשלומים נוספים.
למעשה, על הקונה להבטיח שיחולו עליו, בנוסף למחיר הדירה, אך ורק תשלומים עבור מונה חשמל, מונה מים ומונה גז - תשלומים המשולמים ישירות לגופים המתקינים את המונים.
מועד הכניסה לדירה
בבדיקת החוזה יש לשים לב לפרט חשוב נוסף והוא מועד הכניסה לדירה. מועד זה צריך להיות סופי. לעתים תכופות אנו נתקלים בחוזים הנערכים עי' קבלנים ואשר בהם סעיפים המאפשרים להם להאריך בתקופה ניכרת את מועד מסירת הדירה. למשל: באחד הסעיפים בחוזה מופיע מועד מסירת הדירה: 1.1.1987 בסעיף שלאחריו נאמר: "איחור של 3 חודשים במסירת החזקה בדירה לקונה לא ייחשב כהפרת החוזה". משמעות סעיף כזה היא שלמוכר הזכות לאחר במסירת הדירה בשלושה חודשים, מבלי שלקונה יהיה פתחון פה ועילה לתביעה משפטית. כאשר קיים סעיף כזה בחוזה יש לעשות אחת משתיים:
א. לקחת בחשבון שהדירה תימר ביום 01.04.1987 ועל הרוכש להתאים עצמו לכך.
ב. למחוק את הסעיף באופן שאכן תאריך המסירה יהיה וישאר 01.01.1987 ללא אפשרות הארכה.
ברם, סעיף כזה אינו סעיף ההארכה היחיד. קיים בדרך כלל, עוד סעיף, המתווסף לאותם חודשים שבהם מותר לאחר במסירה ללא מתן כל הנמקה. בסעיף כזה נאמר: "איחור במסירת הדירה, מאחת הסיבות הבאות, לא יהוה הפרת חוזה: כוח עליון, מלחמה, פעולות איבה, גיוס כללי, צווים, הוראות, ימי גשם וימי רוח רבים מהמקובל, מחסור בחומרי בנייה, מחסור בכח אדם, שביתה, השבתה, כל סיבה אחרת שאינה תלוייה בקבלן וכו'....".
מומלץ לרוכש דירה למחוק את מרביתו של סעיף זה ולהשאיר לכל היותר רק מלחמה, כח עליון וגיוס כללי, כסיבות המצדיקות איחור במסירת הדירה.
תאריך הכניסה לדירה הוא גורם מהותי וחשוב לרוכש הדירה. יש להקפיד על כך שאכן הוא יהיה מעוגן בחוזה, כפי שסוכם בין הצדדים בעל פה, טרם חתימה החוזה.
מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)
גם תאריך זה, בדיוק כמו תאריך המסירה, חייב להיות מוגדר. מועד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה הוא המועד בו תעבור הדירה לבעלותו של הקונה המועד המקובל הוא תום שנה מיום מסירת מפתחות הדירה לקונה.
יש לשים לב שמועד רישום הבעלות לא יהיה מעורפל וניתן לדחייה.
המפרט הטכני ותוכניות הדירה-בדיקת דרה לפני קניה.
לאחר בדיקה מקיפה של החוזה, בעזרתו של עורך דין, יש לבדוק גם את המפרט הטכני המצורף לחוזה. את המפרט הטכני יש למסור לבדיקת מהנדס בניין. על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, חייב מוכר הדירה לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק חתום, המפרט מתאר את כל הדירה, הבניין, הרכוש המשותף, וכל מה שהקבלן מתחייב לבנות. המפרט ערוך בטופס ובנוסח קבוע שנקבע עי' שר הבינוי והשיכון. על המוכר למלא את כל הפריטים במיפרט, כמפורט ובמדויק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות העניין, על המוכר לציין זאת במפורט.
כל דבר ופרט, שבו היתה הדירה שונה מן האמור במפרט או בתקנת בנייה או בתקן רשמי, יהיה בבחינת אי התאמה, כמשמעותה בחוק המכר תשכ"ח 1968, ואפשר יהיה לתבוע על תיקון הפרט או העבודה, תשלום פיצויים ושאר הסעדים המנויים באותו חוק. כל המוצרים והמלאכות צריכים להיות לפי דרישות התקן הישראלי, כאשר יש כזה. הבנייה בכללה צריכה להיות על פי תקנות הבנייה, כמשמעותן בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965, גם כשהדבר לא נאמר במפורש במיפרט הטכני של דירה ספציפית. סטיות בשיעור של % 2 בין מידות הבניין המופיעות בתוכנית לבין המידות למעשה וכן סטייה בשיעור של % 5 בין הכמויות ומידות האבזרים במיפרט לבין הכמויות והמידות למעשה, נחשבות לסבירות על פי צו המכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד - 1974 ולא ייחשבו כסטייה מהמיפרט הטכני.
כאשר מוכר דירה פועל בניגוד לחוק ואינו מוסר לקונה מפרט טכני, אף אז אין הוא יוצא מתחולת החוק ויראוהו כמי שמתחייב למסור את הדירה לקונה, כשכל דבר שצריך היה לפרט במיפרט מתאים למקובל, בנסיבות העניין.
מי שעובר על הוראות חוק זה צפוי להעמדה לדין ולקנס כספי, אך יתר על כן, אין הוא יכול להתחמק מלספק לקונה הדירה את מה שמקובל בנסיבות העניין, דהיינו, בבתים ובדירות אחרות.
ברם, הטוב ביותר הוא לדאוג בקפדנות לכך שהמיפרט הטכני ימולא כדברו וכלשונו בכל הנוגע לדירה עצמה, לבנין כולו, לרכוש המשותף ולפיתוח הכללי של החלקה. יש להקפיד על כך שלמיפרט הטכני תהיינה מצורפות התוכניות הבאות: תוכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ 1:100 תוכנית קומת עמודים, תוכנית קומה טיפוסית, וקומת גג בקנה מידה 1:100 וכן תוכנית המיגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
על הקונה, העומד לרכוש דירה, לבדוק את כל התוכניות, לרבות תוכנית דירתו. זאת יש לעשות באמצעות איש מקצוע אדריכל/מהנדס - אשר יבדוק את התוכניות ויתן יעוץ והדרכה לקונה. יצויין, כי במקרים רבים מוכנים הקבלנים לבצע עבור הקונים שינויים במיבנה הדירה, בתשלום או אף ללא תשלום וכל זאת בתנאי שהודעה על הרצון בשינויים נמסרה במועד, לכן, יש לבדוק את תוכניות הדירה גם כדי לוודא שהן תואמות את המובטח והרצוי לקונה וכן כדי לראות מבעוד מועד באלו שינויים הקונה מעוניין.
שינויים בדירה תוך כדי הבנייה - זיכויים וחיובים
רבים מאלה הקונים דירה ישירות מהקבלן עושים זאת מפני שהם רוצים לעצב את הדירה בהתאם לטעמם האישי ובהתאם לצרכיהם.
לכן, הנושא של שינויים בדירה תוך כדי הבנייה, לרבות שינוי במיקום הקירות, תוספת נקודות חשמל, החלפת החרסינה שהקבלן נותן בקרמיקה אחרת, החלפת ריצוף, כלים סניטרים ועוד', הוא נושא שמעסיק ביותר את רוכש הדירה, לפני הרכישה לאחריה. ברגע שהקונה מתחיל לשנות את תוכניות הדירה ואת המפרט הטכני הוא נכנס לנושא הזיכויים והחיובים. "חיובים" פירושו - חיוב בתשלום עבור ביצוע שינוים ותוספות. "זיכויים" פירושו - זיכוי הקונה בגין עבודות שביקש לא לבצע עבורו וחומרים שביקש לא לספק לו.
מומלץ לברר את נושא השינויים, הזיכויים והחיובים עוד בשלב המשא והמתן לקראת רכישת הדירה. יש לציין בחוזה ובמפרט הטכני במפורש את המוסכם, את המחיר שנקבע לשינויים, את סכום הזיכויים והחיובים ואת מועד התשלום.
הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירה
אחד הדברים החשובים ביותר בנושא רכישת דירה מקבלן הוא אופן הבטחת ההשקעה, מפני פשיטת רגל וכו'. כשאנו מדברים על השקעה, אנו מתכוונים לסכומי כסף גבוהים ביותר, המהווים חסכונות של שנים רבות. למרבית הפלא, אותם רוכשי דירות, אשר במשך תקופה ארוכה ביטחו את תכולת ביתם מפני פריצה ואש ואת רכבם מפני תאונות - לא דאגו לביטוח נאות, לכספים הרבים אותם הפקידו בידי קבלנים עוד בטרם הוחל בבנייה.
לאחרונה חלה התעוררות ניכרת ועירנות רבה יותר לנושא הבטחת ההשקעות, גם מצד הקבלנים הבונים יש נטייה להבטיח את כספי רוכשי הדירות.
בנושא הבטחת ההשקעות קיים חוק מפורש - חוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974, העוסק בדרכים להבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות. על פי החוק אסור לקבלן לקבל מהקונה יותר מ % 15 ממחיר הדירה אלא אם עשה אחת מאלה:
1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתן נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור.
2. ביטח את עצמו אצל מבטח, כמשמעותו בחוק הפיקוח על עיסקי ביטוח תשי"א 1951, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש.
3. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר הבינוי והשיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה 1.
4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.
5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
קונה דירה שהכספים ששילם לא הובטחו על ידי ערבות בנקאית או ביטוח כחוק, יכול לשלם שלא על פי האמור בחוזה הרכישה שלו, אלא על פי האמור בחוק, דהיינו לפי התקדמות הבנייה כדלהלן:
א. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הריצפה של הקומה הראשונה במיבנה שלא על קומת עמודים - % 40 (כולל % 15 הראשונים).
ב. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה - כשהשלד כולל מחיצות פנים ואינו כולל משקופים וצנרת לאינסטלצית מים וחשמל - % 20 נוספים.
ג. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח לפי המיפרט - % 15 נוספים.
ד. עם גמר טיח חוץ או צפוי חוץ של הדירה - % 15 נוספים.
ה. עם מסירת הדירה לפי החוזה - % 10 נוספים.
תשלום באופן האמור לא ייחשב כהפרת חוזה מצד הקונה אם כספו לא הובטח באמצעות ערבות בנקאית או ביטוח.
הדרך הטובה ביותר האפשרית כיום, להבטחת ההשקעה ברכישת דירה, היא קבלת ערבות בנקאית הצמודה באופן כלשהו, למשל הצמדה למדד המחירים לצרכן, הצמדה לדולר ארצות הברית או הצמדה למדד תשומות הבנייה. לערבות הבנקאית הצמודה יש להוסיף רישום הערת אזהרה. יש לשים לב לניסוח הערבות וזאת כדי שאפשר יהיה לממד אותה בלי התנגדויות מיותרות בשעת הצורך.
משך הבנייה
לאחר שהקונה דאג שיהיו בידיו חוזה טוב, מיפרט טכני מתאים, תוכניות טובות וערובות בטוחות, מגיע שלב הבנייה עצמו. בשלב זה על הקונה לשים לב לאיכות הבנייה ולהקפיד על מניעת ליקויים עתידיים. ישנם קבלנים המוכנים לקבל הערות במהלך הבנייה ומסכימים לתקן הליקויים. לעומתם ישנם קבלנים שאינם מוכנים לשמוע כל הערה בשלב הבנייה ויבקשו מהרוכש להמתין לסיום. כאשר החשש הוא שהבעייה חמורה ולאחר גמר הבנייה והשלמת הקירות יהיה קשה לגלותה או לפעול נגדה, ניתן לפנות במכתב רשום לקבלן ולהצביע על הבעייה, זאת לאחר התייעצות עם מהנדס בניין ועם עורך דין.
בכל מקרה, הזמן הנכון לבדיקת הדירה ולאיתור הליקויים בבנייה הוא לאחר השלמת הבניין והדירה. הבודק המהימן הוא מהנדס בניין.
גמר הבנייה וקבלת המפתח מהקבלן - בדיקת דירה לפני מסירה
לאחר סיום הבנייה, מוזמן רוכש הדירה לקבל את המפתח. בשלב ראשון רצוי לבדוק הדירה, הרכוש המשותף ולראות אם קיימים ליקויים. כאשר מתגלים ליקויים - יש לציינם בפני הקבלן ולדרוש תיקונים עוד בטרם קבלת המפתח. "מסירת חזקה" או "קבלת מפתח" יש לבצע כאשר הדירה והרכוש המשותף הינם במצב טוב, תקין וראוי למגורים.
בשלב מסירת המפתח עצמו - יש לערוך מסמך הנקרא בד"כ: "פרטיכל מסירה". במסמך זה יפורטו הליקויים שמצא הקונה בדירה. בשלב זה אפשר כבר להביא לדירה מהנדס בנין אשר יבדוק את הדירה ויקבע אם היא בנוייה בהתאם לתוכניות, למיפרט הטכני לתקנים הקיימים ולתקנות הבנייה.
והיה ונתגלו ליקויים בנייה - על הקונה לדרוש מהמהנדס לציינם בחוות דעת בכתב, העתק חוות הדעת, בצירוף דרישה לתיקונים, יש להעביר לקבלן.
בשלב קבלת המפתח על הקונה להזהר מחתימה על מסמכים שונים, חלק מהקבלנים, לא כולם, מתנה את קבלת המפתח בחתימה על מסמך האומר, שהקונה קיבל את הדירה במצב טוב וכי הוא מוותר על כל זכות תביעה בעתיד בכל הנוגע לדירה ולמצבה, אין כל סיבה לחתום על מסמך כזה ואין אדם צריך לוותר מראש על זכות תביעה ולהתחייב להימנע מהגשת כל תביעה שהיא. לכן, יש להימנע מלחתום על כך מסמך מסוג זה או דומה לו. נציין רק כי נושא החתימה על מסמכים כאלה נדון בבתי המשפט בישראל. באחדים מהמקרים קבע בית המשפט כי חתימה על מסמך כזה, בשעת קבלת המפתח וכתנאי לקבלת המפתח, היא חתימה תחת לחץ ואשר על כן היא ניתנת לביטול ואינה מחייבת את החותם.
הפסיקה, אם כן, עומדת לצידו של קונה הדירה שחתם תחת לחץ על מסמך. אולם, בכל מקרה עדיף שלא לחתום כלל ואז לא יהיה צורך בדיון בבית המשפט. אם אין ברירה והקונה רואה כי ללא חתימה לא יקבל את המפתחות - יש להודיע לקבלן בכתב כי החתימה נעשתה תחת לחץ ו/או לדאוג לנוכחותם של עדים, שישמעו את תוכן השיחה שקדמה לחתימה ויוכלו להעיד על כך שהופעל לחץ על הקונה לחתום על המסמך.
שנת אחריות
לאחר קבלת הדירה נכנסים לתקופת אחריות. האחריות שמקבל, בדרך כלל, הקבלן על עצמו, עוד בחוזה, היא לתקופה של שנה מיום מסירת החזקה בדירה לקונה, על כל הדירה.
יש קבלנים המעניקים בחוזה תקופת אחריות שונה לפריטים שונים בדירה, כאשר המינימום הוא שנת אחריות אחת לפריטים מסויימים ועד חמש שנים לגבי פריטים אחרים בדירה.
שנת אחריות פירושה המעשי הוא - שבמשך השנה ועד תומה אחראי הקבלן לטיב הבנייה, לטיב החומרים ולטיב העבודה.
אם התגלה ליקוי חמור, הדורש טיפול מיידי - חייב יהיה הקבלן לבוא מייד לאחר שנקרא על ידי הקונה, ולתקן את הליקוי. נציין כי ליתר בטחון רצוי להטיל חובה זו על הקבלן בחוזה עצמו. אם הליקוי אינו חמור עד כדי כך שאינו מאפשר מגורים תקינים בדירה - חייב יהיה הקבלן לתקן את הליקויים בתום שנת האחריות. בכל מקרה, מי שסבור שבדירה שקיבל יש ליקוים שונים, שהיא לא נבנתה בהתאם למיפרט הטכני, לתוכניות או לתקנים הרשמיים ותקנות הבנייה, טוב יעשה עם יזמין לביתו מהנדס בניין לצורך בדיקת הדירה ואת הרכוש המשותף ויתן לקונה הדירה חוות דעת המתאימה להגשה לבית המשפט.
על חוות הדעת לכלול את פרטי השכלתו המקצועית של מכין חוות הדעת, את פרטי הליקוים שמצא בדירה, את הדרך הנכונה לביצוע התיקונים ואת ערכם הכספי של הליקויים. את העתק חוות הדעת יש לשלוח לקבלן ולבקש תיקון הליקויים בהתאם. בהמשך יוסבר כיצד לפעול במקרה שהקבלן מתעלם מהדרישה לתיקונים, או אינו מוכן לבצעם בדרך הנכונה על פי חוות הדעת.
לסיום נושא זה נציין, כי עצם העבודה שהקבלן התחייב בחוזה ל"שנת אחריות", אינה פוטרת אותו מאחריות בתום שנה זו. אם לאחר שלוש שנים למשל, יתמוטט קיר בבניין ובדיקה של מהנדס בניין תעלה כי ההתמוטטות נגרמה כתוצאה מבנייה שהיתה לקויה באופן יסודי, עדיין יש מקום לתבוע את הקבלן בגין נזק זה.
רישום בית משותף וייחוד הדירות לרוכשיהן
השלב האחרון ברכישת הדירה הוא רישום הדירה על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). על הקונה לבדוק את החוזה ולראות לאיזה מועד הובטחה לו העברת הבעלות בדירה, להזכיר זאת למוכר - הקבלן ולעמוד על כך שהדבר יבוצע במועד.
הליכים נגד קבלן שאינו עומד בהתחיבותו
במקרים רבים מסתיימת רכישת הדירה לשביעות רצונו המלאה של הקונה. אולם יש מקרים בהם הקבלן מתכחש להתחיבויותיו או דוחה את ביצוען במשך תקופה ארוכה. במקרים כאלה התלונות העיקריות שאנו שומעים, הן סירוב לבצע תיקונים במסגרת שנת האחריות ועיכובים בלתי סבירים בביצוע הרישום על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. כאשר הקונה מחזיק בידו חוות דעת של מהנדס הבניין והקבלן מסרב לבצע את התיקונים גם לאחר התראות בכתב, ניתן להגיש נגדו תביעה משפטית, שבה ייתבע לתקן את הליקויים ו/או לשלם את ערכם הכספי, כמצוין בחוות הדעת ובתוספת פיצויי הפרת החוזה.
גם אם הפר הקבלן את חובתו לרשום את הדירה בטאבו, אפשר לפנות לבית המשפט ולבקש מנו להורות לקבלן לרשום את הדירה כאמור בחוזה ולשלם פיצויים בגין הפרת החוזה.
אפשרות נוספת לנקיטת צעדים כנגד קבלנים, בגין הפרת התחיבויותיהם, היא על ידי פנייה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. רשם הקבלנים פועל מכח חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות תשכ"ט 1969, ואחת הסמכויות המוקנות לו בחוק היא לבטל רישומו של קבלן בפנקס הקבלנים.
סוף דבר
במקרים רבים רכישת דירה מקבלן מתבצעת בדרך הטובה ומותירה טעם טוב בפני שני הצדדים. חוברת זו באה להדריך את רוכשי הדירות, הבלתי מנוסים, כיצד לכלכל צעדיהם כדי להימנות על אותם רוכשים מרוצים.
מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב)מומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il
ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il
ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.il
