ניהול סיכונים בנדלן 

ניהול סיכונים בנדל"ן

לאחר שהצגתי את נושא "ניהול סיכונים בנדל"ן" במסגרת כנס פורשים שהתקיים על ידי "ביטחונט" בכפר המכביה והיה בחסות חברת "הראל" נתבקשתי לכתוב מאמר בנושא על מנת להרחיב את היריעה ולהביא את הדברים לקהל רחב יותר של פורשים.

מבדיקה שערכנו בקרב קבוצה גדולה של פורשי כוחות הביטחון מצאנו כי חלקם הגדול התחבט בשאלה האם להשקיע את כספי הפרישה בנדל"ן (רכישת דירה, חנות, משרדים וכו') שלכאורה מהווה "עוגן" יציב ומבטיח הכנסה קבועה (בדרך כלל השכירויות) או לחילופין להשקיע בערוץ אלטרנטיבי שהוא בדרך כלל שוק ההון שלמרות שלמרביתינו הוא נראה מאיים הוא גם נראה מושך בעיקר לאור הרווחים המהירים והגבוהים שניתן להשיג בתחום זה.

בואו נבחן את האפשרויות העומדות בפנינו :

חלופה א' – השקעה בריבית השוק :

דהיינו,חלופה להשקעה בנדל"ן שהינה השקעה לטווח ארוך, לדוגמא : נניח כי השקעת ההון העצמי תהיה באג"ח ממשלתי צמוד ל - 20 שנה.

הערה : יש להביא בחשבון כי קיים כיום מיסוי בשיעור של  15% על הרווח הריאלי.

חלופה ב' – רכישת נדל"ן :

במסלול זה אנו נדרש להשקעת ההון העצמי ברכישת נכס – בנוסף, נדרש בדרך כלל, לגיוס הון מהבנק (משכנתא). המטרה שעומדת לנגד עינינו היא תשואה שנתית +עלייה ריאלית של שווי הנכס.

הערה : יש להביא בחשבון עלויות נלוות בעת הרכישה, כגון: מס רכישה, שכ"ט עו"ד וכדומה ובמימוש הנכס - מס מכירה, מס שבח והוצאות נוספות.

הדילמה – מה עושים - כיצד מחליטים הכי נכון ?

למרות שישנם נתונים רבים שיכולים להשפיע על ההחלטה אנסה לתת לכם כלי מדיד, פשוט ופרקטי שיתן לכל אחד מאיתנו אפשרות לקבל החלטה המבוססת על פרמטרים כמותיים והכלי הוא  : "משוואת הכדאיות".

נציג את הכלי ונדגים את השימוש בו :

נסמן את הפרמטרים הכלכליים כפי שהוצגו בחלופות, כדלקמן :

ריבית אג"ח ממשלתית נטו לאחר מס - Rp
ריבית המשכנתא על ההון הזר – Rm
אחוז ההון העצמי - C
תשואה שנתית נטו בגין ההשקעה בנכס – M  (לאחר ניכוי הוצאות אחזקה, ביטוח וכדומה).
עליה ריאלית שנתית של הנכס  -       L
שווי הנכס – S.

במידה וצד אחד של המשוואה יהיה גדול יותר אזי ברור שזו האלטרנטיבה העדיפה אך במידה ושתי החלופות יניבו את אותה התשואה, בשוק משוכלל יהיה המשקיע אדיש בין החלופות ותתקבל המשוואה הבאה:

חלופה א'                  =                           חלופה ב'

תשואה שנתית           = ריבית משכנתא     -   תשואה שנתית נטו        +  עליית ערך      
מאג"ח ממשלתית         להון הזר              מקבלת דמי שכירות           ריאלית שנתית

                  L*S             +                      M *S         -        (1- C)*Rm*S      =                       C*Rp*S

עליית הערך הריאלית השנתית, הינה שיעור העלייה השנתי הנדרש מהנכס על מנת שהמשקיע יהיה אדיש בין החלופות של השקעה בנכס פיננסי, לבין השקעה ברכישת דירה.

ננסה להמחיש את הנוסחא באמצעות דוגמא מופשטת :

נתונים

ריבית על ההון העצמי – Rp =  4.5%  צמוד מדד    (לאחר מס) באג"ח ל - 20 שנה.
ריבית המשכנתא על ההון הזר – Rm = 5.5%  ריבית קבועה צמודה ל - 25 שנה.
אחוז ההון העצמי – C = 20%
שווי הנכס – S = 140,000$ -  השווי כולל עלויות רכישה.
שכר דירה חודשי – 500$.
תשואה שנתית נטו בגין ההשקעה בנכס –    M = 4.3% (12 *500$ / 140,000$)
עליה ריאלית שנתית של הנכס  -       L

נציב את הפרמטרים במשוואה ונקבל: 0.01 = L

מכאן שעליית הערך השנתית הריאלית הנדרשת , על מנת שהמשקיע יהיה אדיש בין החלופות הינה  1% בדוגמא זו.

במידה והמשקיע צופה בהתאם לתנאי השוק היום כי עליית הערך הריאלית השנתית תהיה מעל ל – 1% הוא יבחר בחלופה ב' של השקעה בנכס נדל"ן.

במידה וצופה המשקיע כי עליית הערך הריאלית השנתית הצפויה תהיה נמוכה מ – 1%, הוא יבחר בחלופה א' של השקעת הונו העצמי בבנק.

בהתייחס לנתונים כפי שהוצגו בדוגמא לעיל, ניתן לראות כי בנקודה בה C=1  ,  כלומר שבידי המשקיע מלוא ההון העצמי לרכישת הנכס, שיעור העלייה הריאלי השנתי המתקבל הינו +0.2%.
המשמעות הינה כי המשקיע יבחר בחלופה של השקעה בנכס נדל"ן במידה והוא צופה כי שיעור עליית ערך הנכס הינה מעל 0.2% לשנה.  הערך  Rp-M  מהווה את הפער בין ריבית הפיקדון בבנק לתשואה מהנכס.

לעומת זאת בנקודה בה C=0,  בה אין למשקיע כל הון עצמי לרכישת נכס ועליו לגייס משכנתא בגובה ערך הנכס, הוא ידרוש עליית ערך בגובה Rm – M  המהווה את הפער בין ריבית המשכנתא לתשואה מהנכס, ועומדת על 1.2% +.
  
הערך Rm – Rp   המהווה למעשה את הפער בין ריבית המשכנתאות לריבית האג"ח לטווח ארוך , הינו פער המימון הבנקאי לאחר מס העומד על כ - 1%.

חישבנו, בדקנו והחלטנו לרכוש !!!

אילו סיכונים עומדים לפנינו

וכיצד עלינו לפעול ?

רגע לפני הפניה לקבלן/למוכר.......

ההבטחות שניתנות לנו על ידי הקבלנים הן רבות ומגוונות :

v      אז מה היה לנו ? הרבה ריאות ירוקות, ביה"ס, גני ילדים, ועוד.

                                   איש לא נותן לנו ערבות לקיומן !!!

v      היה גם מה שלא רצינו..קניון, מרכז קניות או אצטדיון כדורגל

v      הפתרון: עלינו לאמת אותן באמצעות התב"ע (תכנית בניין ערים) בוועדה המקומית לתכנון ובנייה,של האזור כולו.

ועכשיו כשהגענו לקבלן.......זהירות !!!!

  עלינו לעמוד על שלושה דברים מרכזיים :

v       בדיקת הקבלן.

v       זכויות בניה והיתרים.

v       חתימת ההסכם וביטחונות לכסף.

  בשלושת המקרים עלינו לוודא כי :

Ò       לקבלן יש היתר בניה מתאים שניתן על ידי הרשות המקומית.

Ò       לקבלן יש אישור מרשויות המס (מס הכנסה ומס רכוש) על כך שאין מבחינתם מניעה לרישום הנכס על שמנו בלשכת רישום המקרקעין (חובות קבלן לרשויות אלה ימנע ביצוע העברת הזכויות).

בדיקת הקבלן......

אז מה לבדוק?

v      שהקבלן בעל רישיון קבלן בתוקף המגדיר את סיווגו מבחינה מקצועית וכלכלית.

v      עלינו לוודא שפרויקט כולו נמצא בתוך הסיווגים שהוא מאושר.

v      פרויקטים אחרים שבוצעו על ידו בדגש לרמת גימור,התייחסות הקבלן לחובותיו ושביעות רצון הקונים בפרויקטים אלו.

v       במידת האפשר, יש לעמוד על מצבו הכלכלי של הקבלן.

זכויות בניה והתרים......

בזכויות בניה- ישנן שלוש אפשרויות :

v      הקרקע בבעלות הקבלן – האופציה זו נקפיד על בדיקת נסח טאבו לבעלות/זכות נאותה.
אי קיום עיקולים /קנסות ברשם המשכונות ולשכת רישום מקרקעין.

v      הקרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל – באופציה זו נוודא שתשלום דמי ההיוון ודמי ההסכמה בוצעו ע"י הקבלן (אם לא יושת התשלום על הרוכש).

v      "עסקת קומבינציה". במצב זה למעשה, בעל הקרקע מכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה הוא אמור לקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה – כאן נקפיד לבדוק שקיימת הערת אזהרה על שם הקבלן. שיש רישום הערת אזהרה על שמנו. נוודא כי תשלום המיסים בגין עסקה זו שולמה על ידי הקבלן. ולא פחות חשוב להכיר את תנאי העסקה בין הקבלן לבעל הקרקע ולוודא כי אין סתירה/איום על העסקה העתידית אותה אנחנו הולכים לעשות עם הקבלן.

וכעת נעבור לשלב החוזי והתשלומים.זהו שלב קריטי בעסקה שבו אני יחדד עבורכם ארבע נקודות מרכזיות :

זיכרון דברים – ככלל, אין לחתום על זיכרון דברים ו/או חתימה על חוזה. הקבלן מתעקש כי "אם לא אז הבית עלול להחטף ואתם צריכים לשמור לכם את האופציה" אזי ניתן לחתום רק לאחר עיון מעמיק בבית והתייעצות עם איש מקצוע. יש לזכור כי :

v      חתימה על זיכרון דברים דינה כדין חתימה על חוזה.

v       היא מצמצמת את האפשרויות העתידיות (מו"מ על מחיר, מיקום, שינויים ועוד).

v       טווח הימים להעברת מס רכישה מתקצר שכן פקיד המס סופר את הימים מרגע החתימה על זכרון הדברים ולא על החוזה.

בטחונות אפשריים לכסף – לשון החוק (חוק המכר) מציינת כי הקבלן לא יקבל מעל 15% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת הדרכים:

v      ערבות בנקאית.

v      פוליסת ביטוח על שם רוכש הנכס.

v      הערת אזהרה.

v      העברה בפועל של הזכויות.

נעמוד במספר מילים על כל אחת מאפשרויות אלה :

ערבות בנקאית – בתחום זה חשוב לציין כי ליווי בנקאי אינו מהווה ערבות בשום צורה או אופן כלשהו ואין לבלבל בין שני נושאים אלו.  חשוב ביותר לבדוק את נוסח הערבות ולוודא שהיא לא מותנית, בלתי חוזרת ומבטיחה באופן חד משמעי וכולל את זכויות הרוכש ושומרת על הערך של הכספים שהועברו. זהו הערוץ המומלץ ביותר בעת ההתקשרות.

רכישת פוליסת ביטוח על שם רוכש הנכס – הפוליסה תבטיח להחזיר את כל הכספים שהועברו ע"י הרוכש בגין סיבה כלשהי המונעת את העברת הזכויות לרוכש. גם במקרה זה יש לבדוק את נוסח הפוליסה היטב וכן לוודא את תשלום הפוליסה מראש (שאם לא כן הביטוח לא תקף).

הערת אזהרה -  זו נעשית במנהל רישום המקרקעין, על הדירה וזאת ללא שיעבוד, עיקול או רישום זכות לצד שלישי. במקרה זה יש לוודא כי הרישום אינו מותנה (בקצב התקדמות הבניה וכו') ומבוצע באופן מיידי.

העברה בפועל של הזכויות - על הנכס על שם הרוכש וזאת ללא שיעבוד, עיקול או רישום זכויות לצד שלישי.

ושתי נקודות אחרונות שחשוב מאוד לשים לב אליהן :

v      רישום בטאבו –:

יש לוודא כי בחוזה מופיע תאריך אליו מתחייב הקבלן על מנת להשלים את רישום הנכס במשרד רישום המקרקעין. התאריך צריך להיות חד משמעי וברור וללא כל תלות בנושא אחר (רישום הבית כבית משותף, סיום פרצלציה וכד').

v       תשלומים לקבלן –:

התשלומים אליהם אתם מתחייבים לקבלן, לעולם יעשו באמצעות תשלום שובר שהעתקו החתום נשמר אצלינו הקונים והתשלום מבוצע ישירות לחשבון הבנק המלווה את הפרויקט. אין לשלם אף תשלום ישירות לקבלן ובוודאי שלא לחשבון החברה הקבלנית שמבצעת את הפרויקט. תשלומים באמצעות שובר, קבלת ערבות כראוי והתנהגות עפ"י חוק המכר תגרום לכך שהבנק המלווה יאלץ לסיים את הפרויקט גם אם הקבלן פשט רגל ולא סיים את תהליך הבניה.   

לסיכום :

רכישת נדל"ן כאפיק "בטוח וסולידי" לא תמיד נכונה ויש לבחון אותה היטב או לחפש אלטרנטיבות השקעה טובות ומניבות יותר.

בעת רכישת נדל"ן כהשקעה יש להקפיד ולעשות את המהלכים נכון תוך נקיטת זהירות מירבית וצמצום סיכונים (וכאלה יש הרבה....) למינימום האפשרי.

היות והנושא מורכב וסבוך אין לראות במאמר זה המלצה לדרכי פעולה אלא מומלץ להשתמש בשרותי איש מקצוע אשר יציג לך, בעל התקציב, את האפשרויות העומדות בפניך, ימליץ לך על אפשרות מועדפת וחשוב עוד יותר ילווה אותך בכל התהליך על מנת להביא לתשואה מכסימלית על ההון הקטן שלנו.

הערה : ניתן להעתיק מאמר זה בחופשיות, ובתנאי שהמאמר מועתק בשלמותו, כולל המידע על הכותב והקישורים לאתר המקור: www.shiranati.com

על המחבר:

מר דני שמעוני בעל תואר BA בכלכלה MA במנהל עסקים ו MA במדעי המדינה. כלכלן ומומחה בתחום האסטרטגיה והניהול המודרני,מנכ"ל חברת ש.י.ר.א – נתי בע"מ החברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדי לפרט בתחומי הנד"לן,השקעות וכלכלת משפחה ומנכ"ל משותף בחברת "עוצמות בע"מ", חברה העוסקת בהעצמת חברות בתחומי התכנון האסטרטגי, הניהול והייעוץ הפיננסי.