דירות נופש - מרשות הציבור לשימוש הפרט 

דירות נופש – מרשות הציבור לשימוש הפרט

בחינת רכישת נדל"ן מושפעת לראשונה מהשלכות מיסוי העסקה ואופן השימוש המותר בנכס. מאפייניה של דירת נופש מעמידים את הקונה בפני סמני שאלה לעניין מס הרכישה ומס השבח החלים על העסקה וכן על אופן השימוש המותר בדירה לאור הגדרתה בחוק. הוראת ביצוע מקרקעין מס' 5/2010 של רשות המיסים התעתדה לבאר את הסוגיות – והצליחה בחלקן.

היום בישראל ישנו מחסור בהיצע קרקעות למגורים ובדירות למגורים, מדובר באקסיומה לדיון ארוך בסוגיה – יש הטוענים לבועה בתחום הנדל"ן אך אינני רואה התכנות של הגדלת ההיצע הקיים באופן אשר ידביק את העלייה בביקושים ואת הגידול הטבעי של האוכלוסיה המקומית ועליו רכישות משקיעים זרים בדירות מגורים. על כל אלו קיים ביקוש גדול לרכישת דירות נופש הממוקמות באזורים בעלי הביקוש הגבוה ביותר באזורן, כל שכך הפכו דירות הנופש לאטרקציה סחירה בנדל"ן המאפשרת שימוש אישי בדירה, השכרתה לציבור והנאה מתשואה חודשית יפה וכן עליית ערך על שווי רכישתה וסיחור בזכויותיה. לפני רכישת דירה נופש יש לבצע מספר בדיקות שכן לא כל פרויקט דירות נופש זוכה לאותו היחס מצד הרשויות, מבולבלים - גם רשות המיסים.

-

דירת נופש על פי הגדרתה בתוכנית בניין עיר מוגדרת לשימוש הציבור הרחב למטרות, תיירות, נופש, מלונאות וקייט. היתרי הבנייה וחוזי הרכישה של הדירות הנ"ל קובעים במפורש כי על הדירות לעמוד לרשותו של הציבור הרחב למטרות נופש מרבית השנה. בפועל במשך שנים, עושים הרוכשים בדירות שימוש פרטי דרך קבע למגורים ובכך נמנע מהציבור הרחב שימוש ביחידות אלו למטרות נופש. בדירות נופש בקרבה ליעדיי תיירות מועדפים, חורה העניין במיוחד ומעקר את כוונת המחוקק.

אופן השימוש הפרטי הנעשה בדירות נופש מעורר שאלת מיסוין של הדירות הנ"ל; האם יש לראות בדירות אלו "דירות מגורים" כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין ובהתאם להחיל עליהן את הוראות הפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק ואת מדרגות מס הרכישה המופחתות או לראותן כנכס מקרקעין אחר שאינו מזכה בהטבות הקבועות בחוק לדירת מגורים.

כיצד ידע הרוכש מהו המס אשר יוטל על העסקה ומהם השימושים המותרים בנכס ?

רשות המיסים בהוראת הביצוע המוזכרת לעיל קובעת, בהתאם לפסיקה שניתנה לאחרונה לרבות פסיקה בבתי המשפט העליון, כי דירות הנופש אינן בגדר "דירת מגורים" נשוא ההטבות הסוציאליות בחוק (מס רכישה מופחת ופטור ממס שבח), וכי במבחן של "דירת מגורים" יש לכלול גם את השימוש המותר בדירות על פי דין ולא רק את השימוש בפועל. רשות המיסים מרחיבה ומפרטת את שנפסק בפסק הדין בעניין המרינה בהרצליה (עע"מ 2273/03 ניתן ביום 7.12.06) המהווה פסק דין מסכם ועקרוני לסוגיה על היבטיה הרבים ובהם שמירה על אינטרס הציבור, מדיניות תכנון ובניה ומאמץ לשימור אופיים של מתחמי קרקע יחודיים כחוף הים לטובת כלל הציבור ולבסוף אינטרס הציבור לקיום שלטון החוק ואכיפתו.

מן הכח אל הפועל: בעמ"ש 22/89 מנדל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, נפסק כי שימוש בהתאם לחוק בדירת מגורים, אינו מזכה את בעל הדירה בהקלה הקבועה במס רכישה לדירת מגורים וכי המבחן הסובייקטיבי לא מתקיים במקרה זה. לפי עמדת רשות המיסים במקרה של שימוש קבע בדירה לצורכי מגורים, על פניו מדובר בדירת מגורים מזכה הזכאית להטבות בחוק מס שבח אך הפרשנות הראויה היא כי אין להעניק את ההקלה במס במקרה כאמור, מן הטעם שמדובר בשימוש בלתי חוקי שבשלו מבקשים להנות מהקלה במס.

המלצות לביצוע בעת בחינת עסקת מקרקעין בה מועברות זכויות בדירת נופש; יש לבחון את הוראות הסכם המכר, לבחון האם ההסכם מתייחס לייעוד האזור בו מצוי הממכר בהתאם לתב"ע החלה, האם יש בהסכם תניות המגבילות את זכויותיו של רוכש הדירה להשתמש בדירה והאם ישנה חובה להעמיד את הדירה לציבור הרחוב למטרות נופש במשך מרבית השנה אם באמצעות חברת ניהול אשר תדאג לקיום ההתחייבות הנ"ל ואם בכל דרך אחרת.

משזוהה הנכס הנמכר כדירת נופש, המכירה לא תהנה מהפטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק (מס שבח, בהתאם לכך לא יראה בעליה של דירת נופש כמחזיק בדירת מגורים נוספת לעניין הפטורים החוק) ומס הרכישה שיחול יהיה בשיעור הקבוע למקרקעין אחרים, קרי 5% ולא לפי מדרגות המס הקבועות לדירת מגורים.

רשות המיסים מפרטת חריגים לכלל: מקום בו דירת הנופש הנמכרת חוייבה בעבר בעת רכישתה במס רכישה בשיעורים הקבועים לדירת מגורים בשל עמדה שונה שהייתה נהוגה בעבר, יוכל הנישום המוכר דירת נופש כאמור לבקש ניצולם של פטורים לפי פרק חמישי 1 לחוק (מס שבח) וזאת מתוך התחשבות באינטרס ההסתמכות של הנישום. יובהר כי גם במכירה בתנאים המוזכרים לעיל הנהנית מפטור ממס שבח יהיה רוכש דירת הנופש ממוכר כאמור חייב במס רכישה בשיעור הקבוע לנכס שאינו דירת מגורים, קרי: 5%.

באותם פרוייקטים "ותיקים" של דירות נופש בהם רשות התכנון והרשות המקומית השלימו הלכה למעשה עם עובדת השימוש בדירות אלו למגורים ואף סיווגו את הדירות כדירות מגורים לצורכי ארנונה, יש לראות בדירות כדירות מגורים, להלן: "דירות צבועות" (ראה: פסקי דין בעניין המרינה בהרצליה ובעניין חוף הכרמל). "בדירות צבועות" נטל הוכחת הגדרתה של הדירה כ"דירה צבועה" מוטל על הנישום.

מניסיון עסקת רכישת דירת נופש שבוצעה לאחרונה ולאחר בחינת הזכויות המועברות, הוראות הסכם המכר, התב"ע החלה, הגבלת הזכויות והשימושים המותרים, בחינת גישת המועצה המקומית וכן הועדה המקומית לאכיפת השימוש ולהגדרת הארנונה במקום, בדיקה בפרוייקט עצמו ובחינת השימוש בפועל אשר מבצעים השכנים בפרוייקט יכול לתת אומדן זהיר לעמדת הרשויות לפרוייקט לשימוש הנהוג בפרוייקט הנדון – יתכן והרוכש יכול לגור בדירה מגורי קבע ויתכן והרשויות אוכפות את אופן השימוש – כל פרוייקט לגופו.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2010 – רשות המיסים, 11 באוגוסט, 2010.