מטרתו של חוזה שכירות דירה היא לעגן בהסכם משפטי מחייב את חובותיהם של המשכיר והשוכר זה כלפי זה, כמו גם את זכויותיהם.
חוזה שכירות דירה, ככל חוזה אחר, יכול להיות נתון לפרשנות שונה על ידי כל אחד מן הצדדים ולכן, חשוב מאוד כי ההסכם ינוסח באופן ברור, אשר איננו משתמע לשתי פנים.
הסכם שכירות חייב להיות מקיף ולכלול את כל הסעיפים הרלוונטיים, שכן מטרתו להבטיח את קיומן של התחייבות הצדדים זה כלפי זה.
ישנם מספר סעיפים מרכזיים, אשר חייבים להופיע בכל חוזה שכירות דירה. יש להגדיר מהי תקופת השכירות, את אופן השימוש בנכס, לציין איזה רכוש בדירה שייך למשכיר.
כמו כן, חשוב מאוד לכלול סעיף אשר יאפשר למי מהצדדים לסיים את החוזה, טרם מועד תקופת השכירות.
אין לחתום על חוזה שכירות דירה, ללא שניתנו למשכיר ערבויות מתאימות. נוסף על זאת, חוזה שכירות דירה, יציין במפורש, איזה התנהגויות מהוות הפרת חוזה יסודית, אשר תזכה את המשכיר בפינוי השוכר ו/או בפיצוי כספי.
תקופת השכירות וייעודה
בפתחו של כל חוזה שכירות דירה, תצוין תקופת השכירות ומטרתה. יש להבהיר איזה שימוש רשאי השוכר לעשות בנכס והאם יכול הוא לעשות שינויים בדירה.
קיומה או העדרה של אופציה להארכת חוזה, צריכה להופיע גם היא, במסגרת חוזה שכירות דירה.
מהם דמי השכירות אותם ישלם השוכר למשכיר וכיצד אלו ישולמו. האם בשיקים, האם בהוראת קבע, העברה בנקאית וכדומה. יש לציין את מועד התשלום ועבור המשכיר, כדאי שתהיה התייחסות גם לתשלום ריבית, במקרה של איחור בתשלום דמי השכירות.
נזכיר כי עד לפני מספר שנים, דמי השכירות נקבעו בדולר, אך כיום, במרבית חוזי השכירות, מדובר על שכר דירה בשקלים. יש לשים לב כי נושא זה כתוב באופן ברור בהסכם.
רכוש המשכיר בנכס
בחלק ניכר מן המקרים, ישנם רהיטים וחפצים שונים של המשכיר בנכס ועל כן, יש להקדיש לכך סעיף במסגרת חוזה שכירות דירה.
יש לפרט ברשימה מסודרת, איזה רכוש בדירה, הוא בבעלות המשכיר, למשל, מקרר, מכונת כביסה, מזגן, ארון, ספה וכולי.
פירוט זה חשוב מאוד, על מנת לוודא כי השוכר לא יוציא את החפצים הללו מן הנכס, לא יעבירם לאחר ויקפיד לעשות בהם שימוש סביר, במהלך תקופת השכירות.
ערבויות ובטחונות
משכירים רבים, נאלצים להתמודד עם שוכרים אשר אינם משלמים את דמי השכירות ו/או עושים שימוש בלתי סביר בנכס, תוך גרימת נזקים משמעותיים.
בשל אלו, ישנה חשיבות גדולה מאוד למשכירים, לקבל ערבויות ובטחונות, למילוי התחייבויות השוכר, על פי חוזה שכירות דירה. יש לציין בתוך החוזה, במפורש, מהן הערבויות שניתנו ומתי ימומשו על ידי המשכיר.
ניתן לבקש מהשוכר ערבות בנקאית, שטר חוב, שיק ביטחון וכדומה. המטרה הנה להגן על המשכיר, במידה והשוכר לא ימלא אחר התחייבויותיו.
חוזה שכירות דירה - סיום החוזה
אחד הסעיפים החשובים ביותר בחוזה שכירות הוא לעגן בחוזה את האפשרות של מי מהצדדים, להביא לסיומו של חוזה השכירות, טרם הסתיימה תקופת השכירות.
יש לציין במפורש, את חובת הצדדים לתת התראה סבירה זה לזה, על מנת לאפשר לצד השני להיערך.
במידה והשוכר מבקש לעזוב, יוכל המשכיר לחפש שוכר חלופי ולא להפסיד דמי שכירות. במקרה והמשכיר מבקש מן השוכר לפנות את הדירה, יוכל השוכר למצוא דירה אחרת להתגורר בה.
הפרת חוזה - מוכרחה להופיע בכל חוזה
כאשר אחד מן הצדדים מבצע הפרה יסודית של חוזה השכירות, נגרם נזק לצד השני ועל כן, תהיה זו זכותו של הנפגע, לסיים את החוזה ואף לקבל פיצוי בגין הנזקים שנגרמו.
הפרת חוזה יסודית מצד המשכיר תהיה למשל, כאשר הוא אינו דואג לתיקון תקלות בנכס, המשפיעות על איכות החיים של השוכר.
מצדו של השוכר, הפרת חוזה יסודית תהיה אי תשלום דמי השכירות או חשבונות אחרים של הנכס, שימוש בלתי סביר בנכס וכיו"ב.
מה יש לכלול בחוזה, בהקשר של הפרת חוזה?
1. הגדרה : ראשית, יש להגדיר באופן ברור וחד משמעי, מהי הפרת חוזה יסודית של חוזה השכירות, מצדו של כל אחד מן הצדדים. חשוב לזכור כי גם המשכיר יכול להפר את החוזה ולא השוכר בלבד.
2. פינוי שוכר : היה והשוכר הוא המפר את החוזה, זכותו של המשכיר תהיה, לדרוש את פינוי הדירה לאלתר.
3. פיצוי כספי : הפרת חוזה, עלולה לגרום לנזקים לצד הנפגע ועל כן, חשוב לעגן בחוזה השכירות, את חובתו של הצד המפר, לשלם לנפגע, פיצוי כספי.
חוזה שכירות דירה חייב לכלול את מלוא התחייבויות הצדדים זה כלפי זה, בכדי להבטיח את קיומן. בין סעיפיו החשובים של חוזה שכירות דירה: ציון תקופת השכירות וגובה דמי השכירות, אופן השימוש בנכס, ערבויות והגדרה מהי הפרת חוזה והתרופות לה.
לקריאה נוספת: חוזה שכירות לדירה - איך הוא נראה? >>
