זכרון דברים הינו מסמך שנהוג לערכו במהלך משא ומתן במסגרת עסקאות שונות, ובייחוד בעסקאות מקרקעין.
זכרון דברים, לכאורה, אין בו כל טעם לפגם. הוא מסכם ומארגן את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים עד לאותו שלב, ותו לא. אולם, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע שיתכן בהחלט כי זכרון הדברים ייחשב על ידי בית המשפט כחוזה מחייב בין הצדדים, אשר נסיגה ממנו מהווה הפרת חוזה ומזכה את הצד הנפגע מההפרה, בפיצויים ו/או באכיפת ה"חוזה".
בתי המשפט קבעו שני מבחנים לאורם ייבחן זכרון הדברים לשם סיווגו כאחד משלבי המשא ומתן, או כחוזה מחייב.
המבחן הראשון הוא מבחן גמירות הדעת של הצדדים. במסגרתו יבחן בית המשפט את כוונת הצדדים כפי שזו משתמעת מהתנהגותם לפני, בשעת ולאחר עריכת זכרון הדברים, וכן מתוכנו של המסמך.
לדוגמה, תשלום מקדמה בעת עריכת המסמך או בירור שיעורי המס שיחולו על העסקה, יהוו אינדיקציה לכך שהצדדים התכוונו ליצור ביניהם קשר חוזי מחייב. +
חשוב לדעת בהקשר זה כי חסרונה של חתימה על זכרון הדברים, אינו מהווה "ביטוח" מפני מתן תוקף למסמך! לא פעם, ניתן תוקף לזכרון דברים על אף שלא נחתם על ידי הצדדים:
ב-עא 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ''ד לג(2) 283, נקבע, כי המסמך לא טעון חתימת הקונה, ובאשר לחתימת המוכר- הותיר בית המשפט את השאלה בצריך עיון.
מאוחר יותר, ב-ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת , מד (1) 057 נקבע, כי "חתימה על גבי המסמך איננה מהווה תנאי לעמידתו של המסמך במבחנו של סעיף 8 לחוק המקרקעין", סעיף זה דורש, כי עסקה במקרקעין תעוגן במסמך בכתב.
כמו כן בפסק דין בוטקובסקי מפנה השופט א' מצא לדברי השופט א' ברק בפסק דין קניג נ' כהן "יותר מקובלת עלי, לעניין זה, גישתו של השופט ברק, אשר הובעה (בהקשר ענייני שונה) בד"נ 40/80[15], בעמ' 724-725: "אכן, אין כל קדושה בחתימה...". לפיכך, למרות חשיבותה של החתימה בכך שהיא מעידה, בדרך כלל, על גמירת הדעת של צדדים להסכם, במקרים מסוימים לא ישפיע חסרונה על תוקפו של ההסכם.
במידה ובית המשפט יסיק מהמבחן הראשון כי הצדדים התכוונו ליצור ביניהם קשר משפטי מחייב, ימשיך הוא לבחון את תוקף זכרון הדברים על פי המבחן השני- מבחן המסוימות.
מבחן המסוימות בוחן האם קיימת הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה, שהרי לא יתכן שאדם יראה עצמו כקשור בחוזה מחייב בעוד שלא סוכמו פרטי העסקה הבסיסיים ביותר.
בהקשר זה חשוב לציין כי יש אפשרות, בתנאים מסוימים, להשלים, מכוח חוק, פרטים החסרים בזכרון הדברים, אף אם הם מהותיים וחיוניים.
לדוגמה, אם לא הוסכם על מועד תשלום יתרת המחיר, יוכל בית המשפט לפנות להוראת סעיף 21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, לפיה "המחיר ישולם במועד מסירת הממכר".
במקרים כגון דא, חסרונו של הפרט המהותי לא יפגום בתוקף זכרון הדברים.
במקרים רבים קבעו בתי המשפט כי זכרון דברים מחייב את הצדדים.
קביעה כזו עשויה להיות בעייתית ביותר כיוון שבדרך כלל ישנם עוד נושאים רבים וחשובים שהצדדים מעוניינים להסדיר ביניהם, מלבד הסכמתם העקרונית לעסקה ולפרטיה הבסיסיים, והנה הם מוצאים את עצמם מחויבים לעסקה מבלי שנושאים אלו באו לידי ביטוי, וכן כוח המיקוח של כל צד לגבי הפרטים החשובים לו נמוך משמעותית כאשר הוא כבר מחויב לעסקה.
על כן, רצוי להימנע מעריכת זכרון דברים, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה הן בדיני החוזים והן בתחום בו נעשית העסקה (מקרקעין וכדו').
עורך הדין ידאג להבטחת האינטרסים של הצד או הצדדים אותם הוא מייצג, מבלי לפגוע בחירותם שלא להתקשר בחוזה טרם סוכמו כל הפרטים החשובים בעיניהם. במידה וכבר חתמתם על זכרון דברים, והנכם מעוניינים לסגת מהעסקה, או שהנכם מעוניינים לקיימה אל מול צד אשר מתנער ממנה, יש לפנות לעורך דין המתמחה בנושא בו נעשית העסקה אשר יאתר את הנתונים המתאימים להשגת מבוקשכם מבית המשפט.
מאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
הכותב, עורך דין רגב אלקיים, עוסק בתחום המקרקעין ובדיני אגודות שיתופיות.
