הפרה יסודית של הסכם מכר מקרקעין 

ביקשתם לקנות או למכור דירה, שכרתם עורכי דין, מצאתם קונה/מוכר פוטנציאלי, נעשה משא ומתן, הוחלפו טיוטות הסכם מכר בין עורכי הדין ובסופו של דבר התגבש ההסכם. אף על פי כן, הצד השני החליט שהוא אינו מעונין בעסקת המכר, ללא נימוק סביר והגיוני.

אם אתם המוכרים, אזי נשארתם עם דירה ותאלצו להמשיך ולשם עליה מסים, ועד בית, ייתכן והפסדתם דמי שכירות, הפסדתם ימי עבודה, שילמתם שכ"ט עו"ד, הפסד ריביות, וכיוצ"ב.

אם אתם הקונים, אזי פגעו בכם לא רק כלכלית אלא לא פחות גרוע מזה גנזו לכם במחי יד את החלום להתגורר בדירה, תדרשו להמשיך לחפש את דירת חלומותיכם ואולי לשלם יותר, בינתיים ייתכן ומכרתם את דירתכם ואין לכם מקום להתגורר בו, ייתכן ותאלצו להתגורר בשכירות, שילמתם שכ"ט עו"ד ונגרמו ו/או ייגרמו לכם נזקים כלכליים נוספים.

מה עושים?

הצד הנפגע זכאי לתבוע את אכיפת החוזה או לבטלו, וכן - זכאי לפיצויים.

במקרה בו הצד הנפגע מעונין בביטול ההסכם עליו להודיע לצד הפוגע על ביטול ההסכם תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ולתבוע את הנזקים שנגרמו לו בעטיה של הפרת ההסכם.

לרוב עסקאות מכר מקרקעין מעוגנות בהסכם בסעיף פיצויים מוסכמים, אשר נכנס לתוקפו בעת הפרה יסודית של ההסכם. לפיכך, אם הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק.

אין בהסכם על פיצויים מוסכמים כשלעצמו לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים אחרים שבחוק או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

הסכם מכר מנוי גמור ומוכן לחתימה, גם אם לא נחתם דה פקטו, הנו חוזה מחייב שנערך בכתב ומשקף את גמירות דעת הצדדים "כי מדובר בעסקה גמורה בבחינת "done deal" ת"א 1644/99 עורקים נדל"ן והשקעות בע"מ נ. חברת העובדים השיתופית הכללית, פורסם בנבו.

העובדה כי הסכם המכר הסופי לא נחתם על ידי הצדדים אינה פוגמת בהיותו חוזה מחייב. ע"א 565/79 רובינשטיין נ' לויס, פ"ד לד(4) 591.

הנה כי כן, עסקה שנקבעת לחתימה על ידי הצדדים כשהיא ערוכה ומסוכמת וצד מסוים החליט לפתע שלא מתאים לו לקנות את הדירה או למכור אותה, ללא נימוק סביר, הנה מקרה קלאסי על פי הדין והפסיקה הנוהגת להפרה יסודית של הסכם מחייב, המעניק זכות לפיצויים לצד הנפגע, לרבות פיצויים מוסכמים, ללא הוכחת נזק.