שאלת הביטחונות בקיום פרויקט תמ"א 38 

שאלת הביטחונות בקיום פרויקט תמ"א 38 סוגיות בשאלת הבטוחות לדיירים מול היזם עו"ד שרון כהן לאחר תקופה לא קצרה שבה תכנית חיזוק המבנים, תמ"א 38, יצאה לדרכה, נראה כי לאחרונה החלה תנופה מסוימת והאצת פרויקטים מסוג זה. מבחינה מספרית, תנופה זו עדיין לא קיבלה ביטוי הואיל ומספר הפרויקטים המאושרים בפועל נמוך ביותר, לעומת מספר רב של בקשות שנדחו לעת עתה. למרות הבעיות האובייקטיביות הקיימות בתכנית תמ"א 38, שנסקרו בהרחבה במאמר קודם, לא ניתן להתעלם מגל חדש המנסה להפיח רוח חיים בתכנית זו. כך למשל, בתל אביב, שבה יזמים רבים ניסו לקדם תכניות תמ"א 38 ונכשלו מסיבות רבות, החלה העירייה לקדם תכניות על ידי חברת "עזרה וביצרון" (חברת בת עירונית), מה שיכול ללמד ככל הנראה על שינוי מדיניות בעיר ביחס לביצוע תכניות אלה. במקביל החלה העירייה להקל על מתן אישורים ולהרחיב זכויות בנייה בשכונות שונות כגון יד אליהו, במטרה לעודד קידום התכנית. עם זאת, מבחינה סטטיסטית עולה כי רוב הפרויקטים אושרו בערים הרצליה, רמת גן, גבעתיים פתח תקווה וכדומה. אף המחוקק נתן ידו למגמה המסתמנת, בדמותם של פטורים ממס שבח והטבות מס, וכן הנחיות של הרשויות המקומיות להקלת הביורוקרטיה וקיצור הליכי אישור הפרויקט. מכאן, כי אין להתעלם משינוי המגמה ההולך ומסתמן בתחום זה. כחלק משינוי המגמה אין ספק שדיירים רבים בבניינים המתאימים לתכנית תמ"א 38, יצטרכו להתמודד עם השאלה: האם ובאילו תנאים יסכימו לביצוע התכנית בבניין שבו הם גרים. בחירת יזם תמ"א 38, דורשת בדיקתם של נתונים יסודיים אודותיו וכן מילוי תנאים בסיסיים וחיוניים בהתקשרות עמו. לשם כך, עליהם לדאוג כמובן לייצוג משפטי הולם של עו"ד הבקיא בתכנית וייצוג דיירים בתמ"א 38. אחד התנאים החשובים, עליהם ארחיב במאמר זה, הינו שאלת הביטחונות הניתנות לדיירים במסגרת חוזה ההתקשרות שבין הדיירים ליזם בביצוע פרויקט תמ"א 38. כמו בכל חוזה, על הצדדים לקבוע מנגנוני הגנה מפני הפרות של הצד השני. ואולם, בחוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38, שאלת הביטחונות מקבלת משנה תוקף בשל היותה מורכבת יותר. להלן אסקור מספר תנאים הכרחיים חשובים שנועדו להבטיח את הדיירים. 1. סייג להענקת הזכויות ליזם. כאשר יזם עורך הסכם מול הדיירים מן הסתם יבקש כי זכויותיו על פי ההסכם תרשמנה, לרוב על החלקים המשותפים בבית ולאחר מכן על יחידה רישומית שתירשם. לרוב, כאשר הבית המשותף רשום בלשכת רישום המקרקעין, יבקש היזם כי תירשם הערת אזהרה בגין העסקה. זהו עניין למו"מ בין הדיירים ליזם. אולם בשאלת מועד רישום ההערה, על הדיירים לדאוג כי לא תירשם הערת אזהרה טרם קיבל בא כוחם יפוי כוח למחיקתה במקרה של הפרה. 2. תנאי הפרה מהותיים בהסכם, על עצם כניסתו לתוקף. הסכם ראוי צריך להבטיח היטב את זכויות הדיירים, ולוודא כי הדיירים לא מעניקים ליזם יד חפשית ללא קבלת בטוחות מתאימות. בין היתר ולצורך כך, יש להעמיד את ההסכם ולסווגו כהסכם על תנאי. קרי, הסכם הכפוף לתנאים מתלים, שבהיעדרם ההסכם יהיה בטל. בין יתר התנאים, תנאי מהותי יהיה השגת אישור סופי לפרויקט ; השלמת הליכי התכנון והשגת אישור מן הועדה הרלוונטית. כמו כן, ייקבעו תנאים נוספים כגון חתימת ההסכם על ידי הדיירים וכדומה. משמעות קביעת התנאים תהיה כי אם האישור לא יינתן בפרק זמן סביר שייקבע בהסכם- ההסכם יתבטל והדיירים לא יהיו מחויבים להמשך ביצוע ההסכם. 3. קביעת תנאים לביצוע תחילת העבודות. לאחר התקיימות התנאים המתלים בהסכם, הדיירים חייבים לקבוע מנגנונים ותנאים ברורים שבלעדיהם לא יחל היזם בעבודת השיפוץ והחיזוק. תנאי מרכזי בהקשר זה הוא הפקדת ערבות ביצוע. ערבות ביצוע, משמעה, ערבות בנקאית, כסף מזומן, המופקד בבנק לטובת הדיירים, אשר תחולט אם היזם יפר ההסכם מול הדיירים. כך למשל, אם החל היזם בביצוע העבודות אך הפסיק לפתע את העבודות לתקופה ממושכת שתיקבע בהסכם, אזי יהיו רשאים הדיירים להפעיל הערבות ולהשלים העבודות בעצמם בהתאם לתנאי ההסכם. מחד, שאלת הערבות הינה חיונית ביותר לצורך הבטחת הדיירים. מאידך, היא מהווה מחסום ליזמים שאינם מסוגלים להעמיד ערבות מסוג זה מבחינה כלכלית. ככלל, ערבות הביצוע תופקד עד לסיום העבודות וקבלת טופס 4. שאלת גובה הערבות יכולה להיקבע במספר דרכים. ככלל, נוהגים להפקיד כ-10% מגובה הפרויקט, כאשר גובהו יכול להיקבע במספר דרכים ופרמטרים עליהם לא ארחיב במאמר זה. בשלב זה יש להבדיל בין ערבות הביצוע לערבות הבדק, שתפורט בהמשך. תנאי נוסף בשלב זה יהיה גם העמדת פוליסת ביטוח רחבה, שעל היזם יהיה לבצע טרם תחילת העבודות למקרים שונים לרבות אחריות צד ג. 4. קביעת מועדים ותיחום שלבים בזמנים. כמו בכל הסכם, גם ואולי בעיקר, בהסכם לפרויקט תמ"א 38 יש לקבוע מועדים סבירים לביצוע השלבים השונים בו. כגון: מועד לתחילת ביצוע העבודות לאחר קיום התנאים המתלים ; מועד ביצוע וסיום הליכי התכנון, וכן מועד ביצוע וסיום העבודות וכדומה. 5. מנגנוני הגנה לאחר ביצוע העבודות. ההסכם שבין הדיירים ליזם לא מסתיים עם סיום ביצוע העבודות. בשלב זה יהיו מספר סוגיות רלוונטיות ביותר להגנת הדיירים מפני העבודות עצמן שזה עתה הסתיימו, אשר מבטיחות בעיקר את טיב העבודות. כך למשל, תנאי חשוב יהיה העמדתה של ערבות בדק. כלומר, ערבות בנקאית שתועמד לטובת הדיירים לצורך בדיקת טיב העבודות, איכותן ותיקונן. נהוג לקבוע כי ערבות הבדק תהיה כמחצית מערבות הביצוע ותתוחם בזמן סביר של שלא יפחת מ-12 חדשים. 6. קביעת תנאים מהותיים להבטחת הדיירים. בין תנאים אלה יכללו סעיפי הפרה והבטחת ביצוע העבודות כגון קביעת קנסות בגין איחורים במועדים שנקבעו ; זכאות למינוי מומחים מטעם הדיירים כדי לוודא איכות וטיב העבודות, פיצויים מוסכמים וכדומה. מעבר לאמור לעיל, יש להזכיר בהקשר זה כי לאחרונה התקבלה תכנית משלימה לתכנית תמ"א 38- תכנית תמ"א 38/2. עיקרה של התכנית נועד לאפשר לחלק מבעלי הבניינים, במקום לבצע תכנית חיזוק ושיפוץ- לבצע הריסה של הבניין הקיים ולבנותו מחדש. במקרים אלה היזם מקבל תמריץ בדמותן של תוספות בנייה. אולם בודדים הפרויקטים מסוג זה שאושרו עד כה. לתכנית תמ"א 38/ 2 קיימים יתרונות וחסרונות רבים, על כך אדון במאמר נפרד. אך לענייננו, ברור כי הערבויות והבטוחות לטובת הדיירים בפרויקט תמ"א 38/2 צריכים להיות משמעותיים יותר הן בשל שווי הפרויקט (שכן הדיירים מתפנים מבתיהם), והן מבחינת מורכבותו. לסיכום, הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב. ואולם שאלת הערבות שהובאה רק על קצה המזלג, הינה נדבך חשוב ביותר בביצוע פרויקט בתחום זה. חשיבותן של הערבויות מקבלת משנה תוקף לאור העובדה כי מומחים רבים בתחום טרם צברו ניסיון בביצוע פרויקטים של תמ"א 38. ולכן חשוב לדאוג כי היזם שלעיתים לא צבר די ניסיון בפרויקטים של תמ"א 38 לא יקיים "ניסוי" על הדיירים, וגם אם יעשה כן, לפחות הדיירים יוכלו לצמצם את סיכוניהם ככל הניתן באמצעות ביטחונות ראויים.