שיפור או החזקה תקינה של הבית המשותף - מהו הרוב הנדרש 

שיפור או החזקה תקינה של הבית המשותף – מהו הרוב הנדרש

מאת: אלון אבלה, עו"ד

א.   פתח דבר

1.       פעמים רבות קורה, שמספר דיירים אקטיביים או נציגות ועד הבית בעצמה באים ביוזמה לשפץ את הבניין, לחדשו ולבצע בו מתיחת פנים אשר לוודאי תעלה ותשביח את ערך הדירות, תעלה את רמתו האסטטית של הבניין ואף סביר להניח שתתרום לחיזוקו מבחינה בטיחותית. יחד עם זאת, לא תמיד ולאור טיב יחסי השכנות השוררים בבתים משותפים, ישנה תמימות דעים והסכמה גורפת ומוחלטת לשיפוץ המוצע.

2.       כך למשל, ישנם תמיד דיירים אשר מתנגדים באופן סדרתי לכל שיפוץ וטוענים שאינו נדרש ואין בו צורך, שקופת ועד הבית לא תכסה את עלות השיפוץ ושאין בכוונתם להשתתף בעלות נוספת מלבד דמי ועד הבית החודשיים, שתגרם להם אי נוחות רבה בכל זמן השיפוץ, שחישוב עלות השיפוץ ביחס לשטח דירתם, לפי נוסחת החישוב הקבועה בחוק המקרקעין, אינו נכון ועליהם לשאת בתשלום מוקטן יותר, שהבניין ראוי למגורים במצבו הנוכחי יש להימנע מהוצאות מיותרות, ועוד טענות רבות ואחרות. אולם, גם אם נעבור את המשוכה של הדיירים המתנגדים עדיין עולות שאלות נוספות בנושא.

3.       נקודות מהותיות נוספות בעניין הן: מחד, מה נחשב בגדר שיפור הבניין וכיצד מוגדרת החזקה תקינה של הבניין, מאידך. ובנוסף, מהו הרוב הנדרש בהצבעה באסיפה הכללית לאישור ביצוע העבודה. האם די ברוב רגיל (51%) או שמע יש צורך ברוב מוחלט פה אחד (100%) לביצוע הפרויקט, וככל שאינו מושג רוב מוחלט האם ניתן לכוף ולחייב את הדיירים המתנגדים בביצוע העבודה או לאו.

ב.      המסגרת המשפטית

4.       סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1968 (להלן: "החוק") קובע כך:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, 'החזקה תקינה' – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בגבר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

מכאן עולה, כי חלה חובה על כל בעל דירה לשאת בחלקו בתשלום מיסי ועד הבית לצורך החזקתו השוטפת של הבית המשותף.

5.       זאת ועוד, את סעיף 58 לחוק המקרקעין יש לקרוא יחד עם סעיף 12 לתקנון המצוי המופיע בחוק המקרקעין ומורה בהי לישנא:

"(א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

מקריאת סעיף 12 לתקנון המצוי, יחד עם סעיף 58 לחוק, אתה למד כי כל הוצאה כספית שלא נדרשת להחזקה תקינה של הבית המשותף, לא ניתן את בעל הדירה לשאת בה אלא אם נתן את הסכמתו לכך. לפיכך, לפי סעיף 12 לתקנון המצוי, הוצאה כספית לצורך החזקה תקינה תחייב את בעל הדירה אם התקבלה ברוב רגיל (51%) אפילו אם התנגד לה, והוצאה  כספית שאיננה לצורך החזקה תקינה, היינו שנחשבת היא לשיפור הבית המשותף, צריכה להתקבל בהחלטה פה אחד (100%) ואם בעל הדירה התנגד לה, לא ניתן לחייבו לשאת בה כלל.

6.       עולה השאלה אם כן, מהן העבודות אשר ייחשבו להחזקה תקינה בבית המשותף ומהן העבודות שאינן בגדר החזקה תקינה, כגון שיפור מהותי בבית המשותף, אשר ידרשו את הסכמתו של הדייר על מנת שיהיה ניתן לחייבו בהוצאה הכספית לכך.

7.       בטרם דיון בסוגי העבודות, יובהר כי האמור לעיל מתייחס רק לבניינים בהם אין תקנון מוסכם וחל התקנון המצוי לפי החוק. בעלי דירות, יכולים לקבוע הוראות אחרות בעניין הרוב הנדרש לצורך הוצאות כספיות להחזקתו התקינה של הבניין ואף להוצאות הדרושות לשיפורו, בתקנון המוסכם, והוראות אלה תגבר על הוראות התקנון המצוי ומחייבות את בעלי הדירות לכל דבר ועניין.

ג.   ההבדל בין החזקה תקינה לבין שיפור

8.       כבר נקבע בפסיקה כי המונח "החזקה תקינה" של הבית המשותף הינו פרמטר דינאמי המשתנה ומושפע לפי תנאי המקום והזמן, וכי בעיתים שונים יהיה למונח זה משמעויות שונות. יפים לך הם דבריו של כבוד השופט חשין ברע"א 7112/93 צודלר בתיה ואח' נ' יוסף שרה ואח', פ"ד מח(5) 550 באומרו:

"בתים שבונים בימינו אינם כבתים שבנו בעבר, והרי החיים אינם עומדים על עומדם אלא מתגלגלים הם וזורמים כל העת... הביטוי "להקים את הבית מחדש" אינו כובל אותנו בשלשלאות אל מסגרתו המדויקת של הבית המקורי – אבן תחת אבן, חלון תחת חלון, דלת תחת דלת.... השאלה איננה אלא שאלה של מידה, על פי רוחו של ההסדר. ניתן ללמוד לענייננו היקש מדרכי פירושו של חוק: ומה חוק (בוודאי כך ביטוי מסגרת) תחומיו יימלאו תוכן ברוח שינויי הזמן והמקום – קליפתו תישאר כשהייתה ותוכו יכול שישתנה מעת לעת...".

בע"א (מחוזי ת"א) 2329/03 פלקון חנה נ' נציגות הבית המשותף ברח' סוקולוב 10 הרצליה (01.04.2004) נקבע כי מונח ה"החזקה התקינה" אינו קובע שיש לקבע ולשמור בדווקנות על מסגרתו המקורית של הבית המשותף, ולנוכח התקדמות הטכנולוגיה והשיפור בחומרי הבניין לא ניתן לדרוש מנציגות ועד הבית לבצע שיפוצים שיעמידו את הבניין במצב של גמר הבניין, במועד בו נבנה בעבר.

9.       זאת ועוד, בע"א (מחוזי י-ם) 4329/03 עדנה וינברגר נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21 ירושלים (23.03.2004) קבע השופט דרורי כי ברגיל, כל הוצאה כספית, למעט אם הינה חריגה באופן קיצוני, תחשב כהוצאה להחזקה תקינה של הבית המשותף, ולכן יכולה היא להתקבל ברוב רגיל באסיפה הכללית (51%), ותחייב גם את המיעוט שהתנגד להוצאות הכספיות שיוצאו לצורך ההחזקה התקינה, וכדברו:

"חלק מן העבודות נועדו לשמירת המצב הקיים, חד משמע, כגון: סיוד, תיקון גדר, תיקון גג, וכדומה. לטעמי, גם החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנות ארון לשעוני המים והתקנת תיבות דואר חדשות, הם חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, אשר נועדה לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד. ... סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) לחוק המקרקעין הנ"ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי. גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אך היא במסגרת ההחזקה התקינה. מעבר לצורך אוסיף, כי בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית".

יוצא אפוא, לפי דברי בית המשפט, שכל הוצאה כספית, אפילו גבוהה היא, אך לא קיצונית ולוקה בחוסר מידתיות יתר על עמידה, תיחשב כהוצאה כספית להחזקה התקינה של הבית המשותף ושמירה על מצבו הקיים, ולכן תחייב את כל בעלי הדירות אם התקבל ברוב רגיל (51%) באסיפה הכללית. יודגש, כי נקבע פעמים רבות שהוצאות כספיות בגובה שבין 40,000-20,000 ש"ח, שהוכח שהוצאו לצורך החזקה תקינה של הבית המשותף, סבירות, וחובה על הדיירים לשאת בתשלומן. (ראו: תיק (מפקח) 221/10 דב ויסמן נ' גיא אביב (02.03.2011); תיק (מפקח) 218/06 נציגות הבית המשותף רח' רות 32 חיפה נ' עידו סולומונוב (31.072007); תיק (מפקח) 240/05 נציגות הבית המשותף מרח' גוט לוין 36 חיפה נ' היימן תמיר (15.12.2005); תיק (מפקח) 45/03 נציגות הבית המשותף מרח' סיני 5 באר שבע נ' יצחק יעקב  (08.10.2003); תיק (מפקח) 58/08 נציגות הבית המשותף רחוב סמילנסקי 7 נתניה נ' היימן לאה ניצן (03.02.2011)).

10.   יש להוסיף, כי ראוי יהיה כי בטרם תתקבל החלטה באסיפה הכללית על ביצוע העבודות הנדרשות להחזקתו התקינה של הבניין יובאו בפני הדיירים מספר הצעות מחיר לצורך שונות לצורך השוואה ובחירת ההצעה האטרקטיבית והטובה ביותר לבניין. עם זאת, היה אין כל חובה על הרוב באסיפה הכללית לבחור דווקא את ההצעה הזולה יותר מבין ההצעות, ודבר זה נתון לשיקול דעת הרוב, זאת כמובן בהתאם לפירוט המצוין בהצעת העבודה. בעניין זה נכתב בספר "דיני קנין – בעלות ושיתוף", בעמ' 499, כי:

"אין זה סביר להניח כי כל שנחוץ להשתחרר מחובת ההשתתפות בהוצאות הבית הוא להוכיח כי ניתן היה להשיג את פעולות האחזקה המבוקשת במחיר נמוך כלשהו מזה שהוצא. הוצאה הנראית כסבירה מבחינתו של צרכן ממוצע, בתנאי שוק רגילים, תחייב בהשתתפות את בעלי הדירות גם אם ניתן היה להשיג את פעולות האחזקה בעלות נמוכה יותר".

11.   טרוניה קלאסית שבעלי דירות נאחזים בה כהתנגדות לשאת בעלות השיפוץ לאחר שכבר בוצע הינה כי ההחלטה על ביצוע העבודות לא נתקבלה כדי באסיפה הכללית. כידוע, חובה על נציגות ועד הבית לקיים ישיבות ולתעד אותן בפרוטוקול חתום על ידי הנוכחים, ואף ליתן הודעה מוקדמת על קיום מועד האסיפה הכללית ועל הנושאים שידונו בה, בהתאם לאמור בתקנון המצוי.

12.   אלא שהלכה למעשה, הכירה הפסיקה כי אפשרית גם הסמכה שבהתנהגות לביצוע עבודות השיפוץ הנדרשות לשמירה על הקיים וגם אם נפלו פגמים טכניים בתפקוד האסיפה הכללית, ייתכן אשרור בדיעבד של אותה ההחלטה וההסמכה לעבודות השיפוצים שבוצעו, זאת באמצעות הסכמה שבשתיקה וחוסר נקיטת הליך משפטי, תשלום כספי עבור ההוצאה (ראו: ע"א (מחוזי ת"א) 1350/06 דן סלע נכסים (1996) בע"מ ואח' נ' ניהול בית גבר (99) בע"מ ואח').

13.   יוער עוד, כי אי נקיטת הליך משפטי אשר יכול למנוע מבעוד מועד את תחילת עבודות ההחזקה הנדרשות, כדוגמת פניה למפקח על רישום המקרקעין, מעיד כי הצד שאינו פעל ויתר למעשה על זכויותיו בעניין, והסכים להם גם אם לא נשמעה עמדתו או לא צוינה מפורשות בפרוטוקול האסיפה הכללית. יובהר, כי צד המתנגד לשיפוץ פתוחה בפניו הדרך לפנות לערכאות, או להביא את טענותיו באסיפה הכללית. אולם, אין ביכולתו לעשות דין לעצמו ובשל העובדה כי דעת הרוב אינה נוחה לו, להחליט באופן חד צדדי כי יחדול מעתה מתשלום מיסי ועד בית. כך נקבע בפסיקה כי לא ניתן להתנות את תשלומי ועד הבית כלל, וצד המתנגד לתשלום מסוים עליו לפעול באופן ספציפי ולפנות למפקח על רישום המקרקעין (ראו: רע"א 294/87 ד"ר ג.שלום נ' נציגות הבית המשותף רחוב בן יהודה 2 ירושלים; ע"א (מחוזי ת"א) 204/79 וייזר ואח' נ' נציגות הבית המשותף; ע"א (מחוזי ת"א) אור הילה נכסים והשקעות בע"מ נ' בית ש.א.פ אמד חברה לניהול בע"מ ואח')).

ד.   סוף דבר

14.   מן המקובץ עולה, כי רוב רובן של העבודות ההחזקה בבית משותף, אשר גם הן כשלעצמן יכולות להיות יקרות מאד, ייחשבו כהחזקה תקינה ושמירה על הקיים (פרט להוצאות חריגות של ממש כדוגמת הקמת מעלית) דרושות קבלת רוב רגיל באסיפה הכללית.

15.   הרוב הרגיל של בעלי הדירות, אשר החליטו באסיפה הכללית על ביצוע עבודות השיפוצים הדרושות לשמירה על הקיים, כופה ומחייב בפועל את המיעוט שהתנגד, לשאת בעלויות השיפוץ הנדרשות.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני ומתאים או חוות דעת משפטית. האחריות בשימוש על הנאמר במאמר הינה על המשתמש בלבד.