השקעות נדלן בארהב - המדריך למתחילים - חלק א 

אז החלטתי להשקיע בנדל"ן....

לכל אחד יש איזה קרוב/רחוק בגיל שישים +, אשר באירועים משפחתיים מקפיד לחזור ולספר על הקרקע שכמעט קנה בהרצליה פיתוח, או על בית פרטי שהציעו לו לרכוש במחיר מגוחך ברעננה וכד', אבל אבויי הוא לא עשה כלום. אז אתה נשבע שאתה לא תהיה כזה. לך יהיה את האומץ להשקיע כאשר ההזדמנות תקרה בפניך...

אצל חלק מהאנשים פה זה נעצר, הם ישבו, יחכו ויחכו שתצנח לחיקם הצעה לרכישת בית פרטי באיזה אזור שרק להם ברור שהוא עתיר פוטנציאל במחיר מצחיק. אחרים, נועזים יותר, יעשו מעשה ויפנו לאינטרנט (התשובה להכל) או ללוחות המודעות או למתווכים (השם ישמור...) מתוך אמונה במשפט כי "אלוהים עוזר למי שעוזר לעצמו...".

דבר אחד קשה להבין וצריך להפנים (מי שבכוונתו להשקיע בנדל"ן), כאשר קרוב משפחתך קיבל את ההצעה לא הוא ולא אף אחד אחר ידעו כי הרצליה פיתוח תהפוך למעוז העשירון העלייון או שעיר שכוחת אל כמו רעננה (אשר היתה יותר דומה לכפר ערבי מאשר ליישוב יהודי) תהיה העיר הכי מבוקשת בקרב מתעשרי ההייטק, ודבר נוסף בטוח - המחיר ביחס למה שהיה מקובל באותה תקופה לא היה מגוחך.

אבל הזדמנויות קיימות והחוכמה היא לדעת לזהות ולנצל אותן, אולם תחילה אחד הדברים שצריך לעשות זה להתגבר על הפחד !

אז מה עכשיו? איפה משקיעים?
הנטיה הטבעית שלנו (לא רק בנדל"ן) היא להשקיע "קרוב לעין קרוב ללב", כלומר בשוק הנדל"ן בישראל. אני השקעתי כמו לא מעט אנשים בנכסים למגורים והרווחתי יפה מאד (טפו, טפו, טפו...) במהלך החמש שנים האחרונות. למעשה כל מי שהשקיע בנדל"ן הרוויח. מצב זה גרם לנו לשכוח דבר חשוב: נדל"ן, כמו אפיקי השקעות אחרים, מתנהגים בצורה של סינוס (כלומר עליות וירידות).

שוק הנדל"ן הישראלי ידע עליות חריגות בכל קנה מידה בחמש שנים האחרונות בעיקר נוכח המגמה ההפוכה בעולם. לא ניתן להתעלם מן הדינמיקה שקיימת בימים אלו בשוק אשר אינה תומכת בהמשך עליית המחירים. הגענו לאיזה שהוא שיא !

הדינמיקה בשוק הנדל"ן הישראלי מושפעת משחקן דומיננטי נוסף הלוא הוא הרגולטור. לא משנה אם מדובר בשר האוצר, שר השיכון, ח"כים כאלו ואחרים, נגיד בנק ישראל או בכל פקיד אחר, הרגולטור רוצה לעצור את העליית המחירים והוא מנסה לעשות זאת בצורה אגרסיבית שלבסוף תצליח. זה לא משנה אם צעד אחד או אחר הוא נכון יותר או פחות, הכתובת על הקיר - מחירי הנדל"ן בטווח הקרוב לא ימשיכו לעלות כפי שעלו עד כה !

אז מה עכשיו? איפה משקיעים?

אופציה אחת שנוקטים בה לא מעט אנשים היא להכנס לכל מני השקעות איזוטריות בעלות רמת סיכון גבוהה אשר מבטיחות רווחים עתידיים גדולים, כגון: רכישת קרקעות חקלאיות תוך תקווה כי הן יופשרו בקרוב, כמובן שהמוח היהודי לא מפסיק להמציא מודלים עסקיים חדשים ומתוחכמים. המשותף לכולם הוא שהיזם משית את הסיכון שלו על המשקיעים !

אופציה נוספת שתופסת תאוצה בימים אלו היא השקעה בחו"ל. זה לא המצאה של הגלגל, חברות ישראליות רבות השקיעו בחו"ל בהקפים גדולים מאד עד ערב המשבר ב-2008 (חלקם עדיין מלקקים את הפצעים...). אולם עכשיו נוצרה הזדמנות שמאפשרת למשקיעים פרטיים קטנים להכנס למשחק של הגדולים. בהבדל אחד עצום timing.

למה להשקיע בנדל"ן בארה"ב?

אנשים רבים שואלים אותי מדוע החלטתי להשקיע דווקא בנדל"ן בארה"ב (לכאורה המדינה שסבלה הכי הרבה ממשבר הסאב-פריים). אם הייתי נדרש להשיב לשאלה זו במשפט אחד השתשובה הייתה " דווקא בגלל שזו ארה"ב ודווקא בגלל שהיא חטפה הכי חזק".

התשובה המלאה כמובן מעמיקה יותר:
תזמון (timing) - ניתן לרכוש נכסים במקומות טובים עם אוכלוסיה איכותית ב-50% מעלות הבניה, ב-30% ממחירי השיא (2006-7)
מקרו כלכלה - ארה"ב עדיין המעצמה הכלכלית הראשונה בעולם.
מוניטריים - המדיניות של הממשל ושל הנגיד האמריקאי היא מרחיבה מתוך כוונה להמשיך ולשחרר את פקק האשראי שנוצר ולעלות את המשק על פסי צמיחה.
מגמות - ישנה עצירה בירידות המחיר, והחצי שנה האחרונה בחלק מהמדינות תחילה של עליית מחירים. כמות התחלות הבניה גדלה בהתמדה.
דמוגרפיה - 77 מליון בייבי בומרס יוצאים לפנסיה ועוברים להתגורר ברובם בדרום מזרח ארה"ב.
תרבותיות - לטוב ולרע האמריקאים קפיטליסטים ומאמינים משפט "אם אין אני לי, מי לי ?" (בניגוד לאירופאים היותר סוציליסטים).

הינה פרסומים של בכירים בשוק האמריקאי לגבי שוק הנדל"ן:

מבחינה היסטורית, השקעה בדיור היתה משתלמת יותר מהשקעה במניות. במהלך 2008, השנה הגרועה ביותר של משבר הדיור, ירד חציון מחירי הבתים בארה"ב ב-15% בהשוואה לירידה של יותר מ-38% במדד סטנדרד אנד פור'ס 500.

הירידה במחירי הבתים הובילה לשוק הזול ביותר מזה ארבעה עשורים. יכולת רכישת הבתים בארה"ב הגיעה לשיא בדצמבר, לפי נתוני התאחדות סוכני הנדל"ן, הנמדדים מאז 1970. הקבוצה מבססת את הערכתה על מחירי הנכסים, ריבית המשכנתאות וחציון ההכנסה.

לפי נתוני ההתאחדות, בפברואר חציון מחירי הבתים בארה"ב היה נמוך ב-32% מהשיא שנרשם ב-2006 - שפל של תשע שנים. בשפל הגדול שלאחר המשבר של 1929, לשם השוואה, ירדו המחירים ב-27% ב-5 השנים הראשונות, לפי סטן המפריס, כלכלן בכיר בזילווף חברת מידע נדל"ן מסיאטל.

"אם תוכלו לעבור את המשוכות בדרך למשכנתא, ויהיו משוכות, הרי זאת תקופה מדהימה לרכוש נדל"ן", אמר רוברט סטיין, כלכלן בכיר בפירסט טראסט פורטפוליוס באילינוי. "הרבה אנשים יאכלו את הכובע בעוד כמה שנים על כך שלא ניצלו את המחירים הנמוכים ואת ריביות המשכנתא הנמוכות". (דה-מרקר 13.5.11 - לכתבה)

לסיכום, אני מאמין ששוק הנדל"ן בארה"ב יתאושש מהר יותר משווקים מפותחים אחרים - "זמן זה כסף", זה הלוא שם המשחק...

הון העצמי הנדרש להשקעת נדל"ן בארה"ב?

יש החושבים כי זו שאלת המיליון דולר. מחיר ממוצע של נכס נדל"ן בארה"ב שאני קונה הוא 75,000$, כלומר 260,000 ש"ח בערך. חצי מההון העצמי שדורש בנק למשכנתאות בגין משכנתא על דירת 3 חדרים ברמת גן. כמובן שיש נכסים יקרים יותר וגם זולים יותר. אולם ההון התחלתי הנדרש משמעותית יותר נמוך ממה שאנשים נוטים לחשוב.

חשוב להבין כי לפני 4 שנים המחיר הממוצע לנכס מהסוג שאני רוכש היה בין 200,000 ל-300,000 דולר. נתונים אלו משקפים את ההזדמנות שקיימת בשוק הנדל"ן בארה"ב כיום - בגלל זה אני שם !

כמובן שהתשובה לשאלה הרבה יותר מורכבת, מחיר של נכס נדל"ן מושפע מהרבה מאד פרמטרים, למשל:
מיקום.
סוג נכס.
מה המטרה שלשמה אתה משקיע (נכס לדורות הבאים, Fix & Flip, טווח של כמה שנים קדימה וכו')
וכד'.

אולם הפרמטר הכי חשוב (כמו בכל תחום בשוק קפיטליסטי) הוא ההיצע והביקוש - אני קורה לזה טיימינג (timing). אין ספק שטיימינג הנוכחי מאפשר כניסה לשחקנים שבעבר לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש נדל"ן בארה"ב, במחירים מאד אטרקטיביים - 50% מעלות הבניה (נכסים לדוגמא)

הירידה במחירי הנדל"ן בארה"ב במשבר האחרון היא  הגדולה ביותר במאה שנה האחרונים. אולם השוק בארה"ב תמיד התאושש.  זה לא אומר שאנו נראה בזמן  הקרוב את מחירי הבועה שהיו עד לפני 4 שנים. אולם ההזדמונות להרוויח מעליית ערך אינה מבוססת על חזרת המחירים לרמתם הקודמת, אלא חזרה של המחירים לעלות הבניה של הנכסים בתוספת עלות של פיתוח הקרקע. נכסים כאלו ניתן היום למצוא בשוק הנדל"ן בארה"ב. 

חלק ב'  יעסוק בתהליך בחירת האזור המועדף להשקעת נדל"ן בארה"ב ואלו דברים חשוב לבדוק לפני שמבצעים את ההשקעה.