מדריך לרוכש המשתתף בקבוצת רכישה 

                                               

עו"ד אריה ליבוביץ ממומחי המיסוי המובילים בישראל ומי שליווה קבוצות רכישה רבות בישראל מציין, כי: חברים רבים בקבוצות רכישה עשויים למצוא את עצמם בעתיד כמי שמתחייבים בתשלום מע"מ נוסף, בעקבות גלגול דרישת המע"מ של רשות המיסים מן היזמים, מארגני קבוצת הרכישה, אל פתחם.

 

הביטוי: "קבוצות רכישה" הפך בשנתיים האחרונות לביטוי קסם שיווקי. כל יזם הופך למארגן קבוצות רכישה ואפילו חברות בניה מכובדות דוגמת תדהר, בחרו להפוך את השיטה ולהפוך גם הם למשווקים ומארגנים של "קבוצת רכישה". קבוצת רכישה, אמורה לספק לרוכש יתרונות רבים, למעשה המדובר בניסיון להמיר את הרעיון של שיטת בנה ביתך, במסגרתה רוכש אדם קרקע ובונה על גביה בית חלומות, וליישם את השיטה גם בבנייה לגובה, של בניין עם מס' קומות, דבר הקרוי בשפה המקצועית " בניה רוויה".

בניה באמצעות קבוצת בניה אמורה לחסוך לרוכש לפחות מחצית מן הרווח הקבלני (העומד בדרך כלל אצל קבלן בין 10% ל-20% ואילו אצל יזמים של קבוצות רכישה נע בין 4% ל-10%) וכן לחסוך לדייר לפחות מחצית מעלות המע"מ.

כאשר קבלן רוכש קרקע ולאחר מכן מוכר דירה מוגמרת לרוכש – הצרכן הסופי, מתווסף לערך הדירה הכולל מע"מ בשיעור של 16.5%. הסכום האמור מוטל על כל ערך הדירה הכולל בחובו, את ערך הקרקע, ערך שירותי הבניה, עלויות השיווק והרווח הקבלני. מנגד אם המדובר באדם פרטי הרוכש קרקע ולאחר מכן מזמין שירותי בניה בנפרד, הרי שערך הקרקע אינו נושא את תשלום המע"מ והרוכש משלם מע"מ רק בגין שירותי הבניה. כמו כן אין הוא משלם מע"מ על רווח קבלני ו/או על שירותי שיווק – כיוון שאין הוא משלם אותם כלל וכלל.

באזור המרכז בו הקרקע מהווה חלק ניכר מעלות הדירה ובדרך כלל המדובר בעד מחצית מעלות הדירה, הופכת האפשרות לפטור את ערך הקרקע מעלות המע"מ לאחד הזרזים המרכזיים להתארגנות כקבוצת רכישה.

עו"ד ליבוביץ מציין, שהמדובר באליה וקוץ בה. רשויות מע"מ ערות לתופעה, ובעידוד של התאחדות הקבלנים (לצד לשכת השמאים), אשר רואה כיצד קבלנים רבים מאבדים את פרנסתם לטובת קבוצות הרכישה, מבקשים לשים סוף לתופעה תוך קביעה, כי למעשה ייתכן ויראו ב-יזם – מארגן קבוצת הרכישה כקבלן, ובחברי קבוצת הרכישה כמי שקנו למעשה "דירות על הנייר". במקרה כזה יוטל מע"מ למפרע על כל עלות הדירה לרבות עלות הקרקע ואף ייתכן  כי יתווסף "קנס". משמע, ייתכן שמס' שנים לאחר סיום עסקת רכישת הדירה ידרשו רשויות מע"מ עוד כ-10% פחות או יותר תוספת. אלא שאם רשות המיסים תראה את הימארגן כקבלן, מדוע יהיה זה איכפת לרוכשים עצמם? עו"ד ליבוביץ מסביר כי למעשה, בכל הסכם שיתוף עליו חותמים חברי קבוצת הרכישה מצוין במפורש, כי במידה ויחול מס נוסף כאמור ובמידה והוא יידרש מן המארגנים, הרי שדרישת המס הנוספת תגולגל אל פתחם של הרוכשים, אשר כבר בהסכם השיתוף מתחייבים לשלמו.

יודגש, כי ארגון קבוצת רכישה להזמנת שירותי בניה או לרכישת קרקע הוגדר על ידי המחוקק ורשות המיסים כ"תכנון מס אגרסיבי" וככזה, מחייב את מארגן הקבוצה לדווח בטופס מיוחד על ארגון קבוצת הרכישה. מטרת הדיווח המיוחד הינה להביא כל מקרה ומקרה לבדיקה דקדקנית של רשויות המס. המדובר בתקנות חדשות שטרם ראינו כיצד רשות המיסים מפעילה אותן. ההפתעה של מס נוסף שיגולגל אל הדיירים – חברי קבוצת הרכישה עשויה להתברר בשנים הקרובות לאחר שדו"חות של מארגני קבוצות רכישה יתחילו להיבחן על ידי רשות המיסים.

עו"ד ליבוביץ מסביר, כי הפסיקה בישראל בחנה שורה ארוכה של מקרים בהם מדובר היה בקבוצות רכישה, עמותות רכישה ועוד. בית המשפט, בעקבות רשות המיסים מנסה לבחון את העסקה, ולהגיע להחלטה האם היזם מכר לחברי הקבוצה "דירה על הנייר" או שמא באמת מדובר ברכישה קבוצתית של קרקע ואחריה הזמנה של שירותי בניה. בית המשפט מנסה ללמוד מהי המהות האמיתית המסתתרת מאחורי נוסח ההסכמים עליהם חתמו חברי הקבוצה. לשם כך נעזרים בתי המשפט וברשות המיסים בפרסומים שנערכו על ידי מארגני הקבוצה, בלשון החוזים, בקשר בין החוזים השונים עליהם חתמו חברי הקבוצה, ההבטחות שניתנו לקבוצת הרוכשים על ידי היזמים, הקשרים בין היזמים לבעלי הקרקע והקבלנים המבצעים, יכולת ההשפעה של חברי הקבוצה על ההחלטות השונות ועוד.

עו"ד ליבוביץ מציין כי חלק מן היזמים, פונים לעו"ד שהינו מומחה למיסים בכדי שיערוך את החוזים של חברי הקבוצה ואחרים מבקשים מעו"ד מיסים שילווה את ההסכמים ויכתוב חוות דעת, גם אם הוא עצמו אינו עומד בקשר ישיר מול הרוכשים. אלא, שמארגני קבוצות רכישה, לא תמיד נוהגים כך כיוון שברצונם לחסוך את שכר הטרחה הנוסף, וטעויות משמעותיות, מצויות גם בהסכמים של מארגני קבוצות רכישה ידועים ביותר.  

בעזרתו של עו"ד ליבוביץ, קיבצנו בטבלה שלהלן שורה של קריטריונים מרכזיים שעלו בפסיקת בית המשפט שכאשר הם מצטברים יש בהם בכדי לרמוז, שלא מדובר בקבוצת רכישה אמיתית אלא ברכישת דירה על הנייר – אשר תוך שנים מספר תביא לכך שהרוכש יצטרך לשאת בתשלומים נוספים לרשות המיסים. מומלץ לכל חבר בקבוצת רכישה, שאינה מלווה על ידי מומחי מיסים,  לבחון את הצטברות הקריטריונים השונים המאפיינים את העסקה אליה הוא מצטרף על מנת לחסוך תשלומים כבדים בעתיד.

בטבלה שלהלן מצויה רשימה של קריטריונים, שכאשר הם מתקיימים הדבר מעיד, שמדובר ברכישת "דירה על הנייר" מ"קבלן" ולא בקבוצת רכישה אמיתית.

   

  הקריטריון מתקיים לא מתקיים הפרסום מדבר על רכישת דירת מגורים ו/או מציע מספר דגמים אפשריים של דירת מגורים; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה יש התחייבות של מארגן הקבוצה למפרט מינימאלי; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה החתימה על כל הסכמים תלויה זה בזה (רכישת קרקע, שירותי בניה, פיקוח, הסכם עם קבלן, ייצוג משפטי, שיתוף וכדומה); קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה לרוכש יש אפשרות להזמין את שירותי הבניה בנפרד; בדר"כ – הדבר מעיד על קבלן ורכישת דירה על הנייר, יחד עם זאת, יש מקום לטענה כי הדבר אינו מהווה קריטריון נכון כאשר מדובר בקבוצה לבניית בניין לגובה (בניה רוויה) כיוון שבלתי אפשרי שכל אחד יחליט עבור עצמו קבוצת רכישה התכנון של הקרקע והמבנה נערך על ידי בעל הקרקע (מוכר הקרקע) או על ידי המארגן של הקבוצה ללא שיקול דעת הרוכשים ולפני הרכישה; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה היתרי הבניה יוצאים על ידי ועל שם מארגן הקבוצה ו/או על שם בעל הקרקע הקודם ולא על שם ועל ידי הרוכשים החדשים; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה מארגן הקבוצה נותן ערבויות לחברי הקבוצה; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה מוכר הקרקע ו/או מארגן הקבוצה קשורים גם לנותן שירותי הבניה; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה מחיר הקרקע או שירותי הבניה נמוך ממחיר השוק באופן משמעותי ואילו מחיר הגורם השני יקר יותר ממחיר השוק כך שנעשית השלמה להנחה שנתנה; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה חלק מן החותמים על ההסכם לרכישת קרקע עושים זאת לאחר שכבר התחילה הבניה; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה – כמובן שניתן להציג חריגים כמו אדם המוכר את זכותו בקבוצה לאחר ההתארגנות של הקבוצה לא עושים רישום הערת האזהרה לפני השלמת בניית הדירות; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה רישום הדירה על שם הרוכש מותנה בהסכמת מארגן הקבוצה; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה לחברי הקבוצה אין שיקול דעת בקביעת המפרט הפנימי וביצוע שינויים; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה לחברי הקבוצה אין שיקול דעת בקביעת נותני השירותים (בחירת קבלן, מפקח וכדומה); קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה ההסכם בין הקבלן לחברי הקבוצה מצמיד את מחיר השירותים למדד שקדם למועד רכישת הקרקע על ידי חברי הקבוצה; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה הסיכון הכלכלי של שינויים בעלויות  השירותים וחומרי הבניה מוטל על כתפי  מארגן הקבוצה – מארגן הקבוצה נותן התחייבות למחיר סופי; קבלן – "רכישת דירת מגורים על הנייר" קבוצת רכישה