משכנתא 

משכנתא

בישראל, בדומה לארצות רבות ברחבי עולם, מרבית הדירות נרכשות באמצעות הלוואה בנקאית ארוכת טווח בתנאים מיוחדים, המאפשרת קניית דירה, גם אם עדיין אין ברשותכם את מלוא הסכום הדרוש לכך, כנגד משכון הדירה הנרכשת לטובת הבנק.

אז מהי בעצם המשכנתא?

הוראת סעיף 4 לחוק המקרקעין קובעת, כי "משכנתא היא משכון של מקרקעין". נשאלת השאלה- מהו 'משכון'? התשובה לכך מצויה בהוראת סעיף 1 לחוק המשכון שקובעת, כי "משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב..". דהיינו, עסקינן במצב דברים בו נוטל פלוני הלוואה ארוכת טווח למימון רכישת דירה, כשהבטוחה שמעמיד האחרון לבנק היא בדמות משכון (שיעבוד) הדירה הנרכשת, כערובה לתשלום החזרי ההלוואה. בהערת אגב נציין, שמשכנתא נותנים (לבנק) במסגרת הסדרת ההלוואה, כאמור.

בעוד זכויותיו של בעל המשכון הינן זכויות חוזיות בלבד, המשכנתא מקנה לבעליה זכות קניינית בנכס. כמו כן, בנכס שרישומיו מתנהלים במנהל מקרקעי ישראל, יירשם משכון אצל רשם המשכונות. לעומתו, בנכס שרישומיו מתנהלים בלשכת רישום המקרקעין, תירשם משכנתא בספרי הטאבו. למעלה מכך, במקרה שבו יהא צורך בפתיחת הליכים משפטיים, במסגרת יחסי לווה-מלווה (בנק), ינוהל ההליך המשפטי באופן שונה, בהתאם למהות השעבוד, כמפורט לעיל. אם כן, ישנה נפקות רבה להבחנה באם עסיקנן במשכון או במשכנתא שכן לדבר משמעויות נגזרות שונות.

סוגי משכנתאות והמטרות שלשמן נועדו?

ככלל, קיימות משכנתאות משני סוגים: 1) משכנתא לזכאי משרד השיכון שמעמיד האחרון לרוכשים או הבנק, בתנאים קבועים מראש, דרך כל סניפי הבנקים הנותנים משכנתאות (המשמשים כשלוחי המדינה למטרה זו); 2) משכנתא הניתנת לרוכשים על ידי הבנקים מכספים המגויסים על ידם, בתנאים הנקבעים על פי תנאי השוק. המטרות הנפוצות לשמן נוטלים הלוואת משכנתא -

• רכישת דירה או כל נכס מקרקעין אחר;
• בניית בית מגורים;
• עבודות שיפוץ או הרחבת הדירה;
• לכל מטרה אחרת, ובתנאי שהלווה הוא אדם פרטי, המשעבד דירת מגורים שבבעלותו, ושמטרת ההלוואה אינה עסקית;

הסכם המשכנתא ונספחיו

הסכם המשכנתא שבין הבנק ללווה מעגן בתוכו את כל תנאי ההלוואה. בדומה להסכמים אחרים מול נותני שירותים גדולים, הסכם המשכנתא הינו 'חוזה אחיד' - חוזה שמנוסח ע"י הבנק באופן חד צדדי, כאשר האפשרות לשנותו מוגבלת ביותר.

מטבע הדברים, בשל הפערים שביחסי הכוחות שבין הצדדים להסכם המשכנתא, לא אחת, נתגלו סעיפים מקפחים בהסכמי המשכנתא שנבחנו על ידי בתי המשפט בפסקי דין רבים. המסקנה הייתה אחת - יש להביא לשינוי המצב הקיים, כך שהלווה מהבנק יהא מחויב בחוזה הוגן וראוי.

בפסק דין[1] מנחה בהקשר זה קבעה כבוד השופטת מרים מזרחי מבית המשפט לחוזים אחידים (בית המשפט המחוזי) בירושלים, כי "נוסח החוזה האחיד עסקינן הוא בעל חשיבות רבה לציבור רחב מאד של לווים במדינת ישראל... . ההתקשרות בין הבנק ללווה, באותם מקרים בהם הושגה הסכמה על תנאיה הכלכליים של העיסקה (שיעור הריבית, מועדי ההחזר, טיב הביטחונות וכיו"ב) נעשית באמצעות חוזה אחיד המוכתב על ידי הבנק...  החוזה המוגש היום ללקוח איננו ראוי וכולל סעיפים מקפחים רבים. הגיעה העת שהלווה ממוסד בנקאי יהיה מחויב בחוזה שהוא הוגן וראוי - חוזה המגן באופן הולם על האינטרסים של הבנק, מבלי לקפח את זכויותיו של הלווה". 

בית המשפט בחן שורה ארוכה של סעיפים בהסכם ההלוואה, בין היתר, אלו המתייחסים להיקף התשלומים הנלווים בהם חויב הלווה, שיקול דעת שמוקנה לבנק בקביעת השיעורים והמועדים של העמדת ההלוואה, אופן הצהרת הערבים, הנסיבות המאפשרות לבנק להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי, שיקול הדעת של הבנק בשינוי שיעור הריבית, חובת הסודיות הבנקאית וכיו"ב.

בית המשפט פסל סעיפים מקפחים רבים וקבע את הנוסח הראוי שיש לעשות בו שימוש ואף הגדיל וקבע, כי פסק הדין יחול גם על הסכמים שנכרתו לפני מועד מתן ההחלטה ואשר טרם בוצעו במלואם. בעקבות פס"ד זה נערכו שינויים לא מבוטלים בהסכמי המשכנתא שמנסחים הבנקים.

כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, על הלווים לחתום על שטר משכנתא לצורך רישומה ועדכונה במצב הזכויות בנכס המנהל בספרי הטאבו. ברגע ששטר המשכנתא נחתם ואושר על ידי עורך דין או רשם המקרקעין, לבנק זכות קניינית למימוש הנכס במקרה של אי פירעון ההלוואה.

שטר המשכנתא כולל טופס רשמי ובו פרטים, בין היתר, באשר לסכום ההלוואה, פרטי הלווים והמלווים, לאיזו לשכת רישום המקרקעין שייך הנכס, נשוא המשכנתא, זהות הנכס (גוש, חלקה, שטח וכיו"ב). לשטר המשכנתא מצורפים גם התנאים המיוחדים המהווים את ההסכם המיוחד בין הלווה לבין הבנק לגבי המשכנתא שעל הפרק.

תנאי נוסף שלו נידרשים הלווים הוא הסדרת ביטוח המשכנתא הכרוך בלקיחת ההלוואה, במסגרתו מבוטחים הן הנכס (ביטוח מבנה) והן הלווים (ביטוח חיים). הבנק המלווה מתנה את קבלת ההלוואה בהסדרת הביטוחים, כאמור, במטרה למנוע מצבים בהם עקב מוות, או פגיעה אחרת הקשורה בנכס, לא יוכל הלווה להחזיר את המשכנתא או שערך הנכס יירד בצורה ניכרת.

עובר לקבלת כספי הלוואת המשכנתא יש להביא לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק. זו האחרונה נועדה להבהיר, כי יש לבעל הנכס התחייבות כלפי הבנק וכי לבנק יש זכויות בנכס. על ידי רישומה, מגן הבנק על עצמו במקרה שבו הלווה מתחייב לעשות עסקה  נוגדת בנכס עם אדם או גוף נוסף במקביל עד לרישומה של המשכנתא בספרי הטאבו.

בנסיבות מסוימות אפשר ולא יהיה די בנכס הממושכן כבטוחה להחזר ההלוואה והבנק יבקש ערב להלוואה - אדם החתום על שטר ערבות ובכך מתחייב להחזיר את ההלוואה במקום הלווה במקרים מסוימים בהם הלווה אינו מקיים אותה. הערב יכול לערוב לכל סכום ההלוואה, או לסכום מוגדר מראש. כמו כן, אחריותו של הערב היא כלפי הבנק, אולם על פי חוק הערבות הבנק לא רשאי לפנות אל הערב לפני שמיצה את כל ההליכים כלפי החייב.

דרך נוספת אפשרית להתגבר על הצורך בבטוחה נוספת היא בקשת הבנק לצרף לווה נוסף להלוואה. לשם המחשה, זוג המבקש משכנתא והכנסותיו נמוכות מהנדרש, מתבקש לעיתים לצרף להלוואה את אחד ההורים או בן משפחה אחר, שהינו בעל הכנסה יציבה וגבוהה מספיק, על מנת לאפשר את מתן ההלוואה.

בהקשר זה נציין, כי בתי המשפט שנדרשו לבחינת מעמדו של 'לווה נוסף' מול הבנק קבעו בשורה של פסקי דין, כי אין לאפשר את עקיפת החוק ע"י החתמת אותם קרובים כלווים נוספים. עוד נקבע, כי תכליתו של התיקון לחוק הערבות המקנה הגנות שונות לערבים, הינה לצמצם את הסיכון לפגיעה בהם כתוצאה מאי עמידת הלווים בהתחייבויותיהם, ובהתאם את הפסיקה לפיה במקרים בהם נערכו הסכמי הלוואה עם אדם שבמהותו הוא ערב, יחולו ההגנות שבחוק הערבות.

פירעון המשכנתא

כאמור, הלוואת המשכנתא מאופיינת בד"כ בסכום גבוה מאוד, ולכן נפרשת היא על פני תקופה ארוכה דיה (אפילו עד 30 שנים). ככלל, ללווים קיימת האופציה לפרוע את ההלוואה טרם זמנה, בכפוף לתשלום הפרשי הריבית שהיה מקבל הבנק עד מועד פירעון החוב המקורי או עד שישה חודשים מיום הפדיון, לפי המוקדם מביניהם.

במידה והבנק יסרב לפדיון ההלוואה המוקדם, יוכלו הלווים להעביר את התשלום לרשם המקרקעין שיחזיק בו ובסמכותו של האחרון לפטור את הלווים מחובם לבנק. יודגש, כי תנאי הפירעון המוקדם הם דיספוזיטיביים, משמע, אם בתנאי המשכנתא הוסכם אחרת בין הצדדים, הסכמתם תיגבר.

היה והלווים לא עומדים בפירעון ההלוואה, רשאי הבנק לפעול על פי הדרכים המנויות בחוק[2] למימוש הנכס הממושכן ופירעון יתרת החוב.

לעניין זה קובעת הוראת סעיף 90 לחוק המקרקעין, כי "מימוש המשכנתה יהיה על פי פסק-דין של בית-משפט או על פי צו ראש ההוצאה לפועל ובדרך האמורה בסעיף 18 לחוק המשכון". הוראת סעיף 18 לחוק המשכון מוסיפה וקובעת, כי "מימוש משכון על פי צו בית המשפט או צו ראש ההוצאה לפועל יהיה בדרך של מימוש נכס שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל של פסק-דין, זולת אם הורה ראש ההוצאה לפועל על דרך אחרת שראה אותה יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

מימוש הנכס ייעשה על פי הוראות סעיפים 36-37 לחוק ההוצאה לפועל שקובעות, כי רק בחלוף שלושים יום מיום רישום העיקול ובמידה והחייב לא שילם את החוב הפסוק, יהא רשאי רשם ההוצאה לפועל, לפי בקשתו של הזוכה, לצוות על מכירתם של המעוקלים.

באם לא הוגשה במועד שנקבע בתקנות כל הצעת קניה, או שהוגשה הצעת-קניה במחיר ירוד, או שרשם ההוצאה לפועל לא ראה סיכוי סביר לביצוע פסק-הדין בדרך אחרת, רשאי הוא לצוות על מסירת החזקה במקרקעין המעוקלים או על רישום שכירות או משכנתה או שתיהן כאחת באותם מקרקעין, בתנאים שקבע, לשם פרעון החוב הפסוק, כולו או מקצתו.

לצורך קבלת מידע נוסף וממוקד, הנכם מוזמנים לפנות באמצעות שיחת טלפון למשרדנו למספר 03-6091888 ו/או באמצעות כתובת המייל info@belaw.co.il.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. בכל מקרה של שאלה בעניין יש לפנות לעו"ד מוסמך לקבלת ייעוץ מלא. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הח"מ.

[1] ח"א 8002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות.

[2] סעיף 90 לחוק המקרקעין, סעיף 18 לחוק המשכון וסעיפים 36,37 לחוק ההוצאה לפועל.