ליאור חסון, מנכ"ל משותף של חברת 'בית חסון' - חיזוק והשבחת מבנים בע"מ
מקבוצת 'פריזט-חסון' - מסביר את הצורך בתיקון לחוק תמ"א 38 של ח"כ אורלב – חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה
כחברה מתמחה בתמ"א 38 – אנו למדים רבות על האתגרים הצצים כבר בשלב הראשוני של התהוות הפרויקט- וסגירת הסכם מול הדיירים.
בפרויקטים מסוג זה רב הנסתר על הגלוי. עלות חיזוק המבנה לא ידועה עד לשלב תכנון מפורט, הזכויות שיאושרו ע"י הרשות המקומית- לא ידועות בוודאות עד לשלב הגשת בקשה להיתר ודיון בוועדה. מכיוון שאנו עוסקים במבנים ישנים שנבנו בסטנדרט שונה, ה'בלתי צפוי' גם הוא אלמנט משמעותי בפרויקט. ולכן בבואנו לחזק בניין רק ע"י ניצול הזכויות שניתנות בתמ"א – רוב הפרויקטים עשויים להיות גבוליים עד בלתי רווחיים ליזם. ולכן עד כה רב הפרויקטים שבוצעו (והם מעטים מאוד) התבססו על מקומות בהם אפשרי לנצל את זכויות התמ"א + זכויות שלא נוצלו מכח התב"ע במקום ואו ניצול הקלות לפי חוק התכנון והבניה. וכאן טמונה הבעיה המרכזית - כל תוספת כזו מחייבת חתימת 100% מדיירי הבניין . מצב זה פוסל בפני היזמים פרויקטים רבים ופותח את האפשרות ל'סחטנות' של דיירים סרבנים.
קיימים סוגי סרבנים לדוגמה: זוג הדורש את ההסכמה שלו רק אם היזם ירכוש כיום (לפני התמ"א) את הדירה שלהם במחיר שוק נוכחי + 30%. או אישה מבוגרת שלא רוצה לשמוע על התמ"א מאחר ובתקופת הבניה לחתולים שחיים כיום ומואכלים על ידה בחצר הבניין לא יהיה מקום.
גם כאשר מדובר בניצול של הזכויות מכח התמ"א בלבד, יש צורך בהסכמת רק של 66% מדיירי הבניין, אך ההליך בנוי כך שבמקרים כאלה, רק אחרי דיון בוועדת התכנון והבניה הנושא עולה בפני המפקח על רישום הבתים המשותפים אשר לאחר ששוכנע כי הפרויקט הינו לטובת כלל הדיירים , יחתום בשם הדיירים הסרבנים. בכדי להגיע למצב מתקדם של דיון בוועדה לתכנון יש צורך בהשקעה כספית לא מבוטלת עבור אדריכל, מהנדס, יועצים, בדיקות שונות וכד' , ואם המפקח מקבל את התנגדות הדייר הסרבן – כל ההשקעה יורדת לטמיון כך שרוב היזמים לא מוכנים להיכנס לפרויקטים שאין הסכמה של 100% מהדיירים.
התיקון לחוק של ח"כ אורלב אשר עבר בינואר האחרון בכנסת,
בא לפתור את הסוגיות הללו.
א. התיקון מעביר את הדיון אצל המפקח על רישום הבתים המשותפים לתחילת התהליך (לאחר אישור ראשוני של הועדה המקומית) – ובכך מוריד משמעותית את עלות ההשקעה של היזם לפני הידיעה מה גורל הפרויקט.
ב. החוקים שחלים על נושא התמ"א מבחינת אחוזי הסכמת הדיירים – יחולו גם על תוספת לפי התב"ע. ובכך יאפשרו לכל פרויקט של חיזוק מבנה שמנצל אחוזי בניה נוספים לצאת לדרך ללא הסכמת דיירים רחבה. למרות שעדיין קיימת הבעיה שבמקרים בהם צריך "לנגוס" בדירות או בחלק מהדירות לצורך התקנת מעלית בחדרי מדרגות/בבניינים בהם אין אפשרות אחרת להתקנת מעלית יש צורך ב-100% הסכמה של הדיירים שבדירותיהם נוגסים.
במידה והתיקון יכנס לתוקף ויבוצע כלשונו, קרוב לודאי שיחול שינוי משמעותי בכמות הפרויקטים האפשריים לביצוע . בעקבות כך, וועדות התכנון והבניה העירוניות תצטרכנה להערך לקליטת בקשות רבות כדי לטפל בהן במהירות ויעילות.
בניה איכותית בשרון עם פריזט-חסון, חברת הנדל"ן הקבלנית באיזור השרון מובילה פרוייקטים מגוונים של בניה עם דגש על תכנון מוקפד, יצירתיות וחדשנות באזור השרון
