כחלק ממדיניות הממשלה בעת האחרונה להורדת מחירי הדיור ובהמשך להוראת השעה להגדלת ההיצע של דירות מגורים (להלן: "הוראת השעה") (ראה מבזק מס מס' 383 מיום 13.1.2011) פורסם השבוע, תזכיר להצעת חוק המגבילה את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה (ככלל דירה הראויה ומשמשת למגורים)(להלן: "דירה"), כך שיהיה ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור דירת מגורים "אחת" בכל תקופת זמן, כדלהלן.
נבהיר כבר כאן כי המדובר בתזכיר הצעת חוק אשר יתכן ויחולו בה שינויים, אך בהחלט ניתן ללמוד על כיוון הוראת החוק המתגבשת.
כמו כן ובכל הכבוד מדובר בהצעת חוק מורכבת ומסועפת אשר טוב יעשה המחוקק, לו יבקש ממציע התזכיר, לחזור בו ולמצוא דרכים פשוטות יותר להגיע לתוצאות פיסקליות דומות. נדגיש כי השינוי הדרמטי רלוונטי לכל משקיע פשוט בדירת מגורים כנכס, ולחלק גדול של האוכלוסייה, אשר קצרה ידם מלהחזיק "פרשני חוק מתוחכמים" על מנת להגיע לתובנה הפשוטה – כמה מס שבח יש לשלם במכירת הדירה.
להלן עיקרי הצעת החוק:
· 49ב(2) - מכירת דירת מגורים מזכה יחידה פטורה ממס שבח, בתנאי כי המוכר לא מכר דירה בשנה וחצי שקדמו למכירה, בפטור ממס לפי פסקה זו. התנאי לשימוש בפטור על פי פסקה זו הינו כי מיום רכישתה ועד יום מכירתה לא הייתה בבעלות המוכר דירה נוספת.
· 49ב(1) – לגבי מי שהיו בידו יותר מדירה אחת, יוענק למוכר פטור ממס שבח רק עבור דירה אחת בכל תקופת זמן (להלן: "תקופת השבח הנבחרת"). נסביר: עבור תקופה מסויימת (כל תקופת האחזקה בדירה או חלקה) יכול מוכר לבקש שיחול פטור ממס שבח, בגין דירה א' או דירה ב'. לא ינתן פטור בגין שתי הדירות עבור אותה תקופת זמן.
במידה והמכירה תהיה פטורה ממס בחלקה, נקבע מגנון לחישוב מס שבח יחסי, כדלהלן:
המוכר רשאי לבחור כתקופת השבח הנבחרת את כל תקופת השבח, או את חלקה (ובלבד שהתקופה החלקית אינה פחותה מחמש שנים).
· בוטל חישוב המס הליניארי על השבח הריאלי במכירת דירה, ונקבע שיעור המס אחיד - 20%.
· נקבע פטור ממס על השבח האינפלציוני החייב.
במסגרת התזכיר נקבעה הוראת מעבר:
כל דירה שהינה דירת מגורים מזכה ביום 1.1.2013 - תקופת השבח שמיום רכישתה ועד יום פרסום החוק, תחשב כתקופת שבח נבחרת ותפטר ממס. זאת ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר.
במסגרת ההצעה תוקנו הסעיפים המתייחסים למכירה ללא לתמורה, מתנה, ירושה או פירוק וכן נקבעו הוראות ספציפיות ביחס לדירות שנבנו ע"י המוכר ועוד, אולם קצרה היריעה מלהרחיב.
פטור למכירת דירת מגורים שאינה מזכה (אינה משמשת למגורים, אלא כמשרד וכד')
במסגרת התזכיר מוצע גם כי הוראת השעה תחול גם על מכירת דירת מגורים שאינה מזכה, בתנאי שתוך שישה חודשים מיום מסירת ההחזקה בדירה לקונה, תשמש הדירה למגורים לתקופה של שנתיים לפחות.
מוצע כי פטור זה יוגבל לשלוש דירות למוכר.
ניצול פטור זה לגבי דירת מגורים שאינה מזכה, יבוא על חשבון קבלת פטור על פי הוראת השעה (שתי דירות עד 2.2 מליון ש"ח כל אחת), וההיפך.
נכתב ע"י רו"ח ומשפטן ישי כהן
