עשיית דין עצמי פינוי שוכר בכח 

פינוי שוכר /פולש /גזלן מהדירה באופן עצמאי -עשיית דין עצמית

א' הוא משכיר ב' שוכר,  אם ההסכם לא בא אל קיצו אין הבעלים יכול לתבוע את סילוק השוכר.

מה קורה כאשר  חוזה שכירות מגיע לקיצו אם בשל סיום התקופה או בטלות החוזה או כל עילה אחרת , האם הבעלים א' יכול להגיש תביעה ולסלק את השוכר מן הנכס? כן ע"פ תביעת הבעלות וגם מכוח  חוזה השכירות, והן מכוח "חוק השכירות והשאילה". האם הוא יכול להוציא את השוכר החוצה, לקחת את החזקה בדירה ובמיטלטלין שבתוכה?  ס' 18(א) לחוק המקרקעין:  המחזיק במקרקעין "כדין", המשכיר הוא לא המחזיק, מאפשר לעשות פעולות למניעה שלא מוגבלות בזמן לרבות הפעלת כח פסיבי אבל זה מסייע במקרה של השוכר שלנו, משום ששימוש בכח ללא היתר, פירוש הדבר שישנה עבירה פלילית ועוולה נזיקית . ס' 18(ב) לחוק המקרקעין , מאפשר להשתמש בכוח במידה סבירה, כדי להוציא אדם שתפס מקרקעין "שלא כדין". האפשרות להשתמש בכוח היא כנגד אדם שתפס "שלא כדין" אבל מזה שלא כדין? כאשר השוכר נכנס הוא נכנס תוך חוזה כ"דין" אבל ברגע שנגמר הסכם השכירות ניתן לנקוט בפעילות של כוח. האם שוכר שלא עוזב, האם הוא תופס שלא כדין או לא, האם ניתן לפעול בכוח? ישנן הצדקות לכאורה לשימוש בכח נגד מחזיק שלא כדין .  הצדקה ראשונה לכאורה, היא שהמדובר הוא בתגובה מיידית/אינסטינקט בסיסי. ואולם כשמדובר במשכיר ושוכר חזקה על המשכיר שהוא מכין את עצמו ויודע שמצב כזה עלול לקרות ולכן הטענה של תגובה מיידית לא תעמוד לו במקרה זה.  ס' 18 מדבר על כך שמותר לעשות דין עצמי כשהפלישה טרייה, במקרה כזה אפשר לחרוג  ולעשות דין עצמי.הצדקה שנייה לכאורה, היא ששימוש בכח מהווה אמצעי הרתעתי גם  למקרים הבאים  וגם למקרה הספציפי שכן השוכר לא ירצה שישתמשו כנגדו באלימות יצויין כי המשטרה אינה יכולה לסייע לאדם כנגד פולש היא תאמר שאם לך אסור לעשות דין עצמי אז גם היא אינה יכולה לעזור. אם יש מקרה שאדם לא שילם דמי שכירות, אזי יש בעיה של תפיסה לא כדין ואפשר לעשות דין עצמי- אולם קצין המשטרה יאמר שאין לו זמן להתעסק בדברים זוטים, ההלכה הפסוקה פסקה שהמשטרה חייבת לעזור: ג"צ 109/70 המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה העובדות: הכנסיות "ארבע החיות" ו"מיכאל הקדוש" הן כנסיות הקדושות לעדה הקופטית ולעדה האתיופית. ערב התקרית השליטה בכנסיות היתה בידי העדה הקופטית ובני העדה האתיופית לא יכלו, עקב התנגדות הקופטים, להתפלל בהן  בעת חגיגות הפסחא של שנת 1970, ניצלו האתיופים את העדרם של הקופטים והחליפו את המנעולים הקבועים בפתחי המעבר המאפשר כניסה אל הקפלות של הכנסיות. משבאו הקופטים להיכנס אל הכנסיות, חסמו השוטרים את הדרך בפניהם וטענו כי לא יאפשרו מעבר ללא אישור של העדה האתיופית. נציג העדה הקופטית פנה לביהמ"ש וטען כי הפלישה של האתיופים לכנסיות נעשתה בעזרתה המזוינת של המשטרה וביקש כי ביהמ"ש יורה למשטרה לאפשר לקופטים להסיר את המנעולים שהרכיבו האתיופים על פתח המעבר. ביהמ"ש פסק:  מותר לאדם להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע ניסיון פלישה לרכושו ע"י אחר או כדי להוציא את הנכס מידי האדם שתפס אותו ללא רשות, ובלבד שהוא נהג בדרך זו של עזרה עצמית תוך זמן שהוא סביר בנסיבות העניין. בשני המקרים זכאי הלה לפנות לעזרת המשטרה וזו תהיה חייבת לפעול, אם כדי למנוע את ניסיון הפלישה ואם כדי להחזיר את המצב לקדמותו. חובתה של המשטרה לחוש לעזרתו של מי שרכושו נתפס ללא רשות ולסייע לו להוציא את הנכס מיד התופס מותנית בשני תנאים: א. הפניה לעזרת המשטרה נעשתה בזמן שהפלישה הייתה עדין טרייה  ב. למשטרה נתגלה בצורה ברורה כי מעשה הפלישה, ללא רשות, איננו מוטל בספק.

התוצאה: ביהמ"ש ציווה על המשטרה לסייע לקופטים להחזיר את המצב לקדמותו.

מסקנה: אפשר לעשות דין עצמי במקרקעין, המחזיק בהם כדין, תוך 30 יום להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם. הפעלת כוח במקביל להגשת תביעה פוססורית: למחזיק יש זכות תביעה פרוססורית, האם הוא יכול לתבוע את הבעלים החוקי שסילק אותו בתום השכירות? כנראה שכן, כי התביעה מקנה זכות למחזיק -כל מחזיק שהוא לתבוע החזרת הנכס למחזיק. אפשר לתבוע מן הגזלן או מהבעלים. ס' 19 קובע שהבעלים הוציא את הנכס שלא כאמור בס' 18 (ב) (המשכיר), חייב להחזירם למחזיק. התביעה הפרוססורית עומדת לשוכר. הבעלים חשוף בפני הסכנה שכול המהלך לא יצלח, השוכר ילך לבית המשפט ויגיש תביעה פוססורית להשבת המצב לקדמותו.  מה הרציונל נותנים לגזלן לתבוע את הבעלים שיחזיר לו את הנכס? תביעתו של הגזלן משרתת את הציבור כולו, כהרתעה וענישה- אל תשתמש בכוח אם אין צורך. האם ביהמ"ש ישיב את הנכס לשוכר, לפי הרישא של ס' 19?  *הצעת הקודיפיקציה עומדת לשנות את ס' 18 (ב) בהצעה ס'  582(ב) – קובע שאם אדם תפס נכס שלא כדין, רשאי מי שהחזיק בנכס להשתמש במידה סבירה של כוח בשביל לסלקו, השוכר יוכל גם להשתמש בכוח וגם לתבוע תביעה פוססורית. התשובה תלויה בס' 19, ביהמ"ש יכול לאחד את התביעות אבל הדיון נמשך הרבה זמן- עד אז מה יקרה עם השוכר? כמובן שהמשכיר יכול להגיש תביעה פוססורית כנגד השוכר וסביר להניח כי במקרה זה יזכה המשכיר וביהמ"ש יקבע כי על השוכר לפנות חפציו מהמקרקעין ואולם במקרה בו המשכיר כבר הפעיל כוח כנגד השוכר, החליף מנעולים ולאחר מכן פנה לביהמ"ש בתביעה פוססורית  נקרע ביהמ"ש בין שני אינטרסים סותרים: מצד אחד הרצון לתת עונש למי שעשה דין עצמי ומצד שני הרצון שלא להיראות מגוחך בכך שהוא מחזיר את השוכר ולאחר מכן מוציא אותו ע"פ התביעה הפוססורית.רשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה ככול שיראה לו צודק, לסיכום : האם שווה לעשות דין עצמי? השלב של ס' 18 (ב)- האם מדובר בדבר טרי, ושלא כדין, פלישה טרייה תוך 30 ימים,  אז שווה לנסות וללכת למשטרה, אבל גם אם אין טריות אולי שווה לעשות דין עצמי זאת במידה שאין עבירה פלילית או עוולה נזיקית.  

צביה חן בת חיים, עו"ד.

הרצל 30/37 אשקלון

בית פרנק קומה ג'

טל. 08-6755582 פקס. 08-6755581