האם מחירי הדירות ירדו 

בס"ד

האם מחירי הדירות ירדו ?

השבוע עצרו אותי קוראים רבים ושאלו אותי על התקנות החדשות ואיך הם ישפיעו על מי שרוכש דירה .וכמובן שאלת מליון הדולר האם המחירים ירדו -

אספתי את הנתונים והרי הם לפניכם במרוכז כולל דעתי בנושא .

 הנחיית הנגיד תקפה בעבור 3 פרמטרים שצריכים להתקיים במצטבר: 60% מימון ומעלה. סכום הלוואה של 800 אלף שקל ומעלה ו-25% מהרכב ההלוואה במסלול של ריבית משתנה. במידה ופרמטרים אלה תקפים לגביכם, תעלה המשכנתה בחצי אחוז עד אחוז. כמו כן, הוראה זו לא תחול על נוטלי משכנתאות המוכרים כזכאים על פי הקריטריונים של משרד השיכון והבינוי.

הוראה זו אינה מבחינה בין דירה ראשונה או שנייה.

ריבית המשכנתאות הממוצעת ירדה בשנת 2000 מ6.97% עד 2.2 % בשנת 2010 ,מתוך זה הריבית המשתנה באחוזים מסך המשכנתא עלתה מ20% לכמעט 80 % מסך המשכנתא הנלקחת ,בגלל יתרונותיה לסילוק ללא קנסות ועמלות פירעון מוקדם, כפי שמשלמים  במשכנתא הנלקחת בריבית קבועה .

המפקח על הבנקים  עושה כל שביכולתו על מנת למתן או להוריד את מחירי הדירות, זה התחיל בתהליך שפנה לקבוצות רכישה, זה המשיך בהעלאת הריביות לרוכשים אשר לוקחים מעל 60% מימון וההנחיה החדשה היא פשוט המשך של הקו המנחה הזה, ייתכן ויתווספו הנחיות חדשות שימשיכו את התהליך אך אין לדעת בוודאות .

אבל האינטרסים של המפקח על הבנקים הינם לפקח על הבנקים ולא לדאוג לציבור הרוכשים בישראל כיוון  שהממשלה נהנית מתקבולי מסים גדולים (ומיצירת תחושת עושר בקרב בעלי הנכסים), הקבלנים שמצליחים להגדיל את המרווחים שלהם בשוק עולה, ובעלי הנכסים כמובן שמרוויחים כתוצאה מעליית המחירים . אפילו בנק ישראל לא רוצה לראות כאן ירידה במחירי הדירות, שמא הדבר יפגע בביטחונות שבידי הבנקים. במקרה הטוב, הגורמים האלה מעוניינים בהאטת קצב עליית מחירי הדירות, אבל לא בירידת מחירים. לכן הם עושים מעט.

בעקבות כל זאת אני חושב ששוק הנדל"ן הינו מושג בומבסטי ,ואין להחשיב שוק נדל"ן רק כשכונה מקומית .

בראש בעין מתוכננים כ12,000 יחידות דיור מה שיביא להגדלת ההיצע במסה גדולה , עד שלא נדע מה יהיה מחירי הדירות החדשות ואת סיווגם וגודלם המדויק , לא נוכל לדעת מה יקרה למחירים בראש העין , כיוון שאם מחירי הדירות החדשות יהיו ב20% יקרות יותר מדירות היד שנייה עם כניסה לעוד שנתיים עד שלוש ,כנראה שמחירי הדירות הישנות לא ירד ואולי אף יעלה כיוון שהביקוש יגדל .

אך אם הדירות החדשות יהיו יקרות רק בכ5% , מחירי דירות היד שנייה ירדו אך לא באחוזים גבוהים .

בהצלחה לכולנו

אורן מזרחי

054-4340361