כאילו שלא די במגבלות שהטילו נגיד בנק ישראל (הקשחת התנאים למתן הלוואות לקבוצות רכישה) ומשרד האוצר (הטלת מע"מ בחוק מע"מ) על קבוצות הרכישה, ביום 21.7.11 פורסם פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין קווי נדל"ן גינדי-ירון בע"מ (ע"א 11125/08) שהנחית מכה אנושה על ארגון קבוצות רכישה. בית המשפט העליון פסק שכאשר קבוצת רכישה התארגנה לצורך בנייה באמצעות גורם מארגן ייראו אותה כרוכשת מקרקעין מבעל הקרקע וכמוכרת דירות גמורות לרוכשים כמו קבלן. כלומר, יראו את הגוף המארגן רוכש קרקע ואת חברי קבוצת הרכישה כמי שרוכשים מהמארגן דירה גמורה. עסקאות אלו חייבות על פי החוק במס רכישה ובמס שבח מקרקעין (ועסקאות שבוצעו לפני שנת 2000 גם במס מכירה) ויש כאלו שיאמרו שגם במס ערך מוסף.
חברת קווי נדל"ן יזמה וארגנה חכירה מרוכזת של 18 מגרשים ממנהל מקרקעי ישראל. המכרז לא אפשר הגשת הצעות למגרשים בודדים, אלא רק הצעה כוללת לכלל המתחם. על כן, ארגנה קווי נדל"ן 18 רוכשים במסגרת הסכם הצטרפות. הקבוצה זכתה במכרז. לאחר המכרז, חתמו הרוכשים על הסכם בנייה עם קבלן.
בעוד שחברת קוו נדל"ן טענה כי היא אינה צד לרכישת המגרשים מהמנהל, אלא לכל היותר עסקה בתיווך, בהמ"ש העליון קבע כי שם העסקה, או כינויה על-ידי הצדדים לה, איננו מכריע את מהותה של העסקה לצורך דיני המס. ביהמ"ש מצא שמעורבותה של חב' קווי נדל"ן כצד בהליכי הרכישה הייתה מהותית, בקביעת המחירים, בשליטה ובמעורבות בכל שלבי הקמת הפרויקט. שליטה זו, הושגה באמצעות מנהלת הפרויקט והנאמן, אשר מונו על ידה. מעיון בהסכמים שבין הצדדים ובנספחיהם עולה כי הרוכשים שהצטרפו לפרויקט רכשו בית מגורים מוגמר. הרוכשים ידעו מראש את עלותו הכוללת, ובכלל זה עלות הקרקע ועלויות הבנייה. הם לא היו מעורבים בתהליך עד לסיום הבנייה, ולנגד עיניהם עמדה רכישה של מוצר מוגמר.
בהינתן שכך בית המשפט העליון קבע כי מדובר בעסקת מכר ולא בעסקת תיווך. כלומר, שחברת קווי נדל"ן רכשה מקרקעין ממנהל מקרקעי ישראל, הקימה עליהם בתי מגורים ומכרה את אותם בתים לרוכשים. מדובר בהכרעה לגבי רכישה שנעשתה בשנת 2000 ואין ספק כי היא מכריעה את גורלן של רווחיות קבוצות רכישה רבות שהתארגנו מאז ועד היום.
הכרעה זו משליכה לא רק לגבי קבוצות רכישה, אלא בכל מקרה בו קיים גורם מארגן ליזמות במקרקעין לבנייה. כגון: פרויקטי תמ"א 38, פרויקטי פינוי-בינוי (הלכת חכשורי) וכו'.
על עו"ד אברהם זיו כהן: עוסק בליטיגציה בתחום האזרחי וייצג במאות תיקים בבתי משפט. בנוסף, הנ"ל מתמחה בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין, ניסוח חוזים, ניהול מו"מ, מימון נדל"ן, ייעוץ ליזמים, קבלנים, בעלי קרקעות וכיו"ב (אם אתה מכיר עורכי דין/משפטנים/חברים שהמאמרים יכולים לעניין אותם אתה מוזמן להזמין אותם גם ל- Avraham Ziv Cohen LawPage ב- Facebook).רחוב נח מוזס 13, בית אגיש רבד, תל אביב 67442טלפון 03-6959993 ; פקס 03-6959665noah mozes st.,tel aviv 67442, israel 13tel.+972-3-6959993 ; fax +972-3-6959665
