נדל"ן בניו יורק האם זה הזמן?
אחד הדברים הזהים בין ניו יורק לשאר ארה"ב הוא שהתושבים מדברים באותה שפה. או שלא... ניו יורק היא אחת מערי ההגירה הגדולות בעולם. ניו יורק היא העיר הגדולה והצפופה ביותר בארה"ב. ניו יורק מדורגת ראשונה הן בתוצר לנפש, במספר התיירים לשנה ומספר התושבים בעיר עצמה גבוה מ 39 מדינות בארה"ב גם יחד! אילו היה כל אחד מרבעי העיר ניו יורק עיר עצמאית, אזי הייתה ברוקלין העיר השלישית בגודלה בנפש בארצות הברית, קווינס - הרביעית, מנהטן – השישית. הבורסה החשובה בעולם ממוקמת בניו יורק- ב"וול סטריט". בניו יורק יש למעלה מ- 300 בנקים זרים והיא נחשבת למרכז הפיננסי הכלל עולמי.
אז אחרי שראינו שחוץ מתיירות ושופינג, לניו יורק יש ערך מוסף, נתפנה לחקור בקצרה את שוק הנדל"ן בעיר. נבחן את משוואת הסיכוי-סיכון. לגבי הסיכוי, השקעת נדל"ן בניו יורק היום תגרום לכשל השוק שנוצר בשנים האחרונות, עקב משבר הסאב פריים, לפעול לטובתנו. מהו אותו כשל שוק? משבר האשראי של הבנקים הוביל להפחתה במתן ההלוואות ובשל כך הקטין משמעותית את מספר נוטלי המשכנתא הפוטנציאליים. ביחס ישר, הביקוש לבתים ירד ואיתו גם המחירים. מיליוני אמריקאים עברו טרנספורמציה מבעלי בתים לשוכרים. הביקוש לשכירות עלה ובערים צפופות כמו ניו יורק, מחירי השכירות עלו למרות המשבר. בשנת 2010, דמי השכירות הממוצעים בעיר ניו יורק עלו בכ-10%.
מי שרכש בשנה האחרונה נכס מניב בניו יורק או שירכוש בתקופה הקרובה, תשואתו תישמר. אם יבוא משבר נוסף והמחירים ירדו שוב (אנו צופים שלא כך יתרחש), השכירות כנראה לא תיפגע מפני שהיא מחושבת ע"י חלוקת התשואה השנתית נטו במחיר הנכס. מחיר הנכס הינו קבוע, להערכתנו דמי השכירות בניו יורק לא יפגעו וההוצאות השוטפות בגין הנכס לא יעלו (החימום והביטוח לא יתייקרו משמעותית והארנונה מחושבת עפ"י שווי הנכס). כאשר המחירים יעלו, יכנס שיקול נוסף באסטרטגית ההשקעה שלנו והוא אופציית המימוש. האם נרצה להישאר ולקבל תשואה שוטפת (כמו אג"ח), או לממש ברווח (כמו מניה)? בשוק ההון, השקעה כזו משולה לאג"ח להמרה הנפוץ יותר בבורסות המערביות בעולם ופחות בישראל.
עד כאן בחנו את הסיכוי וכעת נעבור לסיכון. הפרמטרים אותם אני לוקח בחשבון לצורך חישוב סיכון ההשקעה הינם:
1. מהו אחוז הנכסים המאוכלסים בעיר? פרקטית, מהו הסיכוי שלי למצוא דייר וכמה זמן בממוצע הנכס שלי יהיה מושכר ויניב עבורי הכנסה?
בעיר ניו יורק, אחוז איכלוס הנכסים הוא הגבוה ביותר בארה"ב ועומד על 97%.
2. שיעור האבטלה ביחס לשאר ארה"ב- נכון ליוני 2011 מדינת ניו יורק מאופיינת בשיעור אבטלה של 8% לעומת 9.1% בארה"ב כולה.
3. שיעור הנכסים הנמצאים בכינוס נכסים ביחס לכלל הנכסים- זהו נתון מאוד מאחר שככל שאחוז הנכסים ה"בעייתי" נמוך יותר, כך הצפי ליציאה מהמשבר של אותה עיר/מדינה גבוה יותר. להלן נתונים המציגים את היחס בין הנכסים החדשים המעוקלים לשאר הנכסים הרגילים. היחס בניו יורק הוא הנמוך בכל ארה"ב. קחו למשל, בניו יורק, בחודש יוני על כל 2,981 נכסים נכס אחד עוקל. לעומת זאת, בפלורידה על כל 372 נכסים אחד עוקל. נתון זה מעיד על כך שמספר הנכסים החדשים המעוקלים בפלורידה גבוה פי 8 מאשר בניו יורק. אינדיאנה(781), אריזונה(205), נבאדה(114). ז"א שמצב העיקולים במדינות הללו גרוע ויקח זמן רב עד שיתאושש. לעומת זאת, בניו יורק כמעט ולא נכנסים כינוסים חדשים לשוק, משמע השוק במדינה יציב ביחס לשאר המדינות בארה"ב.
4. צפיפות האוכלוסין בעיר- ככל שהאיזור צפוף יותר, כך הביקוש היחסי לנכסים, הן לרכישה והן לשכירות, גדול יותר. בניו יורק צפיפות האוכלוסין, ביחס לשאר ארה"ב, גדולה משמעותית ומקטינה הן את הסיכון ל"אי אכלוס" נכסים או לירידת ערך משמעותית. לראיה, ניו יורק נפגעה הכי פחות מהמשבר וכנראה שתיפגע הכי פחות בכל משבר עתידי. צפיפות האוכלוסים העיר ניו יורק הינה כ10,300 איש לקמ"ר. נתון זה גבוה פי 20 מממוצע הצפיפות של 25 הערים הגדולות בארה"ב. ניו יורק צומחת לגובה כך שסיכון ירידת הביקוש לנכסים קטן מאוד.
כמו בכל עסקת נדל"ן, הסיכון בניו יורק קיים אך הוא מזערי. לעומת זאת, הסיכוי בהשקעת נדל"ן בעיר ניו יורק גבוה פי כמה וכמה מכל מקום אחר בארה"ב, מאחר וקיים סיכוי רב לאתר נכסים אטרקטיביים הן מבחינת התשואה והן מבחינת רווח ההון.
עבור חלק מהישראלים, התפיסה היא שניו יורק היא מחוץ לליגה שלנו, אולם תפיסה זו היא מוטעית מפני שניתן לרכוש בניין בברוקלין במחיר דירה בפתח תקוה.
האם זה הזמן הנכון? להערכתנו ללא ספק כן, אולם ימים יגידו...
