העובדות:
• תוכנית מתאר ארצית 38 שינוי מס' 2 (להלן: "תמ"א 38/2”) אשר אושרה ביום 04.02.2010 מאפשרת הריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידת אדמה והקמת מבנה חדש תחתיו בתנאים כמפורט בתמ"א 38/2.
• תמ"א 38/2 מאפשרת קבלת זכויות הבניה על פי תמ"א 38 גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש, ולא רק בעת חיזוקו.
• דיירי בית משותף מבקשים להתקשר עם יזם בהסכם בהתאם להוראות תמ"א 38/2. ע"פ ההסכם המתגבש הבית המשותף שבו X דירות ייהרס ותחתיו יבנה בית חדש ובו Y דירות, כך שזכויות הבנייה העודפות, הן על פי תמ"א 38 והן על פי תוכניות אחרות החלות על הבית, ימכרו ליזם ובתמורה כל דייר יקבל דירה בבית החדש.
• השאלה הנבחנת הינה האם הוראות פרק חמישי 5 לחוקי מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") יחול על ההסכם המתגבש.
• וועדת הפרה-רולינג ברשויות המס שדנה בסוגיה קבעה כי מאחר ומדובר בהריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש לחלוטין ולא במתן שירותי חיזוק כנדרש בחוק הרי שלא יחולו על ההסכם המתגבש כאמור לעיל הוראות פרק חמישי 5 לחוק.
• נציין כי בראיה נכונה ההתקשרות המתוארת לעיל מהותה למעשה הסכם קומבינציה לכל דבר ועניין, וניתן לנצל את הוראות פרק חמישי 1 לחוק, כלומר פטור ממס שבח לפי אחת מעילות הפטור שבפרק בשילוב עם הוראות סעיף 49ז' וסעיף 49א(ב) לחוק (הלכת יוניזאדה), הכול בהתקיים התנאים האמורים בהוראות אלו.
• במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.
נשמח לעמוד לרשותכם בנושא זה ובעוד מגוון נושאים נוספים.
בקרו באתר הבית של משרדנו:
עו"ד יובל ברכה רח' היצירה 29, בית גאון (מתחם הבורסה) רמת גן טל': 03-9016008, פקס': 03-9016009; yuvalb@yuvalb.org; עו"ד יובל ברכה נמנה על צמרת עורכי הדין בתחום העסקי מסחרי-אזרחי, ותחום הנדלן בכללם. עו"ד ברכה הינו בעל תואר ראשון במשפטים, עם התמחות עסקית ענפה וכן הינו בעל תואר שני במנהל עסקים (MBA). עו"ד ברכה משמש כבורר, קובל בלשכת עורכי הדין וכן הינו גם בעל תעודת מגשר מוסמך. עו"ד ברכה כיהן כמנהל מחלקת נדלן במשרד גדול ומוביל בתל אביב, ומאז הינו מלווה עם צוות משרדו בעלי עסקים, יזמים, תאגידים, יחידים וגופים אחרים בשלל עסקאות, חלקם מן המוכרים יותר במשק הישראלי.
