החלטתם לרכוש דירה !! מומלץ לשים לב ....
רכישת דירה הינה צעד כלכלי חיובי וחשוב ביותר בחיינו, המסתכם ב כ - 10 שנות עבודה בממוצע. צעד בעל השפעה רבה על איכות החיים שלנו, חינוך ילדינו ועצמאותם, מרחב המחיה ועוד . משימה לא פשוטה בקבלת החלטות הנוגעות למציאת דירה שתתאים, לצרכים, לרצון, לתקציב ולויתורים שמוכנים לעשות.
בטרם תקבלו החלטה חשוב לערוך תכנון פיננסי מוקדם ( רצוי בעזרת יועץ בעל מקצוע בתחום ), לאחר מכן תקבעו באם רוכשים או שוכרים.
החלטתם לרכוש - מזל טוב ! לפני חתימה על חוזה לרכישת הדירה החדשה מומלץ לבצע את הפעולות הבאות:
רכישת דירה יד שנייה :
• בנוסף להתרשמות מהדירה עצמה, כדאי לבקר באזור הסמוך לדירה בשעות שונות במהלך היממה כדי לבדוק מקורות רעש ומטרדים סביבתיים בלתי צפויים.
• כדאי לבדוק אם הדירה סמוכה לכביש ראשי, בית ספר, מגרש ספורט, תחנת אוטובוס, מרכז קהילתי, או כל מקור רעש אחר. בדקו את סידורי החנייה לרכב הפרטי.
• בדקו האם קיימים שירותים סביבתיים מספקים: מכולת , גן ילדים, גן משחקים, בתי ספר, תחנת אוטובוס, קופת חולים ועוד.
• ערכו בדיקה בעיריה לגבי ת.ב.ע ( תכנית בניין ערים ), המתייחסת לתכנון עתידי באזור הבית.
• מומלץ לשוחח עם מתווך מקומי המכיר את האזור.
• שיחה עם ועד הבית אף פעם לא יכולה להזיק. גלו עניין בכמה נקודות: מוסר התשלומים של דיירי הבניין, תוכניות עתידיות של הוועד, תוכניות עבר שנפסלו והסיבה לפסילתן - כל אלה עשויים להעיד על הדיירים בבניין.
• רצוי לברר מדוע בעל הדירה המוצעת למכירה מעוניין לעזוב וכמה זמן הוא מנסה למכור את הדירה.
• כדאי לברר מי הם הדיירים המתגוררים בדירה מעל לזו שבכוונתכם לרכוש, ומי גר תחתיה ובאותה קומה. מומלץ אף לפנות באופן ישיר לאותם דיירים. באשר לדייר מעל, יש לבחון האם קיימות בעיות נזילות ורעשים.
• דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הדירה על מנת לוודא את שמות בעלי הדירה, וכן לוודא שהדירה אינה משועבדת או מעוקלת, או שקיים אישור שטרם מומש לבנייה על הגג או בקומת העמודים.
• אל תקבלו על עצמכם התחייבות בטרם קיבלתם אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות, המגוון והאפשרויות מבלבלים , התייעצו עם אנשי מקצוע מתאימים, זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף.
• ערכו זיכרון דברים ו/או חוזה רכישה אך ורק באמצעות עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן. חשוב לדעת כי זיכרון דברים מחייב.
רכישת דירה מקבלן :
• מומלץ לבדוק את מוניטין הקבלן באמצעות דיירים בפרויקטים קודמים שבנה.
• דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הדירה ו/או הפרויקט על מנת לוודא שהדירה ו/או הפרויקט אינם משועבדים או מעוקלים .
• רצוי לבצע את ההתקשרות עם הקבלן באמצעות עו"ד המייצג אתכם בלבד ולא את שני הצדדים.
• בדקו אם קיים ליווי פיננסי לפרויקט הבניה ובאיזה בנק.
• במידה ויש ליווי לפרויקט, חשוב שכל התשלומים המבוצעים על ידכם יועברו באופן ישיר לחשבון הפרויקט בבנק המלווה. בצעו תשלומים מדורגים על פי התקדמות הבניה עד לקבלת הדירה בפועל.
• דרשו לקבל ערבות בנקאית על פי" חוק מכר" בגין כל תשלום להבטחת קבלת הדירה.
• חשוב לשים לב שערבות בנקאית לפי "חוק המכר" אמורה להבטיח את כספי המקדמה של רוכשי הדירות, במידה שהקבלן לא יעמוד בתנאי החוזה ולא יסיים את הדירה במועד.
ערבויות חוק מכר נועדו רק למקרה רכישת דירה כנגד כספי מקדמה, בשונה מערבות ביצוע רגילה הניתנת למימוש על פי דרישה וללא תנאי.
ערבות חוק המכר, אינה פשוטה למימוש מכיוון שהיא לא ערבות אוטונומית. מטרתה להבטיח שהלקוח יקבל דירה בסוף ולכן גם אם הקבלן או היזם קורסים במהלך הפרויקט, תפקיד הבנק הוא למצוא חברה שתמלא את מקומו ותשלים את הפרויקט.
• חשוב כי תשמרו על האינטרסים שלכם לפני חתימת החוזה ובזמן בניית הדירה.
• במעמד קבלת הדירה, העלו על הכתב את כל הליקויים לטיפולו של הקבלן, קבלו ממנו אישור קבלה או שלחו בדאר רשום. תדאגו לעצמכם בצורה נבונה, סביר מאוד שתימנעו מעוגמת נפש ותהנו מהעסקה.
רכישת דירה הינה צעד כלכלי חיובי וחשוב ביותר בחיינו, המסתכם ב כ - 10 שנות עבודה בממוצע. צעד בעל השפעה רבה על איכות החיים שלנו, חינוך ילדינו ועצמאותם, מרחב המחיה ועוד . משימה לא פשוטה בקבלת החלטות הנוגעות למציאת דירה שתתאים, לצרכים, לרצון, לתקציב ולויתורים שמוכנים לעשות.
בטרם תקבלו החלטה חשוב לערוך תכנון פיננסי מוקדם ( רצוי בעזרת יועץ בעל מקצוע בתחום ), לאחר מכן תקבעו באם רוכשים או שוכרים.
החלטתם לרכוש - מזל טוב ! לפני חתימה על חוזה לרכישת הדירה החדשה מומלץ לבצע את הפעולות הבאות:
רכישת דירה יד שנייה :
• בנוסף להתרשמות מהדירה עצמה, כדאי לבקר באזור הסמוך לדירה בשעות שונות במהלך היממה כדי לבדוק מקורות רעש ומטרדים סביבתיים בלתי צפויים.
• כדאי לבדוק אם הדירה סמוכה לכביש ראשי, בית ספר, מגרש ספורט, תחנת אוטובוס, מרכז קהילתי, או כל מקור רעש אחר. בדקו את סידורי החנייה לרכב הפרטי.
• בדקו האם קיימים שירותים סביבתיים מספקים: מכולת , גן ילדים, גן משחקים, בתי ספר, תחנת אוטובוס, קופת חולים ועוד.
• ערכו בדיקה בעיריה לגבי ת.ב.ע ( תכנית בניין ערים ), המתייחסת לתכנון עתידי באזור הבית.
• מומלץ לשוחח עם מתווך מקומי המכיר את האזור.
• שיחה עם ועד הבית אף פעם לא יכולה להזיק. גלו עניין בכמה נקודות: מוסר התשלומים של דיירי הבניין, תוכניות עתידיות של הוועד, תוכניות עבר שנפסלו והסיבה לפסילתן - כל אלה עשויים להעיד על הדיירים בבניין.
• רצוי לברר מדוע בעל הדירה המוצעת למכירה מעוניין לעזוב וכמה זמן הוא מנסה למכור את הדירה.
• כדאי לברר מי הם הדיירים המתגוררים בדירה מעל לזו שבכוונתכם לרכוש, ומי גר תחתיה ובאותה קומה. מומלץ אף לפנות באופן ישיר לאותם דיירים. באשר לדייר מעל, יש לבחון האם קיימות בעיות נזילות ורעשים.
• דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הדירה על מנת לוודא את שמות בעלי הדירה, וכן לוודא שהדירה אינה משועבדת או מעוקלת, או שקיים אישור שטרם מומש לבנייה על הגג או בקומת העמודים.
• אל תקבלו על עצמכם התחייבות בטרם קיבלתם אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות, המגוון והאפשרויות מבלבלים , התייעצו עם אנשי מקצוע מתאימים, זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף.
• ערכו זיכרון דברים ו/או חוזה רכישה אך ורק באמצעות עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן. חשוב לדעת כי זיכרון דברים מחייב.
רכישת דירה מקבלן :
• מומלץ לבדוק את מוניטין הקבלן באמצעות דיירים בפרויקטים קודמים שבנה.
• דרשו לראות נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) של הדירה ו/או הפרויקט על מנת לוודא שהדירה ו/או הפרויקט אינם משועבדים או מעוקלים .
• רצוי לבצע את ההתקשרות עם הקבלן באמצעות עו"ד המייצג אתכם בלבד ולא את שני הצדדים.
• בדקו אם קיים ליווי פיננסי לפרויקט הבניה ובאיזה בנק.
• במידה ויש ליווי לפרויקט, חשוב שכל התשלומים המבוצעים על ידכם יועברו באופן ישיר לחשבון הפרויקט בבנק המלווה. בצעו תשלומים מדורגים על פי התקדמות הבניה עד לקבלת הדירה בפועל.
• דרשו לקבל ערבות בנקאית על פי" חוק מכר" בגין כל תשלום להבטחת קבלת הדירה.
• חשוב לשים לב שערבות בנקאית לפי "חוק המכר" אמורה להבטיח את כספי המקדמה של רוכשי הדירות, במידה שהקבלן לא יעמוד בתנאי החוזה ולא יסיים את הדירה במועד.
ערבויות חוק מכר נועדו רק למקרה רכישת דירה כנגד כספי מקדמה, בשונה מערבות ביצוע רגילה הניתנת למימוש על פי דרישה וללא תנאי.
ערבות חוק המכר, אינה פשוטה למימוש מכיוון שהיא לא ערבות אוטונומית. מטרתה להבטיח שהלקוח יקבל דירה בסוף ולכן גם אם הקבלן או היזם קורסים במהלך הפרויקט, תפקיד הבנק הוא למצוא חברה שתמלא את מקומו ותשלים את הפרויקט.
• חשוב כי תשמרו על האינטרסים שלכם לפני חתימת החוזה ובזמן בניית הדירה.
• במעמד קבלת הדירה, העלו על הכתב את כל הליקויים לטיפולו של הקבלן, קבלו ממנו אישור קבלה או שלחו בדאר רשום. תדאגו לעצמכם בצורה נבונה, סביר מאוד שתימנעו מעוגמת נפש ותהנו מהעסקה.
הכתבה הובאה על ידי : משה צור& משה רייכר
מומחים לניהול פיננסי, מנהלי M&M השקעות ומשכנתאות:
http://www.m-m.co.il
הכותבים הינם מנהלי סניפי בנק לשעבר, מומחים לניהול פיננסי, העוסקים כיום בליווי עסקים SMB , ייעוץ וליווי בתחום נטילת ומחזור משכנתאות ומשמשים כסוכנים פיננסים למספר בתי השקעות מהמובילים בתחומם בארץ, מתן הרצאות בתחום בפני ארגוני עובדים ופורומים אחרים בנושאי, עבודה נכונה עם בנק, המצב שנוצר בעקבות ועדת בכר, הרצאות בחומי כלכלת המשפחה בנושאים הפיננסים ונושאים נוספים.
מומחים לניהול פיננסי, מנהלי M&M השקעות ומשכנתאות:
http://www.m-m.co.il
הכותבים הינם מנהלי סניפי בנק לשעבר, מומחים לניהול פיננסי, העוסקים כיום בליווי עסקים SMB , ייעוץ וליווי בתחום נטילת ומחזור משכנתאות ומשמשים כסוכנים פיננסים למספר בתי השקעות מהמובילים בתחומם בארץ, מתן הרצאות בתחום בפני ארגוני עובדים ופורומים אחרים בנושאי, עבודה נכונה עם בנק, המצב שנוצר בעקבות ועדת בכר, הרצאות בחומי כלכלת המשפחה בנושאים הפיננסים ונושאים נוספים.
