דגשים לצדדים המתקשרים בהסכמי שכירות 

הסכם שכירות הוא הסכם לתקופה קצרה יחסית ולא "לתמיד" ומשכך, יש הנוטים "לעגל" פינות בהקפדה על תנאי ההסכם ועל הבדיקות שעל שני הצדדים לו לערוך בטרם יחתמו על ההסכם.

אפתח ואומר, כי כמעט בלתי אפשרי להרכיב "רשימת מכולת" הטובה בכל התקשרות בהסכם שכירות בין כל משכיר ושוכר, ומשכך, רצוי, בכל מקרה להיוועץ עם עורך דין בטרם התקשרות בהסכם כאמור.

המלצה זו אינה נובעת מתוך דאגה לפרנסת אוכלוסיית עורכי הדין וגם לא מתוך האמונה כי חוכמת ההתקשרות בהסכמים נפלה עליהם, ורק עליהם, מן השמיים, אלא בשל העובדה כי חזקה על עורך הדין שיידע במה לחשוד ואת מה לבדוק כאשר לקוחו מבקש ממנו לטפל בעריכת הסכם מול מן דהוא, ו"חוש ריח" זה, הנובע מהכרת החוק אך בעיקר מהכרת הסכמי שכירות שלא צלחו והובאו להכרעת בתי המשפט השונים, עשויה לחסוך למשכיר/שוכר הרבה עוגמת נפש וכסף, במידה ומשהו, חס וחלילה, ישתבש.

במאמר זה אנסה לשרטט, לפחות בקווים כלליים, את הענינים שיש ליתן עליהם את הדעת במרבית הסכמי השכירות.

כותרת הסכם השכירות הינה בדר"כ: "הסכם שכירות בלתי מוגנת" (ההדגשה שלי). המונח "בלתי מוגנת" מרמז לאי תחולת חוק הגנת הדייר על אותו הסכם שכירות. הסיבה שמשכירים אינם מעונינים שחוק הגנת הדייר יחול על השכירות היא שבהתאם לחוק האמור, ובהתקיים תנאים מסוימים, ייקשה על המשכיר לפנות את השוכר מהנכס גם אם האחרון יפר את ההסכם ולא ישלם, למשל, דמי שכירות.

מתחת לכותרת ההסכם מצוין בדר"כ מתי והיכן הוא נערך. ציון עובדות אלה חשוב, בין השאר, לצורך קביעת סמכות בתי המשפט (מבחינה גיאוגרפית) שיוכלו להכריע בסכסוך בין הצדדים- אם יפרוץ. ציון מועד חתימת הסכם השכירות חשוב לצורך בחינת קיומו ע"י הצדדים (במקרה של סכסוך) ועל מנת לבחון אם זכות התביעה על פיו, התיישנה, אם לאו.

לאחר מכן, מצוינים שמות הצדדים, מספרי תעודת הזהות שלהם וכתובתם- נתון חשוב מאוד אותו יש לבדוק היטב טרם החתימה, ולצורך כך, מומלץ שכל צד יציג לרעהו את תעודת הזהות שלו או אישור זכויות חתימה, במקרה שמדובר בצד החותם על ההסכם בשם תאגיד.

לאחר אימות זהות הצד שכנגד מומלץ לערוך חיפוש של שמו במנוע החיפוש של GOOGLE  בעיקר על מנת לבדוק אם קיימים פרטים מחשידים לגביו, למשל: הליכים משפטיים, כתבות שפורסמו עליו ע"י אנשים שעשו עימו עסקאות בעבר וכד'.

כמו כן, מומלץ לערוך בדיקה ברישומי בנק ישראל, רשות האכיפה והגבייה וכונס הנכסים הרשמי אם הצד שכנגד פושט רגל, הוצא נגדו צו כינוס נכסים, הינו חייב מוגבל באמצעים, שיקים שלו חזרו וכד'.

מיד לאחר הצגת פרטי הצדדים, מצוינים בדר"כ פרטי הנכס נשוא ההסכם והעובדה שהמשכיר הוא בעליו. על המשכיר לבדוק עובדה זו ע"י הוצאת נסח טאבו של הנכס בו מפורטים בעליו.

בהמשך ההסכם מפורטת הסכמת הצדדים בדבר תקופת השכירות, דמי השכירות והתנאים בהם תינתן לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות. לגבי תקופת האופציה, מוצע לקבוע כי לשוכר תינתן אפשרות להאריך את תקופת השכירות במידה ויעמוד בכל התחייבויותיו עד אז, ולגבי דמי השכירות, מוצע לקבוע במפורש את מנגנון עדכונם במהלך תקופת השכירות והאופציה, כאשר למשכירים מוצע לקבוע כי דמי השכירות לא יפחתו בכל מקרה (גם אם יירד מדד המחירים לצרכן) על אלה שנקבעו בתחילת ההסכם.

על מנת למנוע סכסוך בין הצדדים שענינו מצב המושכר, מוצע כי הצדדים יערכו ויחתמו על פרוטוקול מסירה במסגרתו יפורטו כל הליקויים בנכס, וייקבע כי אין באמור בפרוטוקול הנ"ל כדי למנוע טענות בדבר פגמים נסתרים שלא היה ניתן לגלותם בעת עריכתו. כמו כן, מקובל שלא תוטל על השוכר חובה לתקן ליקויים שיגרמו במהלך תקופת השכירות עקב בלאי סביר.

לענין פיגור בתשלום דמי השכירות, מוצע לקבוע את התנאים בהם יוכל המשכיר להפעיל סנקציות כנגד השוכר, כגון: ריבית על סכום הפיגור וזכות לפנות את השוכר מהנכס.

סוגיה נוספת המצריכה הסדרה בהסכם השכירות היא סוגיית תשלום המסים החלים על הנכס (כגון: ארנונה) ותשלום בגין השירותים הניתנים לו (כגון: חשמל, מים, ארנונה, גז וכד'), אותם ראוי להטיל על כתפי השוכר או לחילופין לתמחר חיובים אלה במסגרת דמי השכירות שעל השוכר לשלם עפ"י ההסכם.

כלי נוסף העומד לרשות המשכיר על מנת להבטיח את עצמו מבחינה כלכלית כנגד הפרת ההסכם ע"י השוכר הוא כלי הבטחונות, שמטרתו להעמיד בידי המשכיר אמצעים להיפרע מהשוכר במהירות וביעילות.

כך למשל, מוצע למשכיר לדרוש מהשוכר שיפקיד בידיו ערבות בנקאית, ערבות צד ג' ושטר חוב.

ערבות בנקאית היא ערבות של מוסד בנקאי כלפי המשכיר לפיה במידה והשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי המשכיר ישלם המוסד הבנקאי למשכיר את סכום הערבות.

ערבות צד ג' היא ערבות של מן דהוא לפרוע את התחייבויות השוכר עפ"י ההסכם, במידה והאחרון לא ימלא אחריהן. יחד עם זאת, בניגוד לערבות בנקאית, אשר מוסד בנקאי עומד מאחוריה, מימוש ערבות צד ג' תלויה במצבו הכלכלי של אותו צד ג' ובנכונותו לפרוע את החוב מבלי להיזקק להליכים משפטיים נגדו.

שטר חוב הינו שטר, אשר מעמדו כמעמד שיק שמשך השוכר לפקודת המשכיר, וניתן לפעול למימושו ישירות מול לשכת ההוצאה לפועל, תוך דילוג על הליך משפטי בו ייבחנו זכויותיו של המשכיר לקבלת הכספים אותם הוא דורש מהשוכר.

לסיכום, ניסוח הסכם השכירות באופן בו יפורטו במסגרתו זכויות וחובות הצדדים בכל התרחישים האפשריים תוך מתן בטחונות מתאימים למשכיר, יביאו ליתר וודאות במערכת היחסים שבין הצדדים, ובהכרח, להקטנת הסיכוי לפרוץ סכסוך משפטי ו/או אחר, ביניהם.

אין באמור לעיל כדי למצות את מלוא דרישות החוק והדין ביחס לנושא הנדון, שכן, מטבע הדברים, היה צורך לפשט ולהתאים את הבסיס החוקי הדן בענין נשוא המאמר, כך שיהיה מתאים ונהיר לקהל הרחב. כמו כן, אין לראות באמור לעיל חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי אישי בענין ספציפי בו ניתן לבחון את מלוא המידע והמסמכים הרלוונטיים.