המלצות מעשיות לרוכשי דירה מקבלן 

בשנים האחרונות, ניתנת לרוכשי דירות חדשות האפשרות לקנות אותן "על הנייר", קרי, עוד לפני שהונחה אבן הפינה לבנין ועל יסוד שרטוטים והדמיות מאירות עיניים.

הדיל בין הקבלן לרוכש הדירה נראה, לכאורה, מובן מאליו וקוסם; הרוכש משלם היום מחיר זול יותר עבור דירה שיקבל בעוד שנתיים ואילו הקבלן נהנה מתקבולים שיממנו לו את עלות הבניה.

יחד עם זאת, מידת אי הודאות הגבוהה הקיימת לגבי מה והאם בכלל יקבל הרוכש בעוד שנתיים מחייבת אותו בזהירות רבה ובעריכת בדיקות רבות טרם החתימה על ההסכם עם הקבלן.

לענין זה, מומלץ שהרוכש ישכור את שירותיו של עורך דין מטעמו לצורך עריכת הבדיקות הנדרשות ובחינת הסכם הרכישה המשתרע, לרוב, על עשרות עמודים, בהם לכל מילה קיימת משמעות וחשיבות, כזו או אחרת. הסכם זה מנוסח ע"י עורכי הדין של הקבלן- ומטבע הדברים, מגינים עליו- ועליו בלבד.

לענין זה, יודגש כי על אף שרוכשי דירות מקבלן משלמים לעורך דינו של הקבלן שכר טרחה- הוא אינו מייצג אותם- ושכר הטרחה ששילמו מכסה, במקרה הטוב, רק את עלות רישום הדירה שרכשו על שמם.

בדיקה ראשונה שיש לערוך היא בדיקה אודות הקבלן אצל רשם הקבלנים, וליתר דיוק, מדובר בבדיקה האם הקבלן הינו קבלן מורשה והאם הסיווג שלו אצל רשם הקבלנים מתיר לו לבנות בנין מהסוג אותו יבנה עבור הרוכש.

כמו כן, יש לבדוק את מצבו הפיננסי של הקבלן- הן באמצעות חיפוש פשוט ב- google, הן באמצעות עיון בדו"חות הכספיים של הקבלן (מקום בו מדובר בחברה ציבורית המחויבת לחשוף את דו"חותיה הכספיים עפ"י חוק) והן באמצעות רכישת דו"ח מודיעין פיננסי אודות הקבלן אצל חברות המתמחות בכך.

לאחר מכן, יש לבדוק את זכויותיו של הקבלן במגרש בו ייבנה הבנין, ולצורך כך, יש להוציא נסח טאבו של המגרש. שפת הטאבו היא שפה של גושים וחלקות- והרשות המקומית תשמח לסייע בהמרת כתובת המגרש למושגים של גוש וחלקה.

במידה ואין כל זכר לשמו של הקבלן בנסח הטאבו, יש לפנות אליו בבקשה שיבהיר את הענין ויציג מסמכים מתאימים המבהירים את הקשר שלו למגרש. לעיתים קרובות, הקבלן אינו רשום כבעל זכויות במגרש, כיוון שהוא התקשר עם בעלי המגרש בהסכם קומבינציה (הקבלן רוכש את הזכויות במגרש באמצעות מתן דירות בבניין שייבנה לבעלי המגרש). ולבסוף, יש לבדוק אם לא קיימות לצד ג' זכויות במגרש שיגברו על זכויות הרוכש.

בדיקה חשובה נוספת אותה יש לערוך בטרם חתימה על ההסכם, היא בדיקת תוכנית בניין העיר (תב"ע) החלה על המגרש. את מסמכי התב"ע ניתן להשיג תמורת תשלום סימלי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית.

באזורי בניה חדשים, לתב"ע יש משמעות מכרעת כיוון שמפורטת בה תוכנית הבניה של האזור בו ייבנה הבנין- באיזו קרבה לבנין של הרוכש ייבנו בנינים - באיזה גובה - היכן יוקמו אזורים מסחריים, בתי ספר וגנים - היכן יסללו כבישים - וייתכן בהחלט כי בעקבות עיון בתב"ע יחליט הרוכש לוותר על רכישת הדירה כיוון שעומד לקום לידו אשכול גנים, בתי ספר, מרכז מסחרי רועש או כביש ראשי ממש בסמוך.

באותה הזדמנות, בה פוקד הרוכש את משרדי מחלקת ההנדסה ברשות המקומית, כדאי לבדוק אם הקבלן קיבל היתר בניה לבניין בו תבנה דירת הרוכש והאם ההיתר תואם את הוראות ההסכם בין הרוכש לקבלן.

בנוגע לדירה עצמה, על הרוכש לבדוק היטב את תרשים הבניין ותשריט הדירה, ולוודא כי היא תואמת את רצונותיו, שכן, לכל ההדמיות והשרטוטים היפים שמוצגים לרוכשים במשרדי המכירות - אין כל מעמד חוזי בין הצדדים.

כמו כן, על הרוכש לבדוק את המפרט של הדירה המצורף כנספח להסכם הרכישה כדי לדעת מה הוא מקבל ומה עלות כל שדרוג של פריט בדירה.

בנוסף וחשוב מכל, עפ"י החוק, על הקבלן לתת לרוכש ערבות בנקאית על כל סכום ששילם לו האחרון מעל 15% ממחיר הדירה, ולענין זה יש להקפיד ולשלם את התשלומים על הדירה ישירות לחשבון הבנק המלווה את הקבלן ובשום אופן לא לקבלן עצמו. ביצוע התשלום באופן האמור הוא תנאי לקבלת הערבות הבנקאית כאמור.

ולבסוף, יש לקבוע בהסכם עם הקבלן את המועד בו תימסר הדירה לרוכש ואת הסנקציות בשל כך (מימון שכר דירה) וכן את המועד בו מחוייב הקבלן לרשום את זכויות הרוכש בטאבו.

אין באמור לעיל כדי למצות את מלוא דרישות החוק והדין ביחס לנושא הנדון, שכן, מטבע הדברים, היה צורך לפשט ולהתאים את הבסיס החוקי הדן בענין נשוא המאמר, כך שיהיה מתאים ונהיר לקהל הרחב. כמו כן, אין לראות באמור לעיל חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי אישי בענין ספציפי בו ניתן לבחון את מלוא המידע והמסמכים הרלוונטיים.