הדרך הבטוחה לרכישת דירה מקבלן - חלק ג' 

הדרך הבטוחה לרכישת דירה מקבלן – חלק ג'

ברשימה הקודמת (חלק ב') [http://www.articles.co.il/article/120640] עמדנו על חשיבותה של ערבות חוק מכר בעסקת רכישת דירה מקבלן, ועל ביצוע תשלומים לחשבון הליווי הבנקאי על הפרוייקט.

במאמר שלהלן, נעמוד על רשימה נוספת של נושאים המהותיים, עליהם יש לתת את הדעת במהלך  המשא-ומתן מול הקבלן לקראת רכישת הדירה, ביניהם: ביצוע שינויים במפרט הדירה, מחיר הדירה ותנאי תשלום, רכוש משותף, מועד מסירת הדירה לידי הרוכשים, בדיקת ליקויים בדירה במועד מסירתה לידיכם, ורישום הדירה כיחידה בבית משותף.

¨     ביצוע שינויים והתאמות בתכנון ובמפרט הדירה. סכמו את נושא השינויים וההתאמות בדירה מול הקבלן הראשי ולא מול קבלני המשנה. כאמור, דאגו להעלות את השינויים המוסכמים על הכתב ובחתימת הקבלן, כך שיצורפו לחוזה הרכישה כנספח כחלק בלתי ניפרד מהחוזה העיקרי, בין אם סוכמו לפני החתימה על הסכם הרכישה ובין אם לאחר מכן, במהלך הבנייה. בנספח פרטו ככל שניתן את הפרטים הבאים: מהות השינוי, עלות השינוי, מועד או שעת ביצוע השינוי והאם מועד המסירה יידחה בשל ביצוע השינויים וההתאמות. במידה שכן – ציינו את מועד המסירה החדש. לגבי עלויות השינויים: בדקו את השווי הכספי של התוספות והזיכויים (יש נטייה טבעית מצד הקבלן להפחית בשווי הזיכויים ולנפח את שווי התוספות...). בד"כ, נוטים הקבלנים להתעקש על תוספת במחיר הדירה כאשר הלקוח מבקש לבצע שינויים בתכנון הפנימי של הדירה. עם זאת, התעקשו על הנחה משמעותית או ביצוע שינויים, תוספות והתאמות ללא כל עלות, כאשר מדובר בשינויים לא מהותיים, למשל – החלפת פריטים מהמפרט בפריטים שווי ערך, או שינויים בחלוקה הפנימית של הדירה. זכרו – ככל שהשינויים וההתאמות יסוכמו בשלב מוקדם יותר, הם יהיו כרוכים בתוספת מחיר קטנה יותר. דאגו לקבל זיכוי הולם בעבור פריטים או מתקנים שעליהם ויתרתם במסגרת מפרט השינויים.

¨     מחיר הדירה ותנאי תשלום. המחיר הנקוב בחוזה הרכישה צריך להיות מפורט, סופי (למעט הצמדות), ולכלול מע"מ. בדקו היטב וקחו בחשבון את התשלומים הנוספים שיהיה עליכם להוסיף למחיר הדירה – כגון: שכ"ט עו"ד (מטעם הקבלן), מס רכישה, אגרות רישום שונות, עלויות משכנתא ועלויות מומחים מטעמכם (מעצב פנים, אדריכל ומהנדס), הוצאות חיבור הדירה לגז, חשמל ומים, הכנה לכבלים, ומערכת חימום מים. לגבי תנאי התשלום: בתכנון נכון תוכל להביא לחסכון בתשלומי הצמדה למדד, לכן בדקו את מנגנון ההצמדה בחוזה ותכננו נכון את פריסת התשלומים.

¨     חנייה ומחסן: בדקו את החנייה (החניות) הצמודה לדירתכם – האם היא כלולה במחיר הדירה, ואם לא, מהי התוספת שתדרשו לשלם בעבורה, האם היא מקורה ואם אתם רוכשים 2 חניות – האם הן מקבילות או צמודות והיכן הן ממוקמות במגרש החניות, בשולי מגרש החנייה או במרכזו. בדיקת מיקום החנייה נעשית באמצעות התשריט. אותן בדיקות יש לבצע ביחס למחסן, אם רכשתם כזה: בדקו את שטחו ואת מיקומו.

¨     רכוש משותף. בדקו אילו חלקים נכללים ברכוש המשותף, ואילו מוצאים מהרכוש המשותף, ובעיקר אילו הצמדות נרשמות ביחס לדירה הנרכשת על ידכם בפרוייקט (כגון: חניות, מחסן, גג וגישה לגג). אם רכשתם בתמורה נוספת זכויות עתידיות בחלק מהרכוש המשותף, דאגו שיוצאו מהרכוש המשותף, ושהן יוצמדו כדין לדירתכם, על דרך של רישום בתשריט, בתקנון הבית המשותף ובלשכת רישום המקרקעין.

¨     תשלום מיסים והוצאות ע"י קבלן. בדקו שבחוזה מופיע סעיף המטיל על הקבלן את תשלום כל המיסים הקשורים לדירה עד למועד המסירה (בין היתר, מס שבח, היטלי השבחה, היטלי פיתוח, היטלי תיעול וביוב ומיסים עירוניים).

¨     מועד המסירה של הדירה: זהו אחד הנושאים החשובים ביותר בחוזה המכר מול הקבלן. בהתאם למועד המסירה, אתם מתכננים את המעבר לדירה החדשה, את הרשמת ילדיכם לגן או לבית הספר וכו'. לכן בררו מהו מועד המסירה (בד"כ שנתיים עד שנתיים וחצי ממועד החתימה, כאשר מדובר בפרויקט מגורים "על הנייר") ודאגו להבטיח את זכויותיכם במקרה של איחור במסירת הדירה לרשותכם. בחודש אפריל השנה (2011) עוגן בחקיקה נושא האיחור במסירה והפיצויים המגיעים לרוכש דירה מקבלן. להלן תמצית הוראות החוק בנושא זה: (א) ראשית נקבע (בסעיף 5), הקבלן יוכל לאחר לא יותר מששים יום מהמועד שנקבע בין הצדדים בהסכם המכר. אם לא העמיד הקבלן את הדירה לרשותכם לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (קרי, 'המועד החוזי'), אתם זכאים לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותכם, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה ביניהם. הפיצויים שנקבעו בחוק הינם כדלקמן: (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. (ב) הפיצויים שנקבעו בחוק ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים. על אף האמור בחוק, אתם והקבלן רשאים להסכים כי התנאים האמורים ביחס לפיצויים, לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

¨     בדיקת ליקויים במעמד מסירת הדירה. דרשו שבחוזה הרכישה יכלל סעיף המאפשר לכם לבוא למעמד מסירת המפתחות לדירה עם מומחה הנדסי מטעמכם, על מנת שיבדוק את מצב הדירה ותקינות המערכות. ליקויים – אם יהיו – יירשמו בפרוטוקול והקבלן יתחייב לתקנם בתוך פרק זמן סביר ממועד קבלת פרוטוקול הליקויים.

¨       רישום הדירה כיחידה בבית משותף. על פי חוק המכר (דירות), על הקבלן המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים, חייב לעשות את כל אלה: (א) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי; (ב) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (א) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר; (ג) לגרום לרישום זכויות הרוכש בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר. יש לשים לב, כי בחישוב תקופות הרישום האמורות לא יבואו במניין תקופות שהקבלן הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן (הכוונה לנסיבות המוכרות כנסיבות של "כוח עליון").

סיכום. חוזה רכישת דירה הוא מן החוזים המורכבים שתתקלו בהם. אל תחסכו. שכרו שירותיו של עו"ד הבקיא בעסקאות מקרקעין על מנת שישמור על האינטרסים שלכם, וידאג ללוות אתכם כראוי במהלך המשא ומתן מול הקבלן ונציגיו (נציג המכירות ועוה"ד של הקבלן). רק כך תוכלו להבטיח את זכויותיכם ולרכוש דירה בראש שקט. תתחדשו!