ביום 6 בספטמבר התקבל פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בעניין שמשון זליג ושות' חברה קבלנית בע"מ (העוררת) נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (ו"ע 1341-08). במבזק זה נביא התייחסותנו לפס"ד זה בזהירות ראויה שכן העובדות המתוארות בפסק הדיו אינן ברורות דיין, לטעמנו.
העוררת התקשרה במאי 2000 בעסקה במקרקעין עם חברת הכשרת הישוב, לפיה רכשה את זכויות הבניה בכ-148 יחידות דיור בראשון לציון ב"עסקת תמורות" בתמורה לאחוזים מסוימים מהתמורה שתתקבל ממכירת כל דירה, שעתידה העוררת לבנות במיזם (להלן: "הסכם 2000").
משמעות "עסקת תמורות" הינה מכירת מלוא הזכויות בקרקע ליזם (בענייננו-העוררת), בתמורה לקבלת אחוז מוסכם מן התמורות שיתקבלו ע"י היזם במכירת הדירות, שייבנו על הקרקע.
הצדדים דיווחו על העסקה וקבעו את שווי המקרקעין לסך של כ- 23.1 מיליון ש"ח (ע"פ חישובים שערכנו, משקף שווי של 38,000 דולר ליחידה, שנקבע ב'הסכם 2000' כמחיר התמורה המינימאלי ליחידה שישולם להכשרת הישוב.) המשיב קיבל את הצהרת העוררת.
באוגוסט 2003, אושרה תוכנית מתאר מפורטת המתירה לבנות על הקרקע 150 יחידות דיור.
ביום 16/12/2003 נכרת הסכם בין שמשון זליג (היחיד) ובין הכשרת הישוב לרכישת 1/150 של הזכויות בקרקע, המייצגים זכות קרקע לבניית יחידת דיור אחת. ההסכם דווח לשלטונות המס. המשיב מנגד, קבע כי יש לדווח על מכירת דירת מגורים מהעוררת ליחיד. לאחר התדיינות משפטית (ו"ע 1251/05 ו- ע"א 5760/07) נקבע בביהמ"ש העליון, כי צדק המשיב שכן לאחר כריתת ה'סכם 2000', לא נותרו זכויות במקרקעין בידי הכשרת הישוב, אותן היתה יכולה למכור ליחיד ולפיכך, העוררת מכרה ליחיד דירת מגורים.
למחרת חתימת ההסכם בין היחיד והכשרת הישוב, ביום 17/12/2003, נכרת נספח להסכם 2000 בין העוררת להכשרת הישוב, לפיו עודכן מס' יחידות הדיור בעסקת התמורות ל- 149יחידות ובנוסף, שונו התמורות בעסקה, כשבין היתר: שונה מחיר התמורה המינימאלי ליחידה בעסקה מ- 38,000 $ ל- 62,500 $ ובמקביל הוקטן השיעור מכלל התמורות להכשרת הישוב מ- 37.5% ל- 35%. נספח זה להסכם 2000 לא דווח למיסוי מקרקעין והוא נשוא דיוננו זה. כאמור נספח זה התגלה ע"י המשיב בעת הדיונים המשפטיים.
בעקבות גילוי הנספח להסכם, שלח המשיב לעוררת, ביום 2/11/2006 דרישת הצהרה בכל הנוגע לנספח להסכם וקבע שומת מס רכישה חדשה לעוררת, ע"פ שווי מינימאלי ליחידת דיור כפי שנקבע בנספח, בטענה כי חלה על העוררת חובה לדווח על הנספח להסכם, וכי שונו באופן מהותי תנאי ההתקשרות בין הצדדים. העוררת טענה, מנגד, כי לא נוצרה עסקה חדשה החייבת בדיווח וכי עדכון התמורות אינו משפיע על שווי העסקה (ביחס לשווי דירה ממוצע למועד חתימת 'הסכם 2000' ).
ביהמ"ש דוחה את הערר וקובע כי הנספח ל'הסכם 2000' משנה את התמורות המוסכמות בין הצדדים, מהווה שינוי מהותי של עסקת המקרקעין ומחייב דיווח ע"פ דין.
לדעת ביהמ"ש היה מקום לתקן את השומה כפי שנהג המשיב.
אין ספק בליבנו כי צדקה ועדת הערר בקבעה כי כריתת הנספח להסכם 2000 חייב דיווח למשיב.
עם זאת, יש לציין כי מעצם טבעה, התמורה עבור המקרקעין בעסקת תמורות אינה ידועה במועד חתימתה ולפיכך, היא נקבעת ע"פ שווי המקרקעין המוערך לאותו מועד. ייתכנו הפרשים (למעלה או למטה) בין שווי המקרקעין כפי שנקבעו בשומה, לבין התמורות בפועל בעסקה.
הפרשים אלו נובעים משינויים במחירי הדירות ובמס' הדירות הנבנה ע"פ זכויות הבניה בקרקע, בין המוערך במועד חתימת "עסקת התמורות" ובין התמורה בפועל שתתקבל ע"י היזם בעת מכירת הדירות.
הדעות היום חלוקות בנוגע לאופן המיסוי של הפרשים אלו. לדעתנו, ככל שקביעת השווי בשומה נעשתה ע"פ התמורה שנקבעה בהסכם כמו במקרה הנדון (כאמור ע"פ החישוב שערכנו, ע"פ המינימום של 38,000 $ ליחידה), ולא ע"פ הערכת שווי המקרקעין, הרי ששינויים עתידיים כגון שינוי ההסכם, שינויים בזכויות וכו' מצדיקים שינוי בשומה.
חתימת ההסכמים בדצמבר 2003 נעשתה בעקבות השינוי בזכויות שאושרו ויתכן שאף בעקבות שינויים במחירי הנדל"ן (שינויים שבדרך כלל אינם מצדיקים תיקון התמורה שנקבעה בשומה). אולם במקרה שלפנינו, כיוון שהתמורה נקבעה, כפי הנראה ע"פ התמורה החוזית ולא לפי הערכת שווי המקרקעין, שינויים מאוחרים כפי שקרו, מצדיקים לטעמנו את תיקון השומה וצדקה ועדת הערר בקביעתה.
נכתב ע"י רו"ח רונית בר
