תמ"א 38 - 10 הנקודות החשובות ביותר בהסכם ההתקשרות עם היזם
הסכם התקשרות עם יזם לביצוע פרויקט על פי תמ"א 38 הוא הסכם מורכב על פיו מוכרים
הדיירים ליזם זכויות במקרקעין, על כל המשתמע מכך, ולפיכך יש להקפיד הקפדה רבה על
שמירה והגנה על זכויותיהם של הדיירים. להלן 10 נקודות חשובות בהסכם התקשרות עם יזם שיש לבחון ולתת עליהן את הדעת.
.1 יש לסכם את הבטוחות אותן מעמיד היזם לטובת הדיירים (חובה לעמוד על ערבות
בנקאית אוטונומית). בטוחות אלו ישמשו את הדיירים להשלמת העבודות שטרם בוצעו
במקרה שבו היזם לא ישלים את הפרויקט. סוגיית הבטוחות היא אחת הסוגיות
החשובות ביותר בהסכם ההתקשרות שבין היזם לדיירים.
תמ"א 38 - תמיר נדלן
2. יש להבהיר באופן מפורש כי כל התשלומים בקשר לפרויקט יחולו על היזם, לרבות מסים
(שכן מכירת זכויות הבנייה ליזם היא עסקה במקרקעין) והוצאות משפטיות בגין נקיטת
הליכים משפטיים, ככל שיידרשו.
3. יש לסכם מראש ובאופן מפורש ומפורט את ההטבות להן זכאים הדיירים. לצורך האמור
יש לצרף לחוזה ההתקשרות עם היזם מפרט טכני ותכניות העמדה ראשוניות (אותן מכין
האדריכל של היזם(.
4. מאחר וביצוע הפרויקט בהתאם למוסכם בין היזם לדיירים מותנה באישור הועדה
המקומית לתכנון ובנייה, יש לסכם מראש את זכויות הצדדים במידה ולא יאושרו
התכניות להן התחייב היזם, לרבות זכות של הדיירים לביטול העסקה בנסיבות מסוימות.
5. יש לקבוע לוחות זמנים לביצוע כל שלב ושלב בפרויקט, וכן מנגנונים מתאימים
המאפשרים לדיירים לבטל את ההסכם בנסיבות בהן חורג היזם מלוחות הזמנים
המוסכמים.
6. על היזם להעניק לדיירים תקופת בדק (המגובה בערבות בנקאית) לביצוע העבודות,
בדומה לזכות הקיימת בחוק ביחס לרכישת דירות חדשות מקבלן.
7. יש לקבוע מפורשות כי האחריות המוחלטת לכל נזק לגוף ו/או לרכוש העלול להיגרם
בשטח הבניין תוך כדי ביצוע הפרויקט יחול על היזם בלבד.
8. יש לוודא כי ליזם ביטוחים מתאימים המכסים את מלוא סיכוניו בקשר עם הפרויקט.
9. על היזם לממן עבור הדיירים מפקח בנייה מוסמך אשר תפקידו יהיה לוודא שהיזם מבצע
את מלוא התחייבויותיו בהתאם להוראות ההסכם.
10. על יזם להתחייב לתקן את צו רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין עם סיום
הפרויקט, באופן שבו המרשם בלשכת רישום המקרקעין ישקף את הבנייה הקיימת
בפועל.
תמ"א 38 - תמיר נדלן
