תשריט נכס מקרקעין
כאשר אדם נמצא בשלבי קניית דירה, יש כל מיני בדיקות משפטיות שעליו לבצע. מאחר ומדובר עסקה בסכום גבוה למידי, בהתחשב בעובדה שמחירה של דירת מגורים 4 חדרים בישראל כבר עבר את רף המיליון שקלים חדשים, מומלץ שלא לבצע קניית דירה לבד, אלא להיעזר בבעלי מקצוע ובראש בראשונה עורך דין קניית דירה מומחה, הבקיא בתחום של עסקאות מקרקעין מיסוי נדל"ן, וכן בנוסף לייעוץ של עורך דין מקרקעין מומלץ ע"פ הנסיבות גם - מהנדס, אדריכל, חברת ליקויי בניה, ועוד.
כאמור, טרם קניית דירה, או כל נכס נדל"ן, חשוב לבצע מספר בדיקות מקדמיות, בין היתר לעיין בתשריט הנכס, לרבות תשריט בנין בית המשותף, כאשר עסקינן עסקת קניית דירה בבית משותף. במאמר זה נדבר על תשרטי הנכס, מהו התשריט, למה נועד ומשמש, מה חשוב לשים לב, ועוד, כל זאת בקצרה, שכן כאמור רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בנושא, אבל שיהיה לכם מושג כללי למקרה גם חשוב, לא?
תשריט של נכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ניתן להזמין שם, תמורת אגרה ולקבלו על דיסקט. יש לציין, כי לא מספיק לעיין רק בתשריט המצויה בטאבו, אלא במקביל יש לעיין גם בתשריט במצוי ברשות המקומית או עירייה, מחלקת ההנדסה או ועדת התכנון והבניה.
מדוע חשוב לעיין בשני התשריטים? האם הם לא אותו הדבר?
ובכן התשובה שלילית. תשריט בטאבו מתייחס לרישום הזכויות, כלומר, הוא מחייב מבחינת זכויות הבעלות בנכס מקרקעין. לעומת זאת, תשריט בעירייה יכול להיות שונה, במקרה בו בוצעה הרחבה בדירה ואז ניתן לדעת האם יש היתר בניה וכיוצ"ב, כאשר לא תמיד העדכון בוצע בטאבו ואז יש לבצע תיקון של צו הבית המשותף, הליך הכרוך בפרוצדורה משפטית ע"י עורך דין מקרקעין. למשל, דירת גג שהורחבה ע"י בניית חדר בגג, יכול וקיבלה היתר לביצוע העבודה, אך עדיין זה לא נרשם בטאבו מבחינת הבעלות ? החלק שנוסף על הגג. במקרה כזה, חשוב לבדוק שאכן שולמו מסים ויש אישורי מס רכישה ומס שבח בגין ההרחבה וכיוצ"ב. אם מדובר בחוזה קניית דירה בשטח של 150 מ"ר, אתה בטח תרצה לוודא שכל השטח בבעלותך רשום בטאבו. ניתן בחוזה הדירה וחשוב לבדוק נושא זה ולוודא מי מבצע את תיקון הרישום, משלם אגרות, מסים והוצאות הכרוכות בכך. יש לכך השפעה על המחיר במקרים רבים, כי אולי תהיה בעיה לבצע רישום ההרחבה בטאבו, וכהנה וכהנה.
נביא בפניכם מספר דוגמאות שבהן חשוב לבדוק תשריט ולוודא נקודות ספציפיות במסגרת קניית דירת מגורים בבנין משותף:
זיהוי של הדירה: ע"י עיון בתשריט נוכל לדעת כי אכן הדירה הנמכרת לנו היא של המוכר, מספרי גוש וחלקה לא מספיקים, כי איינו יכולים לדעת בוודאות שהם מתייחסים לדירה אותה אנו קונים ולא לדירה אחרת בבנין, וכיוצ"ב. לא מעט מקרים אני שומע כי עורך דין מקרקעין לא בודק סוגיה זו וזה מאוד חמור, כי זה אחד מהדברים הכי חשובים בעסקת קניית דירה לוודא התאמת הרישום לדירה הספציפית באופן פיזי.
מחסן בבנין משותף: ע"י תשריט נוכל לדעת איזה הצמדות יש לדירה, לרבות מחסנים ולוודא שהמחסן הספציפי שמראים לנו כביכול שייך לדירה אכן הוא המחסן הנכון שצמוד בטאבו מבחינת זכויות קנייניות לאותה הדירה הספציפית.
חניה: אותו רעיון שהינו לזהות הצמדת חניה ספציפית וזיהויה כשייך לדירה הנרכשת.
גג בבנין משותף: אם אתה קונה למשל דירת גג עם חלק מהגג, תרצה לוודא איזה חלק אכן שייך לדירה, לא רק את שטחו.
ליקויי בניה: באמצעות בדיקת תשריט מקרקעין ניתן לוודא בדירה חדשה מקבלן כי השטח בפועל תאום את התשריט וכי אין חריגות בשניה, או ליקויי בניה המתבטאים בסטיות מהותיות לעומת השטח שהביטיח הקבלן לבנות ושילמנו עבור זאת במסגרת קניית דירה חדשה. במידה ויש סטיות יש לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בניה כי הוא הפר התחייבותו לבנות את הדירה לפי התשריט המקורי. יש לוודא שהתשריט שצורף לחוזה קניית דירה הוא תואם את התשריט הסופי בטאבו.
