פיצוי ירידת ערך בגין בנייה הגובלת בנכס 

קורה מצב בו אדם נתקל בבנייה חדשה מול ביתו אשר עלולה להפחית מערך נכס המקרקעין שבבעלותו. כך למשל, אם נבנה בצמוד לבניין בניין נוסף אשר מסתיר את הנוף או חוסם את אור השמש.

האם במקרה כזה אותו אדם זכאי לפיצוי בגין הפגיעה ברכושו?

 הדין

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שנכס המקרקעין שלו נפגע עקב אישור תוכנית על ידי הוועדה המחוזית, לתבוע את ירידת ערך המקרקעין שלו ובתנאי שהנכס ממוקם בתחום התוכנית או גובל בה.

תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק לתביעת ירידת הערך היא תוך שלוש שנים מאישור התוכנית. ישנה אפשרות לארכה מעת שר הפנים, אולם זו ניתנת רק במקרים מיוחדים ומטעמים מיוחדים כגון כאשר  בעל הנכס לא ידע בדבר התוכנית הקיימת, בעל הנכס היה בחו"ל, או שהיה חולה או זקן, בעל הנכס קיבל מידע מוטעה מוועדת התכנון ועוד.

 בעת הגשת תביעה יש להצטייד בחוות דעת שמאי מקרקעין שמעריך את גובה ירידת ערך הנכס. שמאי מקרקעין יכתוב את השומה והיא תוגש לעיונה של הוועדה המקומית. 90 יום מיום הגשת השומה תתקבל החלטת הוועדה, שלרוב הינה החלטה שלילית. לאחר מכן זכאי התובע תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית, במהלך הערר ייערכו דיונים בין השמאי של הבעלים והשמאי של הוועדה המקומית, וככל שלא יגיעו הללו לידי הסכמה, יש להגיש תביעה לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

  סעיף 200 לחוק תכנון הבניה מאפשר לוועדה המקומית להשתמש במונח "תחום הסביר" כאשר בנסיבות המקרה אין הצדקה לדעתה לשלם פיצוי לנפגע. בפועל, לשון החוק בעניין "תחום הסביר" מעורפלת ואין הגדרה ברורה או קריטריון מדויק לאופן תשלום הפיצויים. לכן, לרוב תסתמך הוועדה המקומית על סעיף זה על מנת שלא לשלם פיצויים לבעל המקרקעין.

 נדגיש, כי שלב מתן היתר הבנייה הוא כבר מאוחר מדי, ואין מקום להגשת תביעת ירידת ערך בשלב זה אלא כפי שפורט, המועד הקובע הינו מועד אישור התוכנית.

 יחד עם זאת, כיום קיים חריג תקדימי לכך, וזאת כאשר המדובר בתמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 36 להקמת אנטנות סלולריות. הסיבה לכך היא שלאור אופי התוכנית שהינה תוכנית ארצית כללית ומיוחדת, הרי שלא ניתן לדעת במועד אישור התוכנית היכן יוצבו אנטנות סלולריות בפועל אלא רק במועד מתן היתר הבנייה ולכן יש להאריך המועד לתביעת ירידת ערך בהתאם.

נציין עוד, כי לבעל מקרקעין עומדת זכות תביעה כנגד  הקבלן או בעלי הקרקע בגין בנייה שנעשתה בסטייה מהיתר הבניה, למשל כאשר נבנו יותר קומות מאשר אושר בהיתר הבנייה ונקבע בתוכנית, והדבר גורם לחסימת אור שמש או ירידת ערך אחרת.

 סיכום ומסקנות

עם היוודע דבר אישור תוכנית אשר יש בה כדי לפגוע בערך המקרקעין, יש לפעול אל מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בהקדם האפשרי ולתבוע את ירידת הערך הצפוייה, ואין מקום להמתין עד לביצוע הבנייה בפועל – שכן מועד זה יהיה לרוב מאוחר מדי לתבוע בגין הנזקים.

האמור לעיל מהווה בגדר חוות דעת כללית והמלצה בלבד, ואינה מהווה תחליף להתייעצות פרטנית.