שדות ירוקים של דולרים
המשקיע הישראלי תמיד חיפש דרך "לעשות מכה", "להסתדר", להשקיע בקטן ובצורה חכמה עם מינימום סיכון הכרחי ולגרוף את כל הקופה הגדולה. לאחרונה מצוקת שוק הדיור הרותח ומחירי הקרקעות הגבוהים וזמינותן, תרמו גם הן לזינוק חד בכמות ה"עסקאות הירוקות", ולא מדובר על בנייה ירוקה או טרנד אקולוגי או סולרי זה או אחר, אלא על רכישת מגרשים חקלאים להשקעה.
אל מול אותם רוכשים של קרקעות חקלאיות המחפשים אלטרנטיבה של השקעה קטנה יחסית אך עם פוטנציאל רווח אדיר של מאות עד אלפי אחוזים ותוך כדי שימור הסיכוי "לשים יד" על מגרש לבנייה או יח"ד לפני שעליית המחירים והמחסור בשוק יעלימו כל תקוה ראלית לרכישתם ניצבים לא מעט נוכלים ושרלטנים אשר מנצלים לרוב קומבינציה של תמימות וחוסר הבנה של אותם רוכשים, ומוכרים להם חלומות ותקוות לא ראליות.
אלו הן לרוב עסקאות מצויינות לאותם מוכרים.. אך אל תטעו לרגע- השקעה במגרש חקלאי אשר נקנה במחיר נכון ויעבור הליך "הפשרה" למגורים תוך מספר שנים הינה השקעה מצויינת!!!
כל החוכמה כמובן היא לאתר את המגרש הנכון במחיר הנכון ולא ליפול במצגי שווא. לשם כך חובה להתייעץ עם אנשי מקצוע רלוונטים בטרם רכישת הקרקע, עו"ד לתחום המשפטי-חוזי וגורם נדל"ן מקצועי לצורך קבלת חוות דעת על סיכויי ההפשרה ומחיר השוק הראלי. הנה מספר בדיקות שאת חלקן המשקיע הפרטי יכול לעשות לבדו וחלקן מומלצות להשאיר לבעל מקצוע. לאחר שהגדרתם את מטרת ההשקעה, את טווח הזמן,מהו התקציב ומהיא רמת הסיכון אותה אתם מוכנים לקחת, ישנם לא מעט בדיקות חובה, ואלו הן מקצתן:
• דרכו על הקרקע!, הסתכלו סביב, בידקו כי הקרקע במרחק סביר מהישוב (עדיפות לקו ראשון לבנייה) ובידקו את
טופוגרפית השטח, בידקו כי אין קווי מתח גבוה או גורמים בעייתים אחרים.
• יש למציא נסח טאבו ולוודא כי המוכרים הם אכן הבעלים הרשומים ואין שיעבודים על הקרקע, או הערות אזהרה של רשות העתיקות למשל.
• כמובן שלקרקע פרטית יש יתרון גדול על פני קרקע מינהל (יש לבדוק את חוזה החכירה מול המינהל).
• בידקו מהוא ייעוד הקרקע ומה משמעותו (חקלאי, נוף פתוח לשימור, שמורת טבע, שמורת טבע מוכרזת וכו'), בררו במוסדות התכנון הרלוונטים האם ישנה תב"ע (תוכנית בניין עיר) בהליכי תכנון, או אישור ,היכן היא עומדת מבחינה
בירוקרטית (הליכי האישור מתחילים בהכרזה על הכנת תוכנית ומסתיימים במתן תוקף) מה הסיכוי שתאושר וכיצד תשפיע על הקרקע במידה ותאושר (זכויות בנייה), במידה ואין כזו – האם ישנה כוונה לייצר כזו והאם הרשות
תתמוך בתב"ע כזו במיקום זה.יש לוודא כמובן כי הקרקע שייכת מונציפאלית לאותו ישוב אשר אליו היא שואפת להיות מחוברת.
• חובה לבדוק את הקרקע ואת האזור מבחינת תוכניות מתאר החלות עליו, כגון תוכניות מתאר ארציות שונות, תוכניות מתאר מחוזיות ועוד.
• יש לברר ברשות המקומית מהם צרכי הישוב, האם קיימת תוכנית אב או מתאר אשר מגדירה יעדים בתחום
המגורים העתידיים ומקצה לצורך כך קרקעות בהתאם? יש לבדוק מהיא מדיניות הפשרת הקרקעות בישוב, מהו המצב הכלכלי של הישוב (האם יש בקופה הציבורית תקציב מספק לפיתוח עתידי).
7. יש להעזר בבעל מקצוע על מנת להעריך את מחיר השוק האמיתי של הקרקע בעלת הפוטנציאל לשינוי יעוד.
שווי הקרקע מתגבש בעיקר על סמך פרמטרים אלו:
1. שווי הקרקע (נטו) ביעודה הצפוי, ללא פיתוח.
2. אחוז ההפרשה לצרכי ציבור הנע בין 40-60% מהשטח ברוטו (הפקעה לטובת מדרכות, כבישים, גנים, מוסדות דת וכו').
3. הערכת השוק לגבי משך הזמן שיעבור עד שיתאפשר שינוי יעוד הקרקע.
4. מרכיב אי הוודאות והסיכון שמייחס השוק לציפיות לשינוי יעוד.
5. היטל ההשבחה הצפוי.
6. עלות הפיתוח הצפויה לכל מגרש.
7. עלויות נוספות הקשורות בקידום התהליך.
8. יש לערוך חישוב כלכלי לגבי התשואה הצפויה ביחס לסיכונים ולאלמנט הזמן.
9. יש לבדוק אם ישנו יזם או גוף מבצע רציני ובעל נסיון בפרוייקטים דומים בעבר, העומד
מאחורי הפרוייקט ואף מתוגמל בהתאם במקרה של הצלחה – מה שמבטיח את הרצינות
וההשתדלות של אותו גוף יזמי ומעלה את סיכויי ההצלחה בצורה דרסטית.
ביצוע בדיקות בסיסיות אלו ובדיקות הכרחיות נוספות ימנע מבעדכם ביצוע טעויות כואבות ויקרות ויגדיל את
סיכוייכם להשקיע את כספכם היקר בחוכמה ובהצלחה.
ניתן להזמין דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית וסיכויי הפשרה למגרש חקלאי בטרם רכישתו או לאחריה באתר-
