מס שבח ומס רכישה - מדריך למוכרים ולרוכשים דירה 

"חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963" (להלן: "החוק") הוא שמסדיר את היבטי המיסוי הנוגעים לעסקאות מכירה ורכישה של דירות מגורים. החוק עוסק בהטלת שני מיסים - מס שבח, המוטל על מוכר הדירה, ומס רכישה, המוטל על רוכש הדירה, הכול כפי שיפורט להלן.

מס שבח

הוראת סעיף 6(א) לחוק קובעת, כי מס השבח יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין (בעלות, חכירה לדורות וכיו"ב). הוראת סעיף 6(ב) לחוק מוסיפה ומבהירה, כי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. רוצה לומר, השבח יהא ההפרש שבין שווי מכירת הדירה דהיום (לרוכשים) ובין יתרת שווי הרכישה דאז (על ידי המוכרים) - סכום שווי רכישת הדירה בש"ח, בצירוף הוצאות המותרות בניכוי (שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, מס רכישה וכיו"ב), בניכוי הפחת. על השבח (הריאלי) יוטל מס בשיעור 20% (מתייחס ליחיד ולא לחברה).

בחוק עסקינן נקבעו מספר פטורים ממס שבח, כשהשכיח הוא הפטור לדירת מגורים מזכה, שלצורך ניצולו יש לעמוד בכל תנאים המצטברים הבאים:

• הדירה עונה להגדרת 'דירת מגורים' שבהוראת סעיף 1 לחוק ולפיה - א) בניית הדירה נסתיימה; ב) הדירה בבעלותו או בחכירתו של יחיד; ג) הדירה משמשת בפועל למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (כפי שניתן להיווכח מנתוניה וממתקניה); ד) הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר;
• דירת המגורים היא דירה מזכה. הכוונה לדירה ששימשה בעיקרה למגורים באחת משתי התקופות הבאות - א) 80% מהתקופה שמיום 01.01.1998 ועד ליום המכירה; ב) ארבע שנים שקדמו למועד המכירה;
• המוכר חייב למכור את מלוא זכויותיו בדירה ושומה עליו לבקש את הפטור ממס שבח, מפורשות, במסגרת ההצהרה שתוגש לרשויות המס;

על פי הוראת סעיף 49ב לחוק, מוכר דירת מגורים מזכה, כאמור, יהא זכאי לפטור ממס שבח במכירתה, אם נתקיים אחד מאלה:

• המוכר לא מכר ב- 4 השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח (בכפוף לתנאים וסייגים שבחוק);
• הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והוא לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח, וב- 4 השנים שקדמו למכירה לא היתה לו יותר מדירת מגורים אחת (הוראה זו תחול גם כאשר המוכר רכש דירה נוספת, כתחליף לדירה הנמכרת, במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה, אך לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה - 01.01.1997);
• המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו התנאים הבאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה הוא זכאי לפטור ממס במכירתה;

הוראת סעיף 49ה לחוק מוסיפה וקובעת פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות, אם נתקיימו כל אלה:

• המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת בתוך 12 החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (הדירה הראשונה);
• סכום שווין של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (הדירה השנייה), לא עלה על 1,500,000 ש"ח;
• המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירה אחרת בישראל (שלישית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות, כאמור;
• פטור זה יינתן רק למוכר שהוא תושב ישראל ורק פעם אחת (מתייחס לכל התא המשפחתי);
• אם סכום שווין של הדירה הראשונה והדירה השנייה הוא עד 2,500,000 ש"ח, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השנייה, על סכום השווה להפרש שבין 1,500,000 ש"ח לבין סכום השווי של הדירה הראשונה, כשעל יתרת סכום השווי של הדירה השנייה ישולם מס בשיעורים הרגילים.

נבקש להעיר, כי הסכומים דלעיל מתעדכנים אחת לשנה ועל כן יש לבדוק באם הוכנסו בהם שינויים בטרם ביצוע עסקה.

פטור נוסף קבוע בהוראת סעיף 62 לחוק ולפיה, מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - שאינו איגוד בשליטתו - יהיו פטורים ממס. כמו כן, מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס.

בהקשר זה נציין, כי "קרוב" לאדם פלוני יהא אחד מאלה: (1)בן זוג; (2)  הורה, הורי-הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה; (3)  אח או אחות ובני זוגם; (4)  איגוד שהוא בשליטתו;

בחוק ישנן פעולות שאינן גוררות חיוב במס שבח מהטעם שאין רואים בהם כלל מכירה.

בין היתר, הוראת סעיף 4 לחוק קובעת, כי הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לעניין החוק. בדומה, הוראת סעיף 4א לחוק קובעת, כי העברת זכויות במקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה.

מס רכישה       

הוראת סעיף 9 לחוק קובעת, כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה. מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכול בהתאם למדרגות שווי ושיעורי המס הייחודיים לכל מדרגה, כפי שקובעות הוראות החוק או תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "התקנות").

הוראת סעיף 9 לחוק דלעיל מבחינה בין מדרגות בחישוב רגיל, שיחולו על מי שבבעלותו דירה נוספת על זו הנרכשת, לבין מדרגות בחישוב לדירה יחידה, שיחולו על יחיד שבבעלותו רק הדירה הנרכשת (הוראה זו תחול גם במצב בו בבעלות הרוכש דירת מגורים אחת נוספת מלבד הדירה הנרכשת אותה מכר תוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה, או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה - אם נרכשה מקבלן).

לעניין מניין הדירות שבבעלות הרוכש יש לראות את הרוכש, בן זוגו (גם ידוע בציבור) וילדים עד גיל 18, כרוכש אחד.

שיעור המס לדירת מגורים בחישוב רגיל:

• 3.5% על חלק השווי שאינו עולה על סכום המדרגה הראשונה;
• 5% על חלק השווי העולה על סכום המדרגה הראשונה;

שיעורי המס לדירה יחידה:

• על חלק השווי שאינו עולה על סכום המדרגה הראשונה לא ישולם מס;
• 3.5% על חלק השווי שבין סכום המדרגה הראשונה לבין סכום המדרגה השנייה;
• 5% על חלק השווי העולה על סכום המדרגה השנייה;

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה על פי שיעור עליית המדד (ומתפרסמות באתר האינטרנט של רשות המיסים). במסגרת 'חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה, תשע"א - 2011' נקבעו מדרגות ושיעורי מס מיוחדים לחישוב מס רכישה לדירת מגורים (בתוקף מיום 21.02.2011 ועד יום 31.12.2012).

בתקנות עוגנו מספר פטורים והקלות במס רכישה, ולהלן מספר דוגמאות שכיחות:

•  הוראת תקנה 11 קובעת, כי תינתן הקלה לנכה, נפגע פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה (כהגדרתם      בתקנות) וכי על אלו האחרונים יוטל מס רכישה בשיעור 0.5% משווי הזכות (ניתן לנצל הקלה זו פעמיים בלבד);
•  הוראת תקנה 12 קובעת, כי עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו ועד ל-7 שנים לאחריה, יישא בתשלום מס  רכישה בשיעור מס של 0.5% עד למדרגה הראשונה ובשיעור מס של 5% על הסכום העולה עליה;
•  הוראת תקנה 20 קובעת, כי במכירה זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהא מס הרכישה 1/3 ממס רכישה רגיל.

סעיף ההגדרות בתקנות קובע כי "קרוב" משמע - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

     4.  הוראת תקנה 21 קובעת, כי על אף האמור בהוראת תקנה 20, מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה לבן זוג המתגורר עם המוכר באותה הדירה פטורה ממס רכישה;

לצורך קבלת מידע נוסף וממוקד, הנכם מוזמנים לפנות באמצעות שיחת טלפון למשרדנו למספר 03-6091888 ו/או באמצעות כתובת המייל info@belaw.co.il.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. בכל מקרה של שאלה בעניין יש לפנות לעו"ד מוסמך לקבלת ייעוץ מלא. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הח"מ.