קנייה ומכירה של דירה הינן, לרוב, העסקאות היקרות ביותר שאנו עושים בחיינו. עסקאות כאלה חייבות במיסים שונים שלא כל אדם מודע להם. כך למשל, מוכר דירה נדרש לעיתים לשלם "מס שבח". במאמר זה נפרט את הפטורים העיקריים הקיימים ממס שבח.
מהו "מס שבח"?
מס שבח הינו אחד המיסים שעלולים להיות מוטלים על מוכר דירה. הוא מוטל בגין הרווח שבין מחיר מכירת הדירה לבין מחיר הקנייה המקורי שלה צמוד למדד. רווח זה מכונה "שבח".
שיעור מס שבח, אופן חישובו והפטורים ממנו, כמו שאר המיסים הנלווים לעסקאות במקרקעין, מפורטים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
תנאים מקדימים לפטור ממס שבח
סע' 49א לחוק הנ"ל מונה שלושה תנאים מקדימים בהם צריך לעמוד מוכר הדירה, בכדי להיות זכאי לפטור ממס שבח:
1. למכור את כל הזכויות במקרקעין- לא די במכירת זכות מסוימת בדירה, אלא יש צורך במכירה מוחלטת של כל הזכויות בה.
2. מכירת "דירת מגורים מזכה"- הפטור יינתן רק במידה ומדובר במכירה של "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק, דהיינו: דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: (1) 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח. (2) ארבע השנים שקדמו למכירתה.
החוק מציין, כי יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.
3. בקשה לפטור- על המוכר להגיש בקשה לפטור ממס שבח במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73(א). הצהרה זו יש למסור ל"מנהל" לעניין חוק זה, בתוך 40 ימים מיום המכירה.
להלן נמנה את רשימת הפטורים העיקריים הקיימים ממס שבח.
פטור ממכירת דירה פחות מאחת לארבע שנים
הפטור ה"קלאסי" והשכיח ביותר ממס שבח ניתן למוכר דירה שלא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור ממס, לרבות מכירה בפטור חלקי.
ישנם מקרים בהם לא תיחשב מכירת דירה מוקדמת כמכירה הפטורה ממס, על אף שבפועל היא אכן היתה פטורה מכך. מקרים אלו מפורטים בסע' 49ב(1)(א),(ב),(ג) ו- (ד) לחוק מיסוי מקרקעין הנ"ל.
פטור במכירת דירה יחידה
ישנם מספר תנאים לקבלת פטור מסוג זה:
א. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל. גם אם המוכר רכש דירה נוספת כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, יראו את הדירה הנמכרת לעניין פטור זה כדירתו היחידה.
ב. המוכר לא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה זו דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח.
ג. בארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
ד. פטור זה לא חל על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה, ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.97.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
פטור מסוג זה מוענק במידה ומדובר במכירה של "דירת מגורים מזכה" שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו שלושת התנאים הבאים:
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
ב. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
ג. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממיסים בשל המכירה.
פטור חד-פעמי
החוק מעניק פטור חד-פעמי לתושב ישראל המוכר "דירת מגורים מזכה", אם נתקיימו כל אלה:
א. המוכר מכר בפטור ממיסים דירה אחרת בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה זו.
ב. סכום השווי של הדירה הראשונה שנמכרה ושל הדירה הנמכרת עתה, ביחד, לא עלה על 1,500,000 ש"ח.
ג. המוכר רכש בשנה שלפני המכירה העכשווית או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת בישראל, בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.
סיכום
במאמר זה פירטנו ב"קליפת אגוז" את סוגי הפטורים העיקריים הקיימים ממס שבח. לשאלות נוספות בנושאים הקשורים למיסים ומס שבח הנך מוזמן לשאול ולהתייעץ ב: פורום דיני מיסים>>
