מחקר חדש מאשר את שהורגש עוד בתקופת בועת המחירים הגדולה שידע שוק הנדל"ן בלאס וגאס: למשקיעים חלק בלתי מבוטל בעלייה ובנפילה של מחירי הנדל"ן בארה"ב. המחקר, שפורסם על ידי הבנק הפדראלי של ניו יורק, חושף כמה עובדות מסעירות המעידות כי בארבע המדינות שנפגעו במיוחד במשבר (נבאדה, אריזונה, קליפורניה ופלורידה) המשקיעים היוו גורם משמעותי ביצירת שיגעון הנדל"ן שקדם למשבר הגדול ביותר ב-70 השנים האחרונות.
המחקר מתייחס למשקיעים משני סוגים: אלו שרכשו את הנכס בכוונה להשכירו עד למכירתו בשלב כלשהו בעתיד, ומשקיעי FLIP שמטרתם למכור את הנכס לאחר שיפוץ קל תוך גזירת רווח מהיר. אם לוקחים בחשבון בתקופנה של ירידת מחירים למשקיעים יש נטייה גדולה יותר להפסיד את הנכס לבנק מאשר לבעלי בתים המתגוררים בו, הנתונים שנתגלו מפלילים במיוחד:
בשיא הגאות, בין השנים 2006-2007, נדל"ן בארה"ב נראה כמו המערב הפרוע: 35% מהמשכנתאות לרכישת נכס חדש ניתנו ללווים שכבר היה בבעלותם לפחות בית אחד. בלאס וגאס בפרט ובארבע המדינות הנ"ל, שיעור זה הגיע עד 45%, לעומת 25% בשנת 2000. חלקם של משקיעים בעלי שלושה בתים או יותר גדל פי 3 בין השנים הללו, והיוו 35% מכלל הלוואות הסאב פריים שניתנו באותה תקופה.
כצפוי, עם התפוצצות הבועה, רבים מהמשקיעים לא עמדו בתשלומי המשכנתה והיוו 36% מכלל המשכנתאות שלא שולמו. "זמינות הלוואות לשוק הסאב פריים והתנאים הנוחים שנלוו להן, היוו קרקע פורייה להימורים הפרועים על שוק הנדל"ן." קובע המחקר. "גורם זה הביא להתנפחות יתר של המחירים והכריח רוכשים שאינם משקיעים לשלם מחיר גבוה בהרבה על בית שרכשו כדי להתגורר בו עם משפחתם. בסופו של עניין, גם ההון העצמי בגובה 20% ששילמו לווים טובים ואחראיים נמחקו. כך נותרו שוק הנדל"ן וכלכלת מדינת נבאדה במצב הפגיע של היום".
אמריקאים צעירים מגשימים את חלום רכישת הבית
אובדן בית המשפחה הוא מכה כואבת שאין לאחל אותה לאיש. למרבה הצער, כאב זה היה מנת חלקם של מאות אלפי בעלי בתים ברחבי ארה"ב, שסולקו בכוח מבתיהם על ידי נציגי החוק, בשל הקשיים הכלכליים שפקדו אותם בעקבות המשבר. בימינו אנו, כמות האנשים אשר מאחרים בתשלומי המשכנתה גדולה ורבבות עשויים למצוא עצמם באותה סיטואציה לא נעימה, חוששים מכל דפיקה בדלת, לבל פתיחתה תביא עימה חדשות רעות.
עם כל הצער שבדבר, מדובר במשחק סכום אפס. כלומר, אם פלוני מרוויח דולר אחד, בהכרח אלמוני הפסיד אותו ולהפך. משמע שאותם משקיעים חמדנים ורוכשי בתים תמימים אך חסרי מזל, אשר רכשו את הבתים במחירי שיא, היו לקורבן שמאפשר לאמריקנים צעירים לרכוש בית למגורים. אם בעבר בתים נמכרו במחיר של 300,000$, היום אותו הבית ניתן למצוא במחיר של 100,000$ ואולי פחות.
כיום, כאשר ההכנסה החציונית בארה"ב נעה באיזור 55,000$ בשנה, רכישת בית איננה חלום רחוק, אם עסקינן באזרחים המחזיקים בעבודה קבועה ומסוגלים להוכיח היסטוריית תשלומים סבירה. בהשוואה לישראל, בה נאלצים לחסוך לא פחות מ-130 משכורות כדי להגיע לחלום הדירה הקטנה בטבעת השנייה או השלישית של תל אביב, מדובר בחלום רטוב, אפילו פנטזיה.
הפסד של אחד הוא הרווח של אחר
כאמור, מדובר במשחק סכום אפס. האחד מפסיד, השני מרוויח. שוק הנדל"ן בארה"ב מתקשה להתרומם, בגלל הטראומה האדירה שחווה. הבנקים חוששים להעניק הלוואות וחלק אדיר מהציבור החריב את היסטוריית התשלומים שלו באופן המבריח כל יועץ משכנתאות שבכלל העיז לשקול מתן הלוואה. ניתן לחלק את הרוכשים של היום לשלוש קבוצות. העשירים ובעלי המזל שלא רכשו בתים במחירים המנופחים שאפיינו את הבועה האחרונה, יכולים לרכוש לעצמם נכסים.
קבוצת המשקיעים היא הקבוצה השלישית, לצד העשירים שרוכשים בתים לעצמם ויתר האנשים אשר לא רכשו בית בימי הגאות. גם קבוצה זו נהנית מעיוות המחירים הקיצוני הקיים ברחבי ארה"ב ומנצלת את שוק השכירות החזק כדי להפוך את ההמתנה לעליית מחירים למכניסה ומשתלמת. למעשה מדובר בחברות גדולות ובאנשים פרטיים המחזיקים בהון עצמי מינימלי של 50,000$-100,000$ במזומן. סכום זה מספיק כדי לרכוש נכס איכותי בשכונה יוקרתית, אשר יהיה מהנכסים הראשונים להינות מפירות ההתאוששות כאשר הבנקים יתעוררו מהקיפאון העמוק.
ומה עושים כל היתר? בשנים 2008-2009 מהדורות החדשות הרבו להציג תמונות של אמריקאים אשר עברו להתגורר באוהלים. בימים אלו חלקם עברו להתגורר אצל ההורים, בעוד שאלו שהצליחו להתייצב גרים בשכירות. שינוי משמעותי זה הביא לגידול הביקוש לבתים להשכרה, ביקוש לו נענים משקיעים שברשותם די כסף כדי לרכוש נכס ולהשכיר אותו.
גם הישראלים לא פראיירים
בחודשים האחרונים פורסמו נתונים אודות חלקם של המשקיעים מישראל בשוק הנדל"ן בארה"ב. הישראלים, אשר להם חלק בלא פחות מ-150,000 נכסי נדל"ן בארה"ב, מבינים כי משבר משבר נדל"ן שכזה הוא הזדמנות מעולה לקניה. ישראל מדורגת במקום השני בעולם, אחרי קנדה, כמדינה שמשקיעה בשוק הנדל"ן האמריקני, באופן יחסי לגודל אוכלוסייתה.
ולא ניתן להאשים אותם. בשוק שנחתך ביותר 60%, קשה להאמין שיהיו עוד ירידות ערך של ממש, שהרי אין עוד לאן לרדת, כאשר בתים נמכרים בפחות מעלות בנייתם בפועל. איך אפשר להאשים אותם, כאשר על נכס ממוצע בארה"ב ניתן לקבל תשואה שנתית משכירות של 10%, בעוד שבארץ נאבקים על 4% אחוזים בשנה?
אחד האלמנטים החשובים בחיים הוא טיימינג, או בעברית, תזמון. התמזל מזלנו, כישראלים המתגוררים אלפי קילומטרים מארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, ותוצאות המשבר הגדול ביותר פסחו עלינו כמעט כלא היו. עתה מתברר, כי לא רק מזל היא מנת חלקנו, כי אם גם תעוזה והבנה כי הזדמנות כזו לא תחזור בעשורים הקרובים.
הכותב, עו"ד גיא יפתח, הוא מנכ"ל חברת Desert Income העוסקת בהשקעות נדל"ן בארה"ב. http://www.desertincome.com/
נדל"ן בארה"ב זה לא משחק ילדים, הקפידו לעבוד עם חברה מקצועית והמציעה נכסים מושכרים בחוזה שכירות עם ביטחונות.
