חוק רכישת נדל"ן בקפריסין ע"י אזרחים זרים
חקיקת קפריסין מבוססת על תקנות בריטיות בסיסיות.
המדור המוקדש לבעלות נדל"ן בחוק הקפריסאי הינו אחד מהמתקדמים בעולם.
לכן, רכישת נדל"ן בקפריסין היא השקעה הרבה יותר בטוחה מאשר בארצות רבות אחרות .
רכישת נדל"ן בקפריסין מוגנת ע"י חוק רכישת נדל"ן ע"י אזרחים זרים, סעיף 109, בספר החוקים של קפריסין.
מטרתו הראשונית של החוק, שהתקבל בזמן מלחמת העולם השנייה, כשקפריסין הייתה תחת שלטון בריטי, היה לפקח על רכישת נדל"ן בקפריסין ע"י אויבים שאינם בריטים.
בזמננו, פרט לפיקוח על השקעות חוץ, מטרתו של החוק, מצד אחד, היא הגנה על אינטרסים סוציאליים, כלכליים, חקלאיים ותעשייתיים של קפריסין ותושביו, בהתחשב בגודלו הקטן של האי ומצד שני, החוק מגן על משקיעים זרים.
בהתאם לחוק, אזרח זר, הרוכש נדל"ן בקפריסין, פרט למילוי התנאים הבסיסיים, אשר נאכפים על ידי פעולות כגון מילוי תנאים מיוחדים (קבלת אישור ועדת השרים והבנק הראשי של קפריסין), חייב לשמור על תנאים מוגדרים.
המונח "אזרח זר" מתייחס לכל אלה שאינם אזרחי קפריסין. כמו כן, כאזרחים זרים מוגדרות גם אישיויות משפטיות, כגון חברות חוץ, הרשומות מעבר לקפריסין, חברות אופשור או חברות המנוהלות והמפוקחות ע"י לא קפריסאים.
המונח האחרון, כוונתו שלא קפריסאים הם אלה שבבעלותם 50% מניות העסק או 50% מקומות במועצת מנהלים.
לפי החוק, אזרח זר יכול לקבל אישור לרכישת נדל"ן למטרת מחייה או ניהול עסק.
בדרך כלל, המגבלה המרבית המאושרת מהווה 2 דונם (כ-2676 מ"ר). אך במקרה הצורך וכיוצא מן הכלל ניתן לקבל אישור לרכישת נדל"ן מן הסוג: למחייה עד 3 דונם (כ-4014 מ"ר) ולמטרות עסקיות (השקעה בתעשייה או תיירות) ולייצור רק במקרה כשהרכישה וההשקעה נחשבת לכדאית לכלכלה הקפריסאית.
התשלום בגין הנדל"ן מבוצע במטבע חוץ. כאמצעי תשלום מקבלים העברות בנקאיות והמחאות. זה נעשה בכפוף לחוק רכישת נדל"ן ע"י אזרחים זרים, סעיף 109 בספר החוקים של קפריסין. הכרחי להגיש הצהרה לבנק הראשי של קפריסין לצורך אישור על כך שהתשלום נעשה במטבע זר (המגיעה מחו"ל). בהצהרה מפורטים כל הפרטים הנדרשים על מגיש ההצהרה והנדל"ן הנרכש (מצורפים העתק חוזה, אישור ועדת השרים, מסמך המאשר קבלת תשלומים מחו"ל במטבע חוץ).
תהליך רכישת נדל"ן
בקפריסין אישיויות משפטיות ופרטיות זרות יכולות לרכוש נדל"ן למחייה. המגבלה היחידה: אזרח זר יכול לרשום על שמו יחידת נדל"ן אחד. אך זה נפתר בקלות, ניתן לרשום את שאר יחידות הנדל"ן על בני המשפחה.
רכישת נדל"ן עסקי יכולה להתבצע רק על ידי אישיות משפטית הרשומה בקפריסין.
בקפריסין, הנדל"ן נרכש, בדרך כלל, בשלבי בנייה, אך קיימות גם רכישות של דיור בנוי (דירות בדרך כלל).
לכן המשא ומתן מתנהל ישירות מול הקבלן.
1. בחירת יחידת הנדל"ן, תיאום תנאי העסקה.
2. פתיחת חשבון בנקאי לביצוע התשלומים למוכר. נדרש לבצע זאת לאחר בחירת היחידה. ניתן לפתוח את החשבון רק ביורו. לצורך פתיחתו אישיות פרטית נדרשת להציג רק דרכון. פיקדון מינימלי לחשבון בנק בקפריסין מהווה 10 יורו.
3. הפקדת מקדמה בסכום של 5-10 אלף יורו. המקדמה אינה ניתנת להחזרה, במידה והקונה יבטל את העסקה.
4. חתימה על חוזה קנייה-מכירה. חתימת החוזה אמורה להתבצע תוך חודש לאחר הפקדת המקדמה. נוכחות עורך דין הכרחית. ניתן לחתום על החוזה בנוכחות נוטריון, גם בקפריסין וגם בישראל, בנציגות החברה הקפריסאית. החוזה נחתם בשני העתקים. יחידת הנדל"ן הנרכשת אמורה להיות מתוארת בחוזה ומוגדר אופן התשלום. בעת חתימת החוזה משולמים 30% ממחיר הנדל"ן הנרכש.
5. קבלת אישור ביצוע קנייה מקדים ממשרד רישום בעלי מקרקעין. עורך הדין מצד הקונה בודק את כל הנתונים המוכיחים שמוכר הנדל"ן הינו הבעלים של הנדל"ן בפועל והקונה רוכש זכאות על הנדל"ן הנרכש. אסמכתאות על כך נדרשים על ידי המנהל האזורי לרישום עסקאות מקרקעין.
6. הצהרה בכתב לועדת השרים על ביצוע הרכישה, בצירוף העתק דרכון של הקונה.
7. תשלום אגרת רכישת נדל"ן, רישום החוזה בועדת רכישת נדל"ן. מבוצע במשך חודש מרגע חתימת החוזה.
8. רישום בעלות. המסמכים לועדת המקרקעין יוגשו לא מאוחר מחודשיים מרגע חתימת החוזה. זה נעשה במטרה להגן על הקונה. התהליך מתבצע בלשכת המקרקעין ומבוצע על ידי הקבלן. הרישום מקבע את הבעלות המשפטית של הקונה על הנכס עד שלא תתקבל תעודה פרטנית ומהווה ביטחון מפני מכירה חוזרת, קניה, שכירות או שעבוד ללא ידיעת הקונה.
9. סיום התחשבנות עם מוכר הנדל"ן וקבלת אישור סופי מועדת השרים על רכישת הנדל"ן. תשלום אגרת העברת בעלות. קבלת תואר בעלות.
לצורך העברת בעלות סופית וקבלת תואר הבעלות אזרח זר נדרש להציג מסמכים הבאים:
· הצהרה המוגשת ללשכת מקרקעין.
· קבלה על תשלום הרישום ועל אגרת רישום בעלות.
להצהרה מצורפים:
§ העתק אישור ועדת השרים.
§ תעודה המתקבלת מהבנק הראשי.
§ חשבוניות, המאמתות תשלום כל האגרות על הרכישה ורישום הבעלות.
§ תעודת נדל"ן רשום.
בזמן קבלת תואר הבעלות נדרשת נוכחותם של הרוכש והמוכר. העסקה נרשמת בועדת המקרקעין, זה לקוח כשבוע. תאריך קבלת-מסירת נדל"ן מופיע בחוזה. לאחר תאריך זה ניתן להיכנס לנכס.
מגרש האדמה עליו ממוקמת יחידת הנדל"ן נרשמת בבעלות (טאבו) , כמו כן.
