כשלים נפוצים בהתנהגות הישראלי הממוצע בעת רכישת דירה
(או: טיפים לרוכש הדירה הממוצע בעקבות פרשת חפציבה)
הישראלי עורך אין סוף בדיקות כשהוא קונה רכב, אולם, כאשר הוא מגיע לרכישת דירה לפתע הוא סומך על מזלו הטוב.
מאת עורך דין יאיר מסלם, ממשרד יורק - ריד עורכי דין.
החיפזון מהשטן
בעת רכישת הרכב, יערוך הישראלי הממוצע סקר שוק נרחב ובעת שיבדוק רכב ספציפי לא יסתפק הישראלי ב"מומחה" אחד אלא לפחות ב-3,הוא עצמו, האח/החבר, וכמובן האישה.לאחר שהעביר הקונה הפוטנציאלי את המוכר סידרת טרטורים שלא תבייש כל מ"כ קשוח בגולני, יבקש הקונה להעביר את הרכב בדיקה במכון מוסמך (לא לפני שערך סקר מקיף איזה מכון הוא מהקפדניים ביותר), כל זאת כאמור "רק" בעבור רכישת רכב המסתכמת לרוב במס' עשרות אלפי - בודדים.לעומת זאת, בבואו לרכוש דירה בעלות ממוצעת של מאות אלפי דולרים, נוהג הישראלי כצאצא גאה של מש' רוטשילד הבאה לפדות קרקעות להתיישבות יהודית בא"י,תוך 5 דקות הוא מוכן לחתום על זכרון דברים(במקרה הטוב) ועל חוזה מכר במקרה הפחות טוב.
בדוק ממי אתה קונה - לקחי "חפציבה"
בעת רכישת דירה יש לבדוק מיהו הקבלן/החברה הקבלנית- וזאת בעיקר לאור מקרה "חפציבה". הבדיקה תחל במנועי החיפוש באינטרנט ותמשיך בבדיקה ברשם החברות, ו/או מאגרי מידע המספקים מידע מרשם החברות. המידע צריך לכלול, בין היתר: מתי נוסדה החברה?האם יש התראות/תביעות/איחור בתשלומים לקבלני משנה וכיוצב'.
שאל את המומחה
חשוב מאוד לשכור את שירותיהם של מומחים, למשל עורך דין שיערוך את זיכרון הדברים וכן את הסכם המכר. יודגש כי חוזה המכר שמתקבל על ידי הקבלן איננו בבחינת "תורה מסיני"
קבלנים רבים מציגים את חוזה המכר כחוזה "סגור" שלא ניתן לבצע בו כל שינוי, מה שבהכרך אינו נכון, כל חוזה לרבות חוזה עם הקבלן הוא חוזה הפתוח למו"מ לצורך מפגש רצונות הצדדים.
קבלן שלא מוכן לבצע שינויים הגיונים וסבירים שיש בהם להגן את כספו של הרוכש-צריך להדליק נורה אדומה בראשו של הרוכש.חשוב לא פחות מלנהל מו"מ על מחיר הדירה, לנהל מו"מ על תנאים לחוזה,מפרט טכני של הדירה (דברים אלו יש בהם לחסוך כסף ונזק רב לעתיד).
אין להסתפק בשירותיו של עורך הדין של הקבלן שכן הוא מייצג את האינטרסים של הקבלן ולא של הרוכש. בעת בחירת העורך הדין רצוי לשכור עורך דין שמתמחה בעסקאות מקרקעין. כמו כן, יש לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין לבדיקת מצבו הפיזי/משפטי,זכויות בניה, הצמדות,תוכנית מאתר של הקרקע וכיוצב'.
נסח טאבו מקורי ועדכני
חובה לדאוג לנסח טאבו מקורי ועדכני. עשו זאת בסמוך לחתימה על זכרון הדברים. נסח טאבו מקורי (בניגוד לצילום, נסח אינטרנטי או נסח טאבו שנשלח בפקס) מהווה ראיה חותכת בבית המשפט והוא המלמד על מצבו הפיזי/משפטי של הנכס.
לא כל הדירות רשומות בטאבו
ישנם פנקסי רישום המקבילים לרישום בטאבו. אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יתכן כי היא רשומה ברישומיה של חברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל. כך, כאשר מדובר למשל, בחברה משכנת מדובר בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל (רוב הקרקעות בארץ שיייכות למדינה). הבעייה היא שאם אין רישום בטאבו. אז לא נדע על בהערות אזהרה כמשמעותה בחוק המקרקעין. לכן אם הדירה לא רשומה, יתכן ורשום שעבוד על הקרקע ברשם המשכונות.
נדגים במה דברים אמורים:
לקבלן שרוצה לרכוש קרקע, לא תמיד יש מימון, לכן הוא מבקש מימון מהבנק ומקבלו תמורת שיעבוד על הקרקע לטובת הבנק,משכנתא. במצב דברים זה, אחת שהקבלן קרס, נשאר הקונה ללא דירה וללא יכולת לממשה.
לכן, יש לבקש מהבנק "מכתב החרגה סופי".הבנק מוציא לרוכש מכתב החרגה בו הוא מצהיר כי למרות שהמשכנתא חלה על כל המגרש, הוא לא יממש אותה ביחס לדירה של הרוכש בהתקיים תנאים מסוימים.
רשם המשכונות
בעיה נוספת בדירה לא רשומה - לא נמצא שם הערות אזהרה. לכן יש לבדוק, בכל מקרה גם אם הדירה רשומה וגם אם לא, האם רשומים ברשם המשכונות שיעבודים, עיקולים או התחייבות לצדדים שלישיים.
מינהל הנדסה
יש לוודא, כי השמאי עורך בדיקה במינהל הנדסה. שם הוא יברר האם קיימים למשל אישורי בניה, יש לבדוק את תוכנית בניין העיר וכיו"ב. יודגש, כי לאדם הממוצע אין כמעט כל סיכוי לקבל שם תשובות בעצמו, בשל מורכבות האישורים והידע הנדרש, ולכן מומלץ כי שירות זה יעשה על ידי שמאי מומחה..
מחיר הדירה הסופי
מחיר הדירה - נשמע טרוויאלי אך ממש לא כן, יש לוודא כי המחיר בחוזה המכר הינו סופי ומוחלט , הכולל את כל התשלומים הנלווים הקשורים בבנייה ובמסירת הדירה,האם המחיר כולל מע"מ .
הגנה מפני הקבלן (לקחי חפציבה)
על פי הדין (חוק המכר) חייב הקבלן להבטיח את כספי הרוכש וזאת על ידי מספר חלופות, כאשר המומלצת ביותר היא ערבות בנקאית.
עם חתימת החוזה ועברת התשלום הראשון לקבלן יש לדרוש מהקבלן כי תרשם לטובת הרוכש הערת אזהרה על הדירה שנרכשה, החוק גם קובע את התשלום עבור הדירה בהתאם לקצב הבניה, כך ניתן לחלק הסיכון בין קצב הבניה והתשלומים תמורתה. בכל מקרה יש להימנע ממצב שבו הרוכש שילם את מרבית התשלום, אך השלמת הבניה ומסירת החזקה בה עוד רחוקה, כפי שקרה בעניין חפציבה.
עוד יש לוודא כי עם העברת כל תשלום קבלן, יפיק הקבלן ערבות בנקאית לכסף ששולם. בפרשת חפציבה נטען, כי חלק מהערבויות שסופקו לרוכשים היו מזויפות, לכן עם קבלת הערבות גשו לבנק וודאו התאמה.
רישום הזכויות של הקונה
במידה והדירה הנרכשת טרם נבנתה, הליכי הרישום של הדירה והבניין המשותף וחלוקתו טרם הושלמו. לפיכך, חשוב להגדיר בחוזה את הליכי הרישום שיבצע הקבלן לזמן סביר (כפוף לגודל הפרוייקט יוצב'), יש לבדוק את היתרי הבנייה שהוצאו על ידי הרשויות ולוודא כי אין מניעה מצד הקבלן לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין. מאחר והעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורי שונים, קרי: מס שבח, פטור מס מכירה, מס רכוש, היטל השבחה החלים על המוכר, יש להתנות את תשלום האחרון של הדירה בהמצאת האישורים המתאימים.
# יובהר כי רשימה טיפים אלו אינה ממצה ואינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי
(או: טיפים לרוכש הדירה הממוצע בעקבות פרשת חפציבה)
הישראלי עורך אין סוף בדיקות כשהוא קונה רכב, אולם, כאשר הוא מגיע לרכישת דירה לפתע הוא סומך על מזלו הטוב.
מאת עורך דין יאיר מסלם, ממשרד יורק - ריד עורכי דין.
החיפזון מהשטן
בעת רכישת הרכב, יערוך הישראלי הממוצע סקר שוק נרחב ובעת שיבדוק רכב ספציפי לא יסתפק הישראלי ב"מומחה" אחד אלא לפחות ב-3,הוא עצמו, האח/החבר, וכמובן האישה.לאחר שהעביר הקונה הפוטנציאלי את המוכר סידרת טרטורים שלא תבייש כל מ"כ קשוח בגולני, יבקש הקונה להעביר את הרכב בדיקה במכון מוסמך (לא לפני שערך סקר מקיף איזה מכון הוא מהקפדניים ביותר), כל זאת כאמור "רק" בעבור רכישת רכב המסתכמת לרוב במס' עשרות אלפי - בודדים.לעומת זאת, בבואו לרכוש דירה בעלות ממוצעת של מאות אלפי דולרים, נוהג הישראלי כצאצא גאה של מש' רוטשילד הבאה לפדות קרקעות להתיישבות יהודית בא"י,תוך 5 דקות הוא מוכן לחתום על זכרון דברים(במקרה הטוב) ועל חוזה מכר במקרה הפחות טוב.
בדוק ממי אתה קונה - לקחי "חפציבה"
בעת רכישת דירה יש לבדוק מיהו הקבלן/החברה הקבלנית- וזאת בעיקר לאור מקרה "חפציבה". הבדיקה תחל במנועי החיפוש באינטרנט ותמשיך בבדיקה ברשם החברות, ו/או מאגרי מידע המספקים מידע מרשם החברות. המידע צריך לכלול, בין היתר: מתי נוסדה החברה?האם יש התראות/תביעות/איחור בתשלומים לקבלני משנה וכיוצב'.
שאל את המומחה
חשוב מאוד לשכור את שירותיהם של מומחים, למשל עורך דין שיערוך את זיכרון הדברים וכן את הסכם המכר. יודגש כי חוזה המכר שמתקבל על ידי הקבלן איננו בבחינת "תורה מסיני"
קבלנים רבים מציגים את חוזה המכר כחוזה "סגור" שלא ניתן לבצע בו כל שינוי, מה שבהכרך אינו נכון, כל חוזה לרבות חוזה עם הקבלן הוא חוזה הפתוח למו"מ לצורך מפגש רצונות הצדדים.
קבלן שלא מוכן לבצע שינויים הגיונים וסבירים שיש בהם להגן את כספו של הרוכש-צריך להדליק נורה אדומה בראשו של הרוכש.חשוב לא פחות מלנהל מו"מ על מחיר הדירה, לנהל מו"מ על תנאים לחוזה,מפרט טכני של הדירה (דברים אלו יש בהם לחסוך כסף ונזק רב לעתיד).
אין להסתפק בשירותיו של עורך הדין של הקבלן שכן הוא מייצג את האינטרסים של הקבלן ולא של הרוכש. בעת בחירת העורך הדין רצוי לשכור עורך דין שמתמחה בעסקאות מקרקעין. כמו כן, יש לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין לבדיקת מצבו הפיזי/משפטי,זכויות בניה, הצמדות,תוכנית מאתר של הקרקע וכיוצב'.
נסח טאבו מקורי ועדכני
חובה לדאוג לנסח טאבו מקורי ועדכני. עשו זאת בסמוך לחתימה על זכרון הדברים. נסח טאבו מקורי (בניגוד לצילום, נסח אינטרנטי או נסח טאבו שנשלח בפקס) מהווה ראיה חותכת בבית המשפט והוא המלמד על מצבו הפיזי/משפטי של הנכס.
לא כל הדירות רשומות בטאבו
ישנם פנקסי רישום המקבילים לרישום בטאבו. אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יתכן כי היא רשומה ברישומיה של חברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל. כך, כאשר מדובר למשל, בחברה משכנת מדובר בקרקע של מנהל מקרקעי ישראל (רוב הקרקעות בארץ שיייכות למדינה). הבעייה היא שאם אין רישום בטאבו. אז לא נדע על בהערות אזהרה כמשמעותה בחוק המקרקעין. לכן אם הדירה לא רשומה, יתכן ורשום שעבוד על הקרקע ברשם המשכונות.
נדגים במה דברים אמורים:
לקבלן שרוצה לרכוש קרקע, לא תמיד יש מימון, לכן הוא מבקש מימון מהבנק ומקבלו תמורת שיעבוד על הקרקע לטובת הבנק,משכנתא. במצב דברים זה, אחת שהקבלן קרס, נשאר הקונה ללא דירה וללא יכולת לממשה.
לכן, יש לבקש מהבנק "מכתב החרגה סופי".הבנק מוציא לרוכש מכתב החרגה בו הוא מצהיר כי למרות שהמשכנתא חלה על כל המגרש, הוא לא יממש אותה ביחס לדירה של הרוכש בהתקיים תנאים מסוימים.
רשם המשכונות
בעיה נוספת בדירה לא רשומה - לא נמצא שם הערות אזהרה. לכן יש לבדוק, בכל מקרה גם אם הדירה רשומה וגם אם לא, האם רשומים ברשם המשכונות שיעבודים, עיקולים או התחייבות לצדדים שלישיים.
מינהל הנדסה
יש לוודא, כי השמאי עורך בדיקה במינהל הנדסה. שם הוא יברר האם קיימים למשל אישורי בניה, יש לבדוק את תוכנית בניין העיר וכיו"ב. יודגש, כי לאדם הממוצע אין כמעט כל סיכוי לקבל שם תשובות בעצמו, בשל מורכבות האישורים והידע הנדרש, ולכן מומלץ כי שירות זה יעשה על ידי שמאי מומחה..
מחיר הדירה הסופי
מחיר הדירה - נשמע טרוויאלי אך ממש לא כן, יש לוודא כי המחיר בחוזה המכר הינו סופי ומוחלט , הכולל את כל התשלומים הנלווים הקשורים בבנייה ובמסירת הדירה,האם המחיר כולל מע"מ .
הגנה מפני הקבלן (לקחי חפציבה)
על פי הדין (חוק המכר) חייב הקבלן להבטיח את כספי הרוכש וזאת על ידי מספר חלופות, כאשר המומלצת ביותר היא ערבות בנקאית.
עם חתימת החוזה ועברת התשלום הראשון לקבלן יש לדרוש מהקבלן כי תרשם לטובת הרוכש הערת אזהרה על הדירה שנרכשה, החוק גם קובע את התשלום עבור הדירה בהתאם לקצב הבניה, כך ניתן לחלק הסיכון בין קצב הבניה והתשלומים תמורתה. בכל מקרה יש להימנע ממצב שבו הרוכש שילם את מרבית התשלום, אך השלמת הבניה ומסירת החזקה בה עוד רחוקה, כפי שקרה בעניין חפציבה.
עוד יש לוודא כי עם העברת כל תשלום קבלן, יפיק הקבלן ערבות בנקאית לכסף ששולם. בפרשת חפציבה נטען, כי חלק מהערבויות שסופקו לרוכשים היו מזויפות, לכן עם קבלת הערבות גשו לבנק וודאו התאמה.
רישום הזכויות של הקונה
במידה והדירה הנרכשת טרם נבנתה, הליכי הרישום של הדירה והבניין המשותף וחלוקתו טרם הושלמו. לפיכך, חשוב להגדיר בחוזה את הליכי הרישום שיבצע הקבלן לזמן סביר (כפוף לגודל הפרוייקט יוצב'), יש לבדוק את היתרי הבנייה שהוצאו על ידי הרשויות ולוודא כי אין מניעה מצד הקבלן לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין. מאחר והעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורי שונים, קרי: מס שבח, פטור מס מכירה, מס רכוש, היטל השבחה החלים על המוכר, יש להתנות את תשלום האחרון של הדירה בהמצאת האישורים המתאימים.
# יובהר כי רשימה טיפים אלו אינה ממצה ואינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי
יאיר מסלם-עורך דין בתחום המשפט האזרחי מסחרי,ממשרד עוה"ד יורק-ריד
