כניסה לדירה החשודה כמפוצלת 

כניסה לדירה החשודה כמפוצלת

באדיבות משרד עו"ד ענת קנר

לעיתים בוחרים בעלי דירות לפצל את דירתם על מנת
למקסם את רווחיהם מהנכס אשר בבעלותם. אותם בעלי דירות מבצעים שיפוצים בנכס באופן
המאפשר פיצול וחלוקת הנכס אשר ברשותם לכמה שיותר דירות.

פעולה זו של פיצול הדירה לכמה "דירות",
הינו אסור מבחינה חוקית. בנוסף, הרי שפיצול נכס אחד לכמה דירות מהווה מעמסה כבדה
על התשתיות הקיימות, דבר הגורם למטרד ופגיעה באיכות חייהם של הדיירים המתגוררים
בסמיכות.

עם היוודע דבר הפיצול לרשויות המקומיות,
בד"כ בעקבות מידע המתקבל מאחד הדיירים המתגוררים באותו בניין משותף או
בסמיכות לנכס, מבקשות הרשויות באמצעות מפקח בנייה ו/או בעל תפקיד אחר המוסמך על פי
חוק, להיכנס לנכס לשם בדיקת התלונה.

כאמור, בעקבות התלונות מבקשת הרשות לשלוח בעל
תפקיד מטעמה אל אותה דירה החשודה כמפוצלת. אם התאפשר לנציג העירייה להיכנס לנכס מה
טוב, אולם אם לא התאפשר לו להיכנס לדירה, בד"כ יקבל בעל הנכס מכתב בדבר כוונה
להיכנס לנכס לצורך בדיקה, סקירה ומדידה בציון היום המיועד לעריכת הבדיקות.

הסעיף המתיר את כניסת אותו בעל תפקיד אל הנכס קובע
בין היתר כדלקמן:

   "מי שהורשה לכך על-ידי הועדה המקומית או על-ידי הועדה המחוזית רשאי
להיכנס בכל עת סבירה לכל מקרקעין ולסקור, למדוד ולבדוק אותם ולעשות בהם כל פעולה
הדרושה לביצוע חוק זה והתקנות לפיו, ובין השאר לצורך עריכתה וביצועה של תכנית; אך
לא ייכנס לבנין המשמש למעשה בית מגורים ללא הסכמת תופשו אלא בשעות היום ולאחר שמסר
לו, ככל האפשר 24 שעות מראש, הודעה על כך בכתב"...

ניתן לראות, כי ככל
שהדברים נוגעים לבית מגורים, דרושה הסכמת "תופשו" - מחזיק הנכס. כמו כן,
הפעולה עצמה תתבצע בשעות היום ולאחר שנמסרה הודעה, "ככל האפשר" יממה
מראש.

לעניין המילים: "ככל
האפשר 24 שעות מראש" הובהר בפסיקה, כי הכלל הוא הודעה שתינתן 24 שעות מראש.
אך מקום שאי אפשר ליידע "תופש" נכס 24 שעות מראש, ניתן למסור לו הודעה
מראש, בתוך מספר שעות הפחותות מ 24 וזה יהיה המקרה החריג.

על פי הפסיקה, מקרה
חריג יקבע על פי הנסיבות הייחודיות לכל מקרה ומקרה. כמו למשל  אם למפקח הבנייה ידיעה מבוססת כי הבעלים בדירה
בה יש לקיים בדיקה ישהה בדירה תקופה הפחותה מיממה. במקרה זה ניתן למסור הודעה כי
בתוך שעתיים – שלוש, ייערך ביקור. או אם בידיעת המפקח ידיעה מבוססת כי פרק זמן 24
שעות מראש יאפשר הסרת/העלמת/הצפנת עבודות בנייה כך שבעת הביקור בפועל, המצב האמיתי
בנכס לא יתגלה לעיניו - זה המקרה החריג בו יתיר בית המשפט מתן הודעה מוקדמת לתקופה
הפחותה משמעותית מ-24 שעות.

יצוין, כי בפני הרשות פתוחה
הדרך לפנות לבית המשפט בבקשה להוצאת צו בהתאם לסעיף 211 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר
לה, בין היתר, להיכנס למקום שהצו נוגע לו לשם ביצוע הפעולה, להרחיק ממנו כל אדם
וחפץ ולנקוט את כל האמצעים, לרבות שימוש בכוח סביר, כדי להבטיח את קיום הצו.

אין לראות באמור לעיל
תחליף לייעוץ משפטי וכל מקרה לגופו.

כל הזכויות שמורות לעו"ד
ענת קנר.

http://www.kanerlaw.co.il