במימוש דירת מגורים האשה הופכת לדיירת מוגנת- מאת עורך דין דן הלפרט 

השאלה האם לאחר פירוק שיתוף שמבצע כונס נכסים בדירת בני זוג בגין חוב של אחד מבני הזוג, יוותר בן הזוג האחר כ"דייר מוגן" בדירה ולמעשה תמומש הדירה כ"תפוסה" הינה שאלה רבת חשיבות, שהרי מכר הדירה כ"תפוסה" מפחית באופן משמעותי מערך הדירה ומתקבולי הכונס והנושים.

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. נקבע בחוק, כי ככל שלא ניתן לחלק את המקרקעין בין השותפים, אזי ימכרו המקרקעין לצד ג' חיצוני והתמורה תחולק בין השותפים על פי חלקיהם.

סעיף 40 א לחוק המקרקעין קובע, כי בפירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג, לא יוכל בן הזוג שאינו חפץ בפירוק השיתוף להעלות את הטענה כי הוא דייר מוגן בנכס (מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) וכי לא ניתן לפנותו.

סוגיה מעניינת זו הוכרעה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון.

תחילתה של הפרשה בפסק דין שניתן נגד קבלן המחייבו לשלם לנושיו סכום העולה על מליון ש"ח. הנושים פתחו תיק הוצל"פ ומינו כונס נכסים שיפעל למימוש ביתו של הקבלן הרשום מחצית על שמו ומחצית על שם אשתו.

לצורך מימוש הבית פנה כונס הנכסים לבית משפט השלום בתביעה לפירוק השיתוף בבית ולמכירתו כ"פנוי" לצורך פירעון החוב לנושים. אשת הקבלן הביעה התנגדותה לפירוק השיתוף ולמכירת הבית.

האשה טענה, כי היא בעלת מחצית הזכויות בדירה ואין לה כל נגיעה לחובות בעלה (הקבלן) ולכן אם ימכר הבית יש לאפשר לה להוסיף ולהתגורר בו כדיירת מוגנת ולמוכרו כ"תפוס", זאת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. מומחה שמונה לשום את הבית בהסכמת הצדדים העריך כי שוויו כ"פנוי" הוא 560-485 אלף דולר, בעוד ששוויו כ"תפוס" הוא 165-145 אלף דולר.

לטענת האשה, בנסיבות המקרה לא חל סעיף 40 א לחוק המקרקעין, השולל את זכותה להישאר בדירה כדיירת מוגנת, שכן תחולתו של סעיף זה מצטמצמת למקרים של פירוק שיתוף הנעשה כחלק מהליכי גירושין בין בני זוג ולא במקרים בהם היוזמה לפירוק השיתוף, מקורה בצד שלישי, כמו כונס נכסים.

בית משפט השלום אליו הוגשה תביעת כונס הנכסים לפירוק שיתוף, קיבל אמנם את התביעה וקבע כי יש לפרק את השיתוף ולאפשר את מכר הבית, אך קבע עוד, כי הבית ימכר כ"תפוס" והאשה תמשיך להתגורר בו כדיירת מוגנת. 

כונס הנכסים הגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר קבע, בשונה מבית משפט השלום, כי בהתאם למצוות סעיף 40 א(ב) לחוק, אין האשה הופכת לדיירת מוגנת ועליה לפנות את הבית כדי שימכר כ"פנוי". בית המשפט ביסס את קביעותיו אלה בין היתר על הנטיה הרווחת בפסיקה לצמצם את תחולת הוראות חוק הגנת הדייר.

האשה ערערה על פסק הדין לבית המשפט העליון וביום 10.10.10 (רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ) ניתנה הכרעתו במסגרתו נקבעה הלכה חשובה.

ראשית, נקבע על ידי העליון, כי למרות המגמה המסתמנת בחקיקה ובפסיקה, להצר את גבולותיה של הדיירות המוגנת ולפרש את סעיף 33לחוק הגנת הדייר על דרך הצמצום נמנע המחוקק מביטול סעיף זה.

בית המשפט העליון בחן את דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין ולמד מאלה כי מחוקק סעיף 40 א ייחד את הסעיף למקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג המבקשים לפרק את קשר הנישואין ולהיפרד ובתוך כך הם יוזמים את פירוק השיתוף בעצמם, וכי הוא לא כלל במסגרתו מקרה שבו פירוק השיתוף מתבקש על ידי גורם שלישי, במטרה לפרוע חוב לנושים.

נקבע בפסק הדין, כי ככל שלחייב ואשתו ישנם ילדים קטינים, שהפגיעה הנגרמת בעקבות פינויים הכפוי מבית מגוריהם עלולה לגרור השלכות קשות, העולות בחומרתן על אלה של הוריהם המבוגרים, עשוי הדבר לתמוך בעמדה השוללת את החלת סעיף 40 א בעת פירוק שיתוף ביוזמת כונס נכסים.

הלכה למעשה קובע העליון, כי יש להבחין בין פירוק שיתוף המבוצע ביוזמת מי מבני הזוג בעצמם לבין מצב בו מבוצע פירוק השיתוף ביוזמת צד ג' כגון כונס נכסים.

במקרה הראשון יחול סעיף 40 א לחוק המקרקעין אשר בעטיו לא יוכל מי מבני הזוג לטעון כי הוא דייר מוגן בנכס וכי לא ניתן לפנותו והנכס ימכר כ"תפוס".

ואילו במקרה השני, לא תהיה תחולה לסעיף 40 א ובן הזוג של החייב יוכל לטעון להיותו דייר מוגן בנכס (מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) ולאלץ בכך את כונס הנכסים למכור את הנכס כ"תפוס".

מדובר בהלכה חדשה מאת בית המשפט העליון שלה משמעות רבה ביותר בתחום דיני חדלות פרעון. שכן, למעשה נושים של חייב שלו זכויות בנכס מקרקעין לא יוכלו באמצעות הליכי מימוש בהוצל"פ לגרום לפינוי הדירה מכל יושביה ומכירתה כ"פנויה" בשוק החופשי, אלא יאלצו להסתפק במכירתה כ"תפוסה" והשארת בן זוגו של החייב המתגורר בדירה לגור בה כ"דייר מוגן".

נותרה בעינה סוגיה נוספת מעניינת וחשובה (שאף היא מאוזכרת בפסק דינו של בית המשפט העליון) הנוגעת ל"הלכת השיתוף בחובות" אשר מתקיימת לצד "הלכת השיתוף בנכסים".

קיימים מקרים בהם ניתן להחיל חובו של החייב על בן זוגו (למרות העדר מעורבות של בן הזוג ביצירת החובות) ולפעול למימוש חלקו של החייב כמו גם של בן הזוג בנכס המשותף (לעניין זה ראוי לייחד בעתיד רשימה נפרדת).