תמא 38- הדיירים רוצים ולא תמיד יכולים- מאת עורך דין דן הלפרט 

בעיית הבעיות בקידום פרוייקט תמ"א 38 היא בדרך כלל הצורך בקבלת הסכמת רוב הדיירים הקבוע בחוק. אולם לעיתים באות ועולות בעיות נוספות.

כזה הוא המקרה בו מתרחשת בין בעל דירה בקומה העליונה ובין דיירי הבניין האחרים "התנגשות זכויות", אשר בעטיה מימוש זכותו של זה מונעת את מימוש זכויותיהם של האחרים.

מקרה דומה הובא לאחרונה לפתחה של ועד הערר במחוז מרכז במסגרת ערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית ראשון לציון (ערר 222/10).

ראשיתו של דבר בבקשה שהגיש לועדה המקומית בעל דירה בקומה העליונה בבניין ברחוב שנקין בראשון לציון למתן היתר לתוספת חדר יציאה בשטח 23 מ"ר על גג הבניין.

בגין הבקשה הוגשה התנגדות דיירים בבניין אשר טענו כי בכוונתם לממש את תמ"א 38 ולבנות במסגרתה תוספת בניה על גג הבניין וכי בניית חדר יציאה על הגג ימנע כוונתם זו.

לאחר דיון בהתנגדות קבעה הועדה המקומית, כי תנתן לדיירים אורכה בת תשעה חודשים לקדם בקשה לקבלת היתר לפי תמ"א 38. נקבע, כי במידה ולא תקודם בקשה כאמור, תאושר בנית חדר היציאה על הגג על ידי בעל הדירה בקומה העליונה, ואילו אם תוגש בקשה לקבלת היתר לפי תמ"א 38 חתומה על ידי כל דיירי הבניין למעט בעל הדירה בקומה העליונה אזי תדחה הבקשה לבניית חדר היציאה על הגג.

על החלטה זו הגישו דיירי הבניין ערר לועדה המחוזית, בו טענו, בין היתר, כי בנית חדר יציאה על הגג יפגע באופן מהותי בזכויותיהם לממש בניה לפי תמ"א 38.

עוד טענו הדיירים, כי שגתה הועדה המקומית כאשר חייבה קבלת הסכמה של כל הדיירים לצורך מימוש תמ"א 38 בעוד החוק מאפשר קבלת הסכמה של רוב בשיעור 60% בלבד.

הדיירים הוסיפו וטענו, כי הצבת אולטימטום לתקופה קצרה כל כך ליישום הוראות תמ"א 38 אינה הולמת את החוק.

מנגד, טען בעל הדירה בקומה העליונה, כי יש להותיר את החלטת הועדה המקומית על כנה, שכן בעבר הובאה בפני דיירי הבניין הצעה למימוש תמ"א 38 אך זו נדחתה על ידם ולכן ציפייתם של דיירי הבניין כי תוקנה להם באופן תמידי זכות למימוש תמ"א 38 אינה סבירה.

לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר להותיר את החלטת הועדה המקומית על כנה בכל הנוגע לקביעת תקופת האולטימטום, זאת במיוחד נוכח העובדה שסוגיית תמ"א 38 אינה זרה לדיירי הבניין וממילא, כך נקבע, פרק זמן של תשעה חודשים הינו פרק זמן סביר לבדיקת היתכנות פרויקט על פי תמ"א 38 בבניין נתון.

עם זאת, מצאה ועדת הערר לקבוע, כי התנאי שהציבה הועדה המקומית לפיו דרושה הסכמה של כל דיירי הבניין לצורך מימוש תמ"א 38 הינו שגוי ואינו תואם את החוק ולפיכך יש לקבוע כי הרוב הדרוש הוא זה הקבוע בחוק.

עוד קבעה ועדת הערר, כי יש מקום להאריך את תקופת האולטימטום שקבעה הועדה המקומית בשלושים יום על מנת לאפשר לדיירי הבניין לפנות לערכאות המתאימות לצורך מיצוי טענות נוספות שהעלו (במישור הקנייני).

לסיכום, נקבע, כי ככל שתוגש בקשה להיתר למימוש תמ"א 38 ברוב הנדרש בחוק וזאת בתוך המועד המוארך (עשרה חודשים), אזי יעוכב מתן ההיתר לבעל הדירה בקומה העליונה לבניית חדר היציאה על הגג.

נמצאנו למדים, כי הזכות למימוש תמ"א 38 אינה בלתי מוגבלת ולכן יתכנו מצבים בהם לא יתאפשר הפרוייקט על אף רצונם המאוחר של דיירים. משמע, מוטב לשקול לחיוב מימוש תמ"א 38 ויפה שעה אחת קודם.