מה בין פינוי בינוי ותמא 38- מאת עורך דין דן הלפרט 

פרוייקט פינוי בינוי הוא ללא ספק האמצעי להגשמה מירבית של עקרון ההתחדשות העירונית הצובר תאוצה בשנים האחרונות.

בהשוואה לאחותו הצעירה- תמ"א 38- ה"מטפלת" בשיפור בניה קיימת והשבחתה, משיג פרוייקט פינוי בינוי- שינוי מהיסוד (תרתי משמע) של בניין או מתחם בניינים  לרבות פיתוח סביבתי.

בעיה אקוטית המשותפת לשני סוגי הפרויקטים הללו נובע מהצורך בקבלת הסכמת דיירי הפרוייקט לביצועו.

וראה זה פלא, דווקא חייה של תמ"א 38 קלים יותר בעניין זה. בעוד שלצורך הוצאתו לפועל של פרוייקט תמ"א 38 נדרש רוב חלקי של בעלי הדירות בבניין (66%), אזי לצורך פרוייקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם הקיים ללא יוצא מן הכלל.

ועוד פלא- בעוד שהוענקה לבית המשפט הסמכות להתיר ביצוע פרוייקט תמ"א 38 חרף סירובם של חלק מהדיירים, הרי שסמכות דומה אינה נתונה לו במקרה של פרוייקט פינוי בינוי.

אם כן מהי תרופתם של דיירים החפצים בביצוע פרוייקט פינוי בינוי כנגד מתנגדיו? לעניין זה חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–2006‏ הקרוי "חוק הדייר הסרבן" המאפשר לרוב הדיירים במתחם להגיש תביעה כספית- נזיקית כנגד מיעוט הדיירים המתנגד לפרוייקט מטעמים בלתי סבירים וזאת בגין הנזק שנגרם בשל סירובם.

עד לאחרונה קבע החוק כי רוב של 80% מכלל הדיירים בכל בניין במתחם רשאי להגיש תביעה נזיקית כנגד דיירים המתנגדים לפרוייקט.

ביום 6.1.11 אישרה הכנסת תיקון לחוק (במסגרת חוק ההסדרים) לפיו רוב של 66% מהדיירים בכל בניין המצדדים בפרוייקט (ובתנאי שקיים רוב של 80% בכלל הבניינים במתחם) יוכל להגיש תביעה כנגד המתנגדים.

מעט מאוד הליכים משפטיים נוהלו עד כה בגין עילה הנובעת מחוק זה בעיקר משום משך הזמן הרב שאורכים הליכים משפטיים כגון אלה.

סיבה נוספת למיעוט ההליכים בעניין זה, היא תוצאותיהם המוזרות, לעיתים.

כזה הוא הליך שנוהל בבית משפט השלום בתל אביב (גואטה נ' בר נתן) שעניינו תביעת מספר דיירים שביקשו לקיים פרוייקט פינוי בינוי כנגד דייר שהתנגד לפרוייקט.

במרוצת ההליכים המשפטיים הגיעו הצדדים לכדי פשרה שבמסגרתה הסכים הנתבע לחזור בו מהתנגדותו לפרויקט.

עד כאן נראה כי החוק השיג את מטרתו, אולם לקראת תום ההליך המשפטי התעוררה השאלה איזה צד ישלם למשנהו הוצאות משפט בגין ההליכים שנוהלו.

מחד, טען ב"כ התובעים כי התביעה השיגה את יעדה ומשכך יש לחייב בהוצאות את הנתבע בשל שהתנגדותו לפרוייקט היא שאילצה את התובעים להגיש את התביעה.

מנגד, טען ב"כ הנתבע כי ההליך המשפטי נוהל בראש ובראשונה על מנת להפעיל לחץ בלתי לגיטימי על הנתבע שיחזור בו מהתנגדותו לביצוע הפרוייקט ומשכך חרף חזרתו של הנתבע מהתנגדותו יש לחייב את התובעים בהוצאות.

לאחר שמיעת טיעוני הצדדים מצא בית המשפט לקבל דווקא את גישת הנתבע וחייב את התובעים לשלם לנתבע הוצאות בסך 170,000 ש"ח.

לדידי, תוצאת פסק הדין מכרסמת באפקטיביות של חוק הדייר הסרבן ועלולה לגרום לתופעה גוברת של סרבנים פיקטיביים שכל רצונם לגרוף לכיסם סכומי כסף שונים אגב עסקת פינוי בינוי, כל זאת בניגוד לרציונאל הטמון בבסיס החוק לפיו אמורה הסנקציה הכספית להוות גורם מרתיע כלפי הדייר הסרבן.