תמ'א 38 היא תוכנית מתאר ארצית בה מתחייב הקבלן לשבץ את הדירה, החדרים או המבנה ובתמורה לקבל חלק מהמבנה לשימוש האישי שלו. יש פעמים בהם תוכנית המתאר מחייבת הסכמה של מרבית הדיירים בבניין ולא תמיד הנושא עובר בצורה חלקה. לפעמים חלק מהדיירים, כאשר מדובר במבנה משותף, מתנגדים לתוכנית והעניין מתעכב תקופה ארוכה. תמ'א 38 היא תוכנית מומלצת מאוד ועשויה לשפר את הצורה ואת הסגנון של מבנים ישנים. לפעמים כרוכים בתוכנית גם אלמנטים נוספים כמו בניית מעלית, שיפוץ הגג או שיפוץ חדרים פנימיים בדירות כמו המטבח, הסלון או חדר ילדים. כדאי מאוד לחשוב על ביצוע תוכנית כזו היות והעלות שלה היא יחסית נמוכה. הקבלן מתחייב לבנות או לשפץ את המבנה ובתמורה הוא מקבל חלק ממנה.
במקומות רבים בארץ נערכת תוכנית תמ'א 38 (תוכנית מתאר ארצית) אשר במסגרתה נחתם הסכם עם קבלן אשר מתחייב לבצע שיפוץ נרחב במבנה מסוים במשך תקופה מוגדרת, ובתמורה מקבל בתום השיפוץ 'במתנה' חלק מין המבנה כמו קומת הגג או דירה אחת מתוך הבניין. התוכנית משתלמת מאוד הן עבור הקבלן והן עבור הדיירים במבנה. לפעמים תוכנית המתאר כוללת גם בנייה ושיפוץ של בית פרטי. הקבלן מתחייב לשפץ את הבית, לבצע פעולות שונות כמו ריצוף או בניית חדר ילדים נוסף, ובתום השיפוץ הוא זוכה לחלק מהנתח המשופץ כמו יחידת דיור לשימוש אותו הוא יכול להשכיר או למכור. באזורים רבים תוכנית תמ'א 38 כבר יצאה לפועל ונערכים שיפוצים במשך תקופות ארוכות. לפעמים הדיירים במבנה עוברים לתקופה לגור במקום אחר על מנת לאפשר לקבל להשלים את השיפוץ. לא תמיד תוכנית המתאר יוצאת לפועל בעקבות התנגדות של חלק מהדיירים. במקרים בהם מדובר בבניין מגורים אשר לו מספר רב של דיירים, נדרשת הסכמה של מעל 75 אחוזים מכלל הדיירים על מנת להתחיל את השיפוץ. עובדה זו גורמת לפעמים לעיכובים של זמן רב בתחילת העבודות, אף על פי שהתוכנית עשויה להועיל מאוד, בעיקר במקרים בהם מדובר במבנים ישנים אשר שיפוץ או הרחבה יכולים מאוד להואיל להם.
יש מקרים בהם התוכנית מתייחסת לפנים המבנה, לדוגמא כמו בניית חדר ילדים או ריצוף הסלון, ובמקרים כאלה יש לסגור חוזה עם הקבלן מראש לגבי הנתח שלו בתום העבודות.
