כל מה שצריך לדעת על פתיחת עסק בקניון 

פתיחת עסק בקניון

ציפורה היא יזמית. הכשרתה המקצועית של ציפורה הינה בתחום הקוסמטיקה, היא עוסקת בהסרת שערות ממקומות שלא הייתם מאמינים, במניקור, בפדיקור, בטיפולי יופי ופנים וגם במסאז'ים. ציפורה טובה מאוד במה שהיא עושה, יש לה ניסיון מקצועי עשיר, לא הייתה השתלמות בקוסמטיקה שהיא פספסה, נוסף לכך עובדת ציפורה עם חומרים מעולים. גם עם הלקוחות ציפורה טובה. מצליחה למצוא אצל כל אחת ואחת את היופי1.

לכאורה, החיים המקצועיים של ציפורה טובים, מלאי סיפוק והיא גם מרוויחה יפה.

אבל ציפורה רוצה יותר. יש לה תכנית. ציפורה רוצה לעבוד רק ארבע שעות ביום, בטיפולי יופי בלבד. את כל היתר, שיעשו הבנות הצעירות.
בעלות מעסיק של 5,500 ש"ח לעובדת היא יכולה להעסיק כמה בחורות, להדריכן היטב ולגבות מהלקוחות, עבור הטיפולים שייעשו על ידי כל אחת מהן - סך 20,000 ש"ח.  בניכוי החומרים והתקורות ? עדיין יוותר בידיה ובידי השותף הסמוי שלה2  - סכום נאה. תם עידן העבודה מהבית עד השעות המאוחרות. מהיום ? מנהלת רשת מכוני יופי.

תוך שנתיים מפתיחת המכון מתכננת ציפורה לפתוח סניף נוסף ולאחר מכן להמשיך ולהתקדם לרשת מכוני יופי - בקצב של סניף לשנה. ציפורה יודעת לעוף למרחקים ארוכים, הרבה מעל רמזורים המאירים באדום.

מטעם פרקליטי הקניון המפואר בו בחרה ציפורה למקם את המכון שלה, העתיד להיות סניף הדגל של רשת מכוני היופי "לעוף" -  הוגש לציפורה חוזה עב כרס. פנתה ציפורה לעורכת הדין המצויה במשפט מסחרי - עימה עובדת ציפורה באופן קבוע ? הגברת יונה עפרוני.  יונה הפנתה את תשומת ליבה של ציפורה לנקודות הבאות אליהן יש לשים לב במהלך התקשרות חוזית לשם פתיחת עסק בקניון:

בלעדיות ? בעלי הקניון כמובן אינם אוהבים לכבול עצמם מראש. אולם עסק מתחרה בקרבה גדולה באותו קניון עשוי להסב נזקים ולגרום לתחרות פרועה, לפיכך הודיעה עורכת הדין יונה לציפורה כי תתעקש  במהלך המו"מ עם באי כוח הקניון כי תינתן לציפורה בלעדיות בנושא הקוסמטיקה, טיפולי היופי והמסאז'ים בכל הקניון.

אופציית יציאה ? בעלי הקניונים מעוניינים בתקופת חוזה ארוכה תוך שלילת העברת זכות השכירות לאחר. כך משאירים בידם בעלי הקניון מלוא השליטה בתמהיל החנויות ובזהות השוכרים המצויים בקניון. לשוכר לעומת זאת רצויה גמישות. מי יודע מה ילד יום, אולי תמצא ציפורה מיקום אטרקטיבי יותר למכון שלה תוך תקופה קצרה?
יונה מסרה לציפורה כי תתעקש על כך שייכתב בחוזה השכירות ברחל ביתך הקטנה כי ניתנת לציפורה זכות להעביר השכירות לשוכר אחר, במהלך תקופת השכירות. יונה המשיכה והסבירה כי תתמוך טענותיה בכך שהוראות הדין  עצמו מאפשרות, בנסיבות מסוימות, להעביר זכות שכירות במקרקעין לאחר  - אף ללא הסכמת הבעלים.

חברת ניהול - הניהול של מרכזים מסחריים וקניונים נעשה במרבית המקרים באמצעות חברת ניהול. זוהי החלופה המודרנית והמקצועית לוועד הבית בבנין המשותף. חברת הניהול אמורה לדאוג לניקיון השטחים המשותפים, לכל פעולות האחזקה בקניון וכן לפעולות קידום מכירות שונות. ישנן שתי שיטות עיקריות שונות לקביעת מחיר שירותי חברת הניהול. הראשונה קובעת מחיר קבוע לכל מטר של המושכר. בדרך כלל לשטח המושכר אף מוסף שטח של 10% ממנו בגין השטחים המשותפים. השיטה השנייה היא חיוב השוכר, בהתאם לחלקו היחסי בין יתר השוכרים, בעלויות חברת הניהול, בתוספת מסויימת, לרוב 15%, השיטה השנייה נקראת בקיצור COST+. בשיטה השנייה מבהירה יונה, לחברה הניהול אין כל תמריץ לצמצם עלויות, נהפוך הוא, ככל שעלויותיה ירבו - תעלה גם התוספת המשולמת לחברת הניהול.
שכר גבוה מדי למנהל חברת הניהול לדוגמא, לא רק שיכוסה על ידי דיירי הקניון אלא אף יניב לחברת הניהול 15% נוספים ממנו כתשלום נוסף. יונה ממליצה להתקשר עם חברת ניהול הקובעת מחיר קבוע למטר מרובע ובכל מקרה, אף אם תאלץ ציפורה לעבוד בשיטת ה"קוסט +", מבהירה יונה כי יש לקבוע בחוזה עלויות מקסימאליות  למ"ר מראש.

חניה ? חיוב לקוחותיה של ציפורה בתשלומים בגין חניה עשויי ליקר טיפולי המכון באופן שיהפוך המחיר בגינן ללא תחרותי. כאן מזכירה יונה לציפורה שביחס לחלק מהטיפולים יתחרה המכון של ציפורה עם קוסמטיקאיות העובדות מהבית שאין להן הוצאות שכירות כלל ובהתאם יכולות להרשות לעצמן לנקוב במחירים נמוכים יותר. לפיכך מתעקשת יונה כי כל שקל חשוב וכי יש להסדיר מראש נושא החניה באופן שלקוחות המכון לא תאלצנה לשלם בגין החניה בחניון התת-קרקעי של הקניון.

פיצוי מוסכם ? פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק הינו פיצוי שצד לחוזה רשאי לדרוש מהצד השני כתוצאה מעצם הפרת החוזה, אף אם הפרת החוזה לא גרמה לצד כלפיו בוצעה ההפרה, כל נזק בפועל. בחוזה שהוגש לציפורה נקבע פיצוי כזה בשיעור של 100,000 ש"ח. יונה הסבירה לציפורה שברצונה לבטל הסעיף ולכל הפחות להפחית סכום הפיצוי. החוזה מלא וגדוש בהתחייבות ציפורה כשוכרת, החל בתשלום דמי השכירות במועד, עבור דרך אי גרימת מטרד ליתר דיירי הקניון וכלה בתשלום דמי ניהול במועד. היעלה על הדעת שבגין כל הפרה קטנה או כל יום איחור בתשלום דמי הניהול - יהיה הקניון זכאי לפיצוי בסך 100,000 ש"ח מציפורה, בלא שהוכיח כי נגרם לו כלל נזק מההפרה?3

גובה הערבות הבנקאית ? להבטחת מלוא התחייבויותיה של ציפורה על  פי חוזה הניהול הקניון דורש ממנה ערבות בנקאית בגובה תשעה חודשי שכירות  וניהול + מע"מ. יונה הודיעה לבעלי הקניון כי דרישתם אינה מקובלת וכי המקובל הוא לכל היותר ערבות בנקאית בגובה דמי שכירות  של שישה חודשים. יונה התעקשה במשא ומתן, שכנעה את בעלי הקניון כי מכון הקוסמטיקה של ציפורה יהווה חנות עוגן בקניון ובהתאם יש לבוא לקראת ציפורה בנושא הביטחונות. בסופו של דבר השיגה יונה ערבות בנקאית בגובה שלושה חודשי שכירות בלבד (ללא ניהול) וללא מע"מ.

לאחר משא ומתן עיקש, הצליחה עורכת הדין של ציפורה, הגב' עפרוני  - להשיג את כל התנאים המיטביים עבור לקוחתה ציפורה. המכון נפתח  בטקס רב רושם. ומה עם ציפורה אתם שואלים? ובכן, בקצב מעוף מעט איטי מהמתוכנן, אך בהחלט גבוה ובטוח, רשת מכוני היופי "לעוף" בהנהלתה של ציפורה מונה כיום כשישה סניפים המגלגלים סכומים שנתיים נאים. ציפורה נמצאת בסניפים רק ארבע שעות ביום. שעות עבודה נוספות מעבר לכך, היא יודעת עתה ? אינן עושות טוב לעור הפנים של הציפורים.

*   האמור כאן הינו חומר העשרה בלבד ואין בו כדי להחליף יעוץ מקצועי בנושאים משפטיים או בנושאי צפרות.

1לעיתים מדובר במשימה מאתגרת.

2 מס הכנסה.

3 ברור שלא!