על מי מגן הדיור המוגן 

על מי מגן הדיור המוגן?

התארכות תוחלת החיים ועליית רמת החיים של האוכלוסייה המבוגרת בארץ – הביאה להקמתם של בתי דיור מוגן כפטריות אחר הגשם. לאחרונה נתבקשתי לטפל בעניינה של משפחה שחפצה לבדוק אופציה של דיור מוגן  עבור ההורים המבוגרים.

 בשלב הראשון של בחינת הרעיון, המלצתי לערוך סיור במספר בתי דיור מוגן הקרובים לאזור המבוקש, על מנת לבחון מקרוב את האווירה במתחמים מסוג זה. נראה כי שיחות בלתי אמצעיות עם דיירים המתגוררים במתחם, יוכלו לתת לשוקלים זאת הזדמנות טובה להתרשם מהרעיון - אין חכם כבעל ניסיון.

 בשלב השני של בחינת אופי ההתקשרות עם בית הדיור המוגן הבהרתי נושא אחד משמעותי: יש להבין כי עסקת דיור מוגן במרבית המקרים איננה עסקה נדל"נית כלל.  לא מדובר על רכישת נכס נדל"ן שישמור על ערכו ויניב תשואה  במהלך השנים. מדובר על רכישת זכות שימוש ביחידת דיור לה צמודים שירותים רפואיים וחברתיים. לא מבוצע כל רישום בעלות על הנכס ולאחר אריכות ימי ההורים לא ניתן להורישו.

בגין רכישת זכות הדיור בבית הדיור המוגן משולם על ידי הדייר סכום התחלתי, בהתאם לגודל הדירה המיועדת לו. הסכום הנ"ל מופקד אצל יזם הפרוייקט, או אצל חברת פיקדונות מטעמו ומשמש כפיקדון. במשך כל שנת שהות של הדייר במתחם הדיור המוגן, נשחק הפיקדון הנ"ל  בכ-2-3%  וזאת עד שני שליש או מחצית מסכום הפיקדון הכולל. כאשר מבקש הדייר לסיים את העסקה, או לאחר אריכות ימיו, מוחזר לו, או ליורשיו, הפיקדון בניכוי הסכום שנשחק.

בדוגמא מספרית, בהנחה שהדייר שילם על הזכות להתגורר במתחם מיליון ש"ח, הרי שלאחר שמונה שנים יוחזר לו סך 840,000 ש"ח בלבד (לפי 2% שחיקה לשנה). עוד יש לציין כי מלבד הפקדת הפיקדון, נדרש הדייר לשאת, מדי חודש בחודשו  בתשלומם השוטף של דמי אחזקה קבועים הכוללים את אחזקת כל מתקני הנופש והספורט של המתחם, שירותי רפואה ורפואה משלימה, שירותי צרכניה, כביסה, חוגים בידור ועוד כיוצ"ב. סכום זה מצטבר לאלפי שקלים בחודש.

בנוסף לאמור לעיל יש לבדוק נקודות קריטיות נוספות בחוזה ההתקשרות עם החברה המקימה את פרויקט הדיור המוגן, בין היתר כמפורט להלן:
- מעבר הדייר לדיור מוגן סיעודי, במקרה שמצבו הבריאותי ו/או מצבו המנטאלי מדרדר. באילו תנאים נעשה המעבר כאמור, מי מקבל ההחלטות בעניינו של הדייר ועד כמה נעשה הדבר בשיתוף עם משפחתו של הדייר.

- טיב השירותים הרפואיים שמציע הפרויקט, האם מדובר ברופא צמוד לפרויקט במשך עשרים וארבע שעות ביממה וכן באחיות, או שמא מדובר על שעות העבודה המקובלות בלבד, או על חלקי משרה למיניהם?

מאחר וההתקשרות בעסקה כאמור הינה מורכבת מאוד ויש לה השלכה על אספקטים רבים בחייו של הדייר המבוגר, הן כלכליים והן אחרים, לדוגמא - מתי ולכמה זמן יוכלו לבוא הנכדים לבקר? מומלץ לעורכה בלוית עורך דין המצוי בעסקאות מסוג זה, על מנת  שישפר עבור הדייר עד למקסימום האפשרי את תנאי ההתקשרות מול החברה היזמית הבונה את הפרויקט. יש להביא בחשבון שהחברה היזמית, ככל גוף עסקי, מטרתה להשיא את רווחיה. בהתאם, לעיתים עומדים בראש מעיניה האינטרסים שלה ולאו דווקא טובתו וצרכיו הספציפיים של כל דייר ודייר בפרויקט.